Sdružení majitelů domů (HOA) se stávají stále častěji. Podle profesorů veřejného pořádku Robert H. Nelson, byty, asociace a družstva majitelů domů "v roce 1970 představovaly pouze asi 1% bydlení v USA. Do roku 2010 však bylo více než 300 000 komunitních sdružení, které bydlí více než 60 milionů Američané, 20% obyvatel USA. " Pokračuje: "Mezi lety 1980 a 2000 bylo polovina nového bydlení ve Spojených státech postavena a organizována v rámci soukromého řízení komunitní asociace." (Více informací o sdruženích vlastníků domů se podívejte na 9 věcí, které potřebujete vědět o sdružení vlastníků domů .

Investopedia Markets: Prozkoumejte nejlepší online zdroj informací o finančních zprávách, citacích a náhledech.

Útvary HOA spravují problémy, které mají vliv na celou komunitu, jako je bezpečnost a ochrana, nedostatek údržby nemovitostí, místní obtíže nebo poskytování služeb, které místní samospráva nezajišťuje. HOA mohou také být zdrojem velkých konfliktů kvůli síle, kterou ovládají majitelé domů.

HOA obecně tvoří vývojáři, když je postavena nová komunita. Podmínkou získání majetku v mnoha obcích se kupující musí připojit k HOA. Výsledkem je, že mnoho lidí se připojuje k HOA bez toho, aby skutečně pochopili, co jsou HOA nebo jak fungují, jen proto, že se zamilují do určitého domova.

Abychom pomohli majitelům domů a majitelům domů pochopit komplikovanost HOA, tento článek bude popisovat jejich vytvoření a provoz.

Kroky k utváření

1. Seznamte se s místními zákony a nařízeními týkajícími se formace HOA.
Kódy vlastnických statků stanovují právní pokyny pro založení asociace vlastníků domů. Například v texasech kapitola 204 o vlastnictví říká, že se musí tvořit tříčlenná komise, která požádá o vytvoření sdružení vlastníků nemovitostí (POA). Výbor musí podat oficiální písemné oznámení, že zamýšlí vytvořit POA s povinným členstvím. Všichni majitelé záznamů v subdivize musí být informováni a majitelé alespoň 60% majetku musí podepsat a schválit petici do jednoho roku. Jakmile POA existuje, může vytvořit omezení prostřednictvím samostatného procesu petice, který vyžaduje souhlas vlastníků alespoň 75% vlastností pododdělení.

2. Postupujte podle právních postupů pro založení HOA.
Proces založení HOA závisí na tom, kde se HOA nachází, ale pravděpodobně budou vyžadovány následující kroky.

• Vytvoření obchodní struktury založením LLC nebo neziskové organizace
• Vytváření smluv, podmínek a omezení (CC & R), které popisují, jak HOA bude fungovat a jaké pravidla musí majitelé domů dodržovat
• Zavedení postupu pro budoucí změnu CC & Rs
• Psaní pravidel a předpisů, které kladou CC & R do snadno srozumitelného jazyka pro obyvatele komunity
• Vypracování řídících dokumentů, jako jsou zakládací dokumenty a stanovy (které popisují schůzku, pravidla hlasování, lídři a další provozní postupy)
• Volba kvalifikovaných důstojníků / členů správní rady (pokladník skutečně potřebuje pochopit, jak udržovat knihy a spravovat peníze)

Pokud lidé, kteří založí HOA, nejsou odborníky v oblasti nemovitého práva, zapůjčení advokáta s odbornou znalostí HOA by bylo dobrým rozhodnutím v této fázi.HOA nebude moci uplatnit své předpisy, pokud jsou napadány a nejsou považovány za legální. Dobrý advokát může také upozornit na klíčové otázky, které by měli lídři HOA věnovat pozornost (jako jsou zákony o spravedlivém bydlení), aby se vyhnuly právním problémům poté, co asociace vstoupí do provozu. Předpisy federálních, státních a místních vlád mají přednost před pravidly HOA. (Pro pomoc při výběru právníka, přečtěte si Jak vybrat správného právníka .)

3. Chraňte HOA.
Důstojníci a správní rada mají na starosti vedení a dohled nad HOA. Spolu s touto vysokou úrovní odpovědnosti přichází vysoká míra rizika. HOA potřebuje způsob, jak se chránit, pokud se majitel domu rozhodne soudit.

Proč může majitel domu žalovat? V obci Elk Grove, Kalifornie, žaloval svého HOA o navrhovaných změnách pravidel pro parkování v okolí. Houston, Texasník mu žaloval HOA, protože chtěl, aby odstranil z jeho domu domovní zbraně i přes vysokou kriminalitu v oblasti. Spravedlivá organizace na bydlení žalovala na Floridě asociace na kondominium, protože odmítala umožnit dětem žít v budově. Člen správní rady by mohl být žalován za porušení své svěřenecké povinnosti vůči rezidentům HOA a mohl by být osobně odpovědný.

Pojištění ředitelů a důstojníků poskytuje finanční ochranu lidem provozujícím HOA. Zahrnuje jak náklady na právní ochranu, tak i náhradu škody. Nezahrnuje však úmyslné pochybení. Pojištění krádeže zaměstnanců může chránit sdružení, pokud ředitel, důstojník nebo správce nemovitosti zpronevěří fondy HOA.

4. Shromažďovat a spravovat poplatky a zvláštní hodnocení a udržovat zdravé finanční záznamy.
HOA potřebuje peníze, aby fungovaly, a peníze pocházejí od obyvatelů komunity. Některé peněžní prostředky spravují HOA (např. Právní, účetní a manažerské služby), ale většina peněz směřuje k udržování společných prostor. Může platit za terénní služby, údržbu bazénu a dokonce i sběr odpadků. Část peněz je vynaložena každý měsíc a zbytek je vyčleněn do rezervního fondu. Někdy vzniknou velké náklady, které nemohou být vyplaceny z rezervního fondu HOA, a v takovém případě HOA bude vyžadovat, aby rezidenti zaplatili zvláštní poplatek nazývaný zvláštní hodnocení.

Nová společnost HOA bude muset provést analýzu financování a sestavit rozpočet, aby zjistil, kolik bude vybírat měsíční odměny od vlastníků jednotlivých nemovitostí. Analýza je založena na tom, které výdaje hradí členové komunity, kolik to bude stát. kolik bude přiděleno do rezervního fondu a procentuální podíl majetku Společenství ve vlastnictví každého rezidenta. Také musí být rezervní fond spravován a investován, aby HOA byl finančně zdravý (například hodnota fondu musí být zachována proti inflaci).

5. Mějte majitele domů informován.
Jako členové komunity, kteří platili poplatky a jsou ovlivňováni rozhodnutími HOA, musí být obyvatelé informováni o činnostech HOA ao všech problémech, které ovlivňují komunitu.HOA musí pořádat pravidelná setkání a informovat obyvatele o dostatečném předstihu, aby měli všichni možnost se zúčastnit. Musí také uspořádat volby pro ředitele a důstojníky a zajistit, aby všichni měli možnost hlasovat. Komunitní zpravodaj, e-mail a / nebo webové stránky mohou také pomoci udržet majitele domů ve smyčce.

Důstojníci a ředitelé HOA by měli vést podrobné záznamy o svých činnostech, jako jsou například zápisy ze zasedání komunity. Asociace by měly členům komunity pravidelně zveřejňovat důležité finanční informace. Členové by měli být informováni o svých právech na prohlížení záznamů HOA a mít na požádání přístup. (Více informací o tom, jak se zabývat HOA nebo bytovými dlaždicemi, přečtěte Správa vašeho bytového zařízení .)

6. Vynucení pravidel a vyřizování stížností.
HOAs jsou komunity založené na pravidlech, takže čas od času musí prosazovat pravidla, která členové komunity porušují. HOA musí také vyřizovat stížnosti od obyvatel o stávajících pravidlech, která se obyvatelům nelíbí, ani o pravidlech, pro něž se obyvatelé domnívají, že by měli být přidáni k řešení probíhajícího problému

HOA musí rychle a důsledně prosazovat pravidla. Majitelé domů, kteří odmítnou vyhovět, by měli být pokutováni. Pokud majitel domu odmítne vyhovět, HOA může potřebovat odeslat účet do sbírek nebo žalovat majitele domu. HOA by se měly vyvarovat selektivního prosazování - jinými slovy by neměly hrát oblíbené s vůdci HOA nebo obyvateli komunity, s nimiž jsou přátelé. Porušené chování může vést k soudnímu sporu.

Pojištění profesionální správcovské společnosti může snížit zatížení důstojníků a ředitelů HOA a eliminovat potenciální zdroj konfliktu mezi vůdci HOA a dalšími členy komunity. Správcovská společnost může převzít většinu administrativní práce a vypořádat se s nepříjemnostmi, jako je prosazování pravidel a vybírání poplatků. Může také využít své odborné znalosti v oblasti správy nemovitostí, aby zajistilo hladké fungování komunity a zabránilo chybám, které mohou mít nezkušení pracovníci a ředitelé. Nicméně, profesionální řízení stojí peníze, což znamená, že měsíční poplatky HOA majitelů domů budou vyšší.

Nejhorší scénář pro vynucování pravomocí spočívá v uzavření vlastnictví majitele domu kvůli nezaplacení poplatků nebo zvláštního posouzení. Toto extrémní opatření může způsobit spornou situaci mezi majitelem domu a HOA. Foreclosures také snižují hodnoty nemovitostí, což není dobré pro ostatní obyvatele v okolí.

7. Hostitelské shromáždění.
HOA mohou být výhradně o podnikání, ale nemusejí být. Příležitostná zábavná aktivita umožňuje členům HOA vzájemně se poznávat na přátelské, společenské základně a nejen v potenciálně kontradiciálním setkání schůzky HOA. Pokud se sousedé osobně znají, komunita může být příjemnějším místem k životu a konflikty lze lépe vyřešit.

Bottom Line
Tvorba a správa asociace majitelů domů je obrovský úkol s významnými odpovědnostmi a významnými důsledky.Pokud uvažujete o koupi majetku v HOA, znáte, že vaše členství ve sdružení také přichází s významnými odpovědnostmi a významnými důsledky. Ujistěte se, že jste pochopili, co se dostanete před zakoupením. (Chcete-li se dozvědět více, zkontrolujte Komplikace kondomu: Problémy za vlastnictví .