Ať už jste zvědaví na investiční potenciál nemovitostí nebo jste prostě nemocní z infomercials slibující miliony dolarů v návrzích z nového a nejasného způsobu investování do nemovitostí, stojí za to zjistit, jak bohatství je vytvořena prostřednictvím nemovitostí.

(Další informace o koupi domů viz: Průvodce po koupi domu v USA)

Nevidíme strategii, jak profitovat z nemovitostí. Místo toho se tento článek bude zaměřovat na základní způsoby, jakými jsou peníze realizovány prostřednictvím nemovitostí. A naštěstí se nám to už po staletí nezměnilo, bez ohledu na to, jaký druh lesku se pokoušejí momentální guruové.

Výukový program: Zkoumání investic do nemovitostí

Ocenění

Nejčastějším zdrojem zisku z nemovitostí je zhodnocení - zvýšení hodnoty - daného majetku. To je dosaženo různými způsoby pro různé typy nemovitostí. A co je nejdůležitější, je realizováno pouze prodejem nebo refinancováním. Pokud uvažujete o refinancování, použijte náš hypoteční kalkulačku k výpočtu stávajících sazeb refinancování.

Raw Land

Nejvíce zřejmým zdrojem zhodnocení nezastavané půdy je samozřejmě její rozvoj. Jak se města rozšiřují, pozemky mimo hranice se stávají stále cennějšími, protože je možné je zakoupit vývojáři. Pak vývojáři staví domy, které tuto hodnotu ještě více zvyšují.

Ocenění v zemi může také pocházet z objevů cenných minerálů nebo materiálů za předpokladu, že kupující má práva. Extrémním příkladem by to byla zarážecí ropa, ale ocenění může také pocházet ze štěrkových ložisek, stromů a tak dále.

Rezidenční nemovitost

Při pohledu na rezidenční nemovitosti je lokalita často největším faktorem zhodnocení. Vzhledem k tomu, že okolní okolí domu se vyvíjí, přidává se tranzitní cesty, školy, nákupní centra, dětská hřiště a podobně, hodnota se stoupá. Tento trend může samozřejmě fungovat i opačně, s domácími hodnotami, které se rozpadají v okolí.

Vylepšení domů mohou také posílit ocenění a to je něco, co vlastník nemovitosti může přímo ovládat. Vložení nové koupelny, modernizace do vyhřívané garáže a přestavba na otevřenou koncepci kuchyně jsou jen některé ze způsobů, jak se majitel nemovitosti může pokusit zvýšit hodnotu domu. Mnoho z těchto technik bylo vylepšeno k opravám s vysokou návratností, které se specializují na přidání hodnoty do domu v krátké době.

Komerční nemovitost
Komerční nemovitost získává hodnotu ze stejných důvodů jako předchozí dva typy: umístění, vývoj a vylepšení. Nejlepší komerční vlastnosti jsou v poptávce, a to řídí cenu na nich. (Pro související čtení viz 7 kroků k Hot Commercial Real Estate Deal .)

Úloha inflace v ocenění

Samozřejmě existuje jeden z hlavních faktorů, které jsme v našem shrnutí vynechali - ekonomický dopad inflace. 10% inflace dolaru znamená, že váš dolar může koupit asi 90% stejného zboží v následujícím roce, a to zahrnuje majetek. Pokud by v roce 1970 byl pozemek v hodnotě 100 000 000 dolarů a byl v klidu, nebyl rozvinutý a nemiloval, stále by to dnes stálo mnohokrát víc. Vzhledem k neustálé inflaci v průběhu 70. let a stálému tempem by pravděpodobně převzalo více než 560 000 dolarů na nákup této pozemky dnes - za předpokladu, že 100 000 dolarů bylo v té době spravedlivou tržní hodnotou a všechny ostatní faktory zůstaly konstantní.

Takže inflace samotná může způsobit zhodnocení nemovitostí, ale je to trochu pyrrického vítězství. Přestože můžete získat pětinásobek peněz v důsledku inflace, mnoho dalších zboží stojí pětkrát víc, než si nyní koupíte. (Dozvědět se více v 5 Příběhy inflace mimo kontrolu. )

Příjmy

Obecně označované jako nájemné, příjem - nebo pravidelné platby - z nemovitosti mohou přicházet v mnoha formách.

Výnosy nerostných pozemků

V závislosti na vašich právech k pozemkům mohou společnosti platit poplatky za jakékoli objevy nebo pravidelné platby za jakoukoli strukturu, kterou přidávají. Patří mezi ně zdvihací čerpadla, potrubí, štěrkovny, přístupové cesty, věžičky a tak dále. Neupravené pozemky lze také pronajmout k výrobě, obvykle zemědělské výrobě.

Výnosy z rezidenčních nemovitostí

Ačkoli je možné, že můžete vydělat příjmy z instalace věžové buňky nebo jiné struktury, převážná většina příjmů z rezidenčních nemovitostí je v podobě základního nájemného. Vaši nájemníci platí pevnou částku za měsíc - a to se bude zvyšovat s inflací a poptávkou - a vy sami vydělat své náklady a nárokovat zbývající část jako výnos z pronájmu. I když je pravda, že dostanete pojistné výplaty, pokud váš nájemci spálí místo, výplata pokrývá pouze náklady na náhradu ztraceného a není příjmem v pravém slova smyslu.

Výnosy z komerčního majetku

Komerční nemovitosti mohou vytvářet příjmy z výše uvedených zdrojů - nejčastěji se jedná o základní nájemné, ale lze přidat i další příjmy z opcí. Mnoho komerčních nájemců zaplatí poplatky za smluvní opce, jako je právo na první odmítnutí v kanceláři vedle. Jedná se v podstatě o možnosti, které si nájemníci zaplatí, ať už je uplatňují, či nikoliv. Výnosy z příjmů se někdy používají pro suroviny a dokonce i pro obytné nemovitosti, ale nejsou zdaleka běžné.

Co je o společnosti REIT nebo MIC?
Investiční společnosti (REIT) a hypoteční investiční korporace (MIC) jsou obecně považovány za skvělé způsoby získávání příjmů z nemovitostí. To je pravda, ale pouze v tom smyslu, že nemovitost je základním zabezpečením. S vlastním podnikem REIT vlastník více komerčních nemovitostí prodává akcie investorům - obvykle za účelem financování nákupu dalších nemovitostí - a poté předává výnosy z pronájmu formou distribuce. REIT je pronajímatel pro nájemníky (kteří platí nájemné), ale vlastníci REIT dostanou výnosy, jakmile budou vyřazeny náklady na provoz budov a REIT.

MIC jsou dokonce další krok odstraněny, protože investují do soukromých hypoték spíše než na základní vlastnosti. MIC se liší od MBS tím, že drží celé hypotéky a předávají úroky z plateb investorům spíše než sekuritizací úrokových toků nezávisle na původním hypotéku. Přesto nejsou tolik investice do nemovitostí, jelikož jsou to dluhové investice, a tedy mimo naši oblast zájmu. (Více informací v Jak hodnotit REIT .)

Kouř a zrcadla

Podobně jako u cenných papírů s nemovitostmi, které jsou základem investice, většina z alternativních metod " jsou pouze vrstvou nad těmito dvěma základními toky příjmů.

Například tam jsou neformální obytné nemovitosti možnosti, kde zaplatíte poplatek mít právo koupit dům v daný čas, řekněme po měsíci, za dohodnutou cenu. Poté najdete investory, kteří budou za nemovitost platit více než opční cena. V takovém případě je prémie, kterou získáte, v podstatě nálezový poplatek za shodu osoby hledající investice s osobou, která chce prodat - nikoli jinak než realitní makléř. Přestože se jedná o příjem, nepochází z nákupu (tj. Držení listiny) do nemovitosti.

Stejně tak žádné peníze ani OPM obchody nejsou prostě finančním aspektem dohody - nemění to, jak kupující v dlouhodobém horizontu plánuje vydělat peníze.

Bottom Line

Pokud se někdo snaží prodávat vás na novém způsobu, jak vydělat peníze na nemovitostech, než je nákup nízkých a prodávaných vysokých nebo sbírajících nájemné, pravděpodobně se pokusí prodat vám proces skutečného investice do nemovitostí, spíše než nový mechanismus pro vytváření zisků. Nezáleží na tom, zda proces stojí za to, nebo ne, je na vás, ale víte, že to nezmění způsob, jakým budou peníze nakonec (nebo ztraceny).