Zkontrolovali jste požadavky na typ hypotéky, kterou chcete. Ujistěte se, že máte kreditní skóre, zálohu a poměr dluhu k příjmu (DTI), který úvěr vyžaduje. Tak proč byla vaše žádost o úvěr zamítnuta?

Jsou to přísnější požadavky nazývané překrývání věřitelů. Pojistné překryvy jsou pravidla jednotlivých hypotečních makléřů a bank, které jsou přísnější než pravidla, která vládní instituce zavádějí pro různé hypoteční produkty.

Překryvování verzí se také objevuje ve formě přísnějších dokumentačních požadavků, jako je např. Povinnost předložit mnohem více papírování (např. Výpisy z účtu) pro refinancování FHA Streamline, než vyžaduje samotný FHA. Papírování, které nepřechází, může také vést k neočekávaným odmítnutím. Povrchové vrstvy ovlivňují také refinancování.

Tento článek nejprve podrobně popisuje, co jsou překrývání věřitelů. To pak vysvětluje, jak vy, jako dlužník, můžete zlepšit vaše šance na získání hypotéky navzdory překrývání věřitele.

Minimální kritéria pro hypoteční úvěr Minimální kritéria, která musíte splnit, abyste získali hypotéku, závisí na typu hypotéky, o kterou žádáte. U většiny hypoték Fannie Mae a Freddie Mac stanovily pokyny, protože tyto dva subjekty kupují významné procento hypoték od věřitelů a makléřů, kteří je pocházejí. Pokud jde o hypotéku FHA, ministerstvo pro bydlení a rozvoj měst (HUD) stanoví tato kritéria, protože vláda platí věřitelům, když dlužníci selhávají na tyto půjčky. Stejně tak ministerstvo věcí vězňů zaručuje a stanovuje minimální výši dlužníka pro úvěry VA.

Překrytí úvěrů: Základy Zatímco Fannie Mae, Freddie Mac, HUD a VA stanovují minimální kritéria pro dlužníky, ve skutečnosti nevydávají hypotéky: věřitelé to dělají. Protože věřitelé musí chránit své vlastní finanční zájmy, mohou se rozhodnout použít přísnější kritéria půjček, pokud necítí, že minimální standardy jsou dostatečně vysoké.

Například, zatímco FHA může vyžadovat minimální FICO skóre 580, aby získal nárok na program FHA 3. 5%, mohl by se věřitel ze své vlastní zkušenosti poučil, že dlužníci FHA s kreditními skóre nižšími než 640 mají větší pravděpodobnost default, takže půjde pouze o půjčky FHA dlužníkům s alespoň takovým kreditní skóre. I když FHA pojišťuje úvěr, věřitelé se stále chtějí vyhnout nákladným foreclosures.

Věřitelé rovněž ukládají překryvy, aby snížili riziko, že budou nuceni zpětně koupit hypotéku, kterou prodali společnosti Fannie nebo Freddie. Fannie a Freddie mohou vynutit zpětný odkup, pokud věřitel nedodrží pokyny pro půjčování těchto subjektů. Krize po bydlení, tyto vynucené zpětné odkupy, nazývané také "zpětné proplacení" nebo "odkupy", způsobily vážné problémy věřitelům. Poskytovatelé úvěrů se zase stali obezřetnějšími při vydávání hypoték.

Jak mohou být marginální dlužníci schváleni navzdory překryvům Pokud jste na hranici minimálních požadavků stanovených Fannie, Freddie, HUD nebo VA, jakékoliv další požadavky uložené věřiteli pravděpodobně znamenají, t nárok na hypotéku. Takže jak najít úvěru, který nemá překryvy?

"Většinou věřitelé neinformují o tom, že používají překryvy, nebo naopak jejich nedostatek překryvů," říká Scott Fletcher, EVP pro upisovací a úvěrovou politiku společnosti Fairway Independent Mortgage Corp. v New Berlin, Wis. Některé případy mohou dlužníci posoudit pokyny pro věřitele na internetu na internetových stránkách věřitele, avšak v mnoha případech bude tento druh výzkumu vyžadovat hlouběji mluvení se zaměstnancem věřitele o [jejich] specifické situaci a zda má věřitel hypotéční programy které odpovídají jejich potřebám. "

Amy Tierce, regionální viceprezident společnosti Fairway's Needham, Massachusetts, tvrdí, že pro spotřebitele může být velmi obtížné zjistit, zda věřitel používá překryvy. Říká, že dlužníci by měli začít s postoupením věřitele, který důkladně přezkoumá finanční profil dlužníka. Pokud tento věřitel nemůže půjčku schválit, měl by být schopen obrátit dalšího příslušného věřitele, který může.

Překrývající se úvěry nejen dodávají více omezujících pokynů k upisování, říká. Ovlivňují také úrokové sazby, přičemž každá překryvná částka doprovází úpravu sazeb. "Věřitelé, kteří odstraní překryvy v podobě upisování, budou mít obecně ještě cenové zvýšení, které jsou zahrnuty do sazeb," říká.

"Většina důstojníků věřitelů neví, že jejich společnost používá překryvy nebo že každý věřitel může udělat něco jiného," říká hypoteční makléř Todd Huettner z Huettner Capital v Denveru, Colo. "Rozdíly mohou být obrovské. důvodem, proč tolik lidí odepřelo půjčku, když se skutečně mohou kvalifikovat. Prostě nesplňují požadavky konkrétního věřitele, ale může být v pohodě s jiným, "říká.

Pokud si dlužníci najdou věřitele, který prodává přímo Fannie nebo Freddie, mohou se vyvarovat překryvů, které mohou mít velké banky. Je těžké najít takové věřitele, říká Dean Vlamis, viceprezident pro poskytování úvěrů na bydlení s hypotékou PERL v Chicagu. Pokud se k němu přihlásil dlužník s výzvou k dosažení úvěrového skóre nebo poměru dluhu k příjmu, mohl hledat koncového věřitele, který nemá překrývání, které by zabránilo tomu, aby se dlužník kvalifikoval. Má tuto flexibilitu, protože společnost PERL je korespondenčním věřitelem, což znamená, že upisuje a financuje půjčky, a poté je po uzavření prodat.

"Podstatné je, že většina věřitelů má pouze jednu možnost, takže nemáte štěstí, pokud nesplníte jejich překryvy," říká Huettner. Spotřebitelé nevědí, a úředníci úvěru obvykle nevědí nebo vám neřeknou, pokud půjde jiný věřitel. Práce s makléřem vám poskytuje přístup k řadě věřitelů a možná i dalším možnostem.

Překrývače a měnící se tržní podmínky Překrytí pachatele nejsou nastaveny v kamenu; mění se s tím, jak se mění ekonomické podmínky a podmínky na trhu s bydlením.

"Liteři budou přizpůsobovat své standardy upisování, včetně překryvů, jako reakci na mnoho věcí," říká Fletcher. "Změny na trhu s bydlením, chuť investorů, regulační prostředí, tržní síly (konkurence) způsobí, že věřitelé neustále vyhodnocují své standardy, "říká.

Zřejmým důvodem, proč banky ulehčují překrytí, jsou peníze, uvedl Vlamis. "Pokud chtějí zvýšit své hypoteční obchody, mohou jednoduše ulehčit své pokyny, a tím usnadnit více lidí půjčit si," říká.

Tierce říká, že když věřitelé mají větší důvěru v ekonomiku a méně se bojí poklesu domácích hodnot a potenciálních foreclosures, překryvy se mohou uklidnit.

Tendence, že se překryvy mění čas od času, znamená, že čekání vám nakonec umožní, abyste se kvalifikovali. Udržujte své finance v pořádku v mezidobí.

Bottom Line Překryvy obecně poškozují dlužníky, kteří mají potenciálně vyšší riziko selhání kvůli úvěrovým problémům nebo omezené platbě, říká Vlamis.

Jako frustrující, protože může být odmítnuto, mohou dlužníci tuto zkušenost využít jako výchozí bod k provedení změn - například vyčištění úvěru a úspora více za zálohu - což jim umožní získat nárok na hypotéku budoucnost.