Když si kupujete kondominium, městský dům nebo jiný druh nemovitosti v plánovaném vývoji, jako je pronajatý majetek nebo komora uzavřená, jste povinni se připojit k asociaci vlastníků domů (HOA) platit měsíční nebo roční poplatek HOA za údržbu společných prostor a budovy. Pokud uvažujete o nákupu jednoho z těchto typů nemovitostí, měli byste si být vědomi následujících devíti věcí o sdružení vlastníků domů ao tom, jak fungují před tím, než si zakoupíte.

Výuková příručka : Podrobný průvodce nákupem domova

Základy HOA

Za prvé se podívejme na to, o co se jedná. Poplatky HOA se často pohybují od 200 do 400 USD měsíčně. Čím je budova vyšší a čím více zařízení má, tím vyšší jsou poplatky za sdružení majitelů domů. Kromě měsíčních poplatků, pokud se objeví velké náklady, jako je nová střecha nebo nový výtah, a nedostatek finančních prostředků v rezervách HOA je za to zaplatit, sdružení může účtovat dodatečné hodnocení, které může běžet v tisících dolarů.

Vzhledem k tomu, že ve stejné budově nebo komplexu žijí více osob, musí být všichni obyvatelé bytových domů a městských domů zodpovědní za udržování společných prostor, jako jsou terénní úpravy, výtahy, bazény, kluby, parkoviště, pokoje, chodníky, bezpečnostní vrata, střešní krytiny a exteriéry budov. Mnohé z těchto typů společných prostor, jako jsou bazény a tenisové kurty, existují také v subdivizích rodinných domů. Bez ohledu na to, zda společnost HOA řídí budovu, jako je kondo nebo městská budova nebo sousedství jednotlivých domů, poplatky HOA pomáhají udržovat kvalitu života pro obyvatele obce a chrání hodnoty nemovitostí pro všechny vlastníky.

Kromě udržování společných prostorů stanovují HOA i některá pravidla, která musí všichni obyvatelé řídit se smlouvami, podmínkami a omezeními (CC & R). Ve společné budově mohou pravidla obsahovat, jaké barvy mohou mít vchodové dveře, ať už máte povoleno řádně vysušit prádlo z venku, zda můžete mít satelitní parabolu, velikost a typ povolených domácích zvířat atd. V mnoha ohledech jsou tato pravidla podobná druhům pravidel, která musí obyvatelé bytů dodržovat.

V dílčích částech s jednotlivými domovy mohou být předpisy zahrnující jakou barvu můžete namalovat svůj dům, vnější terénní úpravy, které můžete udělat, typy vozidel, které můžete zaparkovat na ulici nebo na vaší příjezdové cestě (například bez RV) přípustný typ a výška plotů a omezení okenních krytin pro okna směřující k ulici. Pokud chcete dělat cokoliv, co se liší od těchto pravidel, musíte přesvědčit HOA, aby vám poskytla rozpor, což je pravděpodobně nepravděpodobné.Bez ohledu na to, kde žijete, pravděpodobně budete podléhat obecním nařízením a omezením vztahujícím se k užívání vašeho majetku. HOA přidávají další vrstvu omezení a protože jejich členové s větší pravděpodobností vědí, co děláte, HOA pravděpodobně vynucuje pravidla. Podívejme se tedy na některá pravidla a pravidla, o kterých musíte vědět, než se rozhodnete vstoupit do jedné z těchto komunit.

Co potřebujete vědět

Zatímco existují zákony upravující chování HOA, tato sdružení mohou stále mít silný dopad na vaše práva jako majitel domu. Před zakoupením nemovitosti v komunitě, která má HOA, byste měli:

1. Naučte se pravidla HOA.

Možná budete moci najít CC & R online HOA a informace o tom, co se stane, pokud porušíte pravidlo. Ujistěte se, že jsou k dispozici aktuální informace. Pokud tyto informace nemůžete najít on-line, požádejte svého realitního agenta, aby tyto dokumenty získal pro vás nebo se s ním osobně obrátil. Věnujte zvláštní pozornost pravidlům týkajícím se pokut a zda společnost HOA může na vašem majetku vyloučit nezaplacení poplatků HOA nebo pokuty vyplývajících z porušení CC & R. Také se dozvíte o procesu změny nebo přidávání pravidel a zda se schůzky HOA konají v době, kdy se budete moci zúčastnit, pokud budete chtít. Pokud jsou pravidla příliš omezující, zvažte nákup jinde.

2. Ujistěte se, že dům, který chcete koupit, již není v souladu s pravidly HOA.

Nákup do stávajícího problému může být bolest hlavy, takže zjistěte, jaké jsou pravidla a zda byste museli provést změny v domě, abyste vyhověli.

3. Posoudit environmentální postupy.

Je-li pro vás životně důležité životní prostředí, je důležité si uvědomit, že některé HOA mohou diktovat, že používáte hnojiva, pesticidy, sprinklerové systémy a cokoliv jiného potřebujete k udržení vašeho trávníku obrazu dokonalého. Nesmí povolit xeriscaping (ekologická forma terénní úpravy) a může omezit velikost zahrad, zakázat hromádky kompostu a zabránit instalaci solárních panelů. Pokud jsou pro vás důležité, ujistěte se, že nejprve zkontrolujte jemný tisk.

4. Zvažte svůj temperament.

Jste typ člověka, který nenávidí, co má říct? Pokud ano, bydlení v komunitě s HOA může být pro vás velmi frustrující zážitek. Jednou z hlavních výhod domácnosti je schopnost přizpůsobit a změnit nemovitost tak, aby vyhovovala vašim potřebám, ale pravidla HOA mohou opravdu zasahovat do toho.

5. Informace o poplatcích.

Poplatky se budou lišit pro každou komunitu. Z tohoto důvodu byste se měli zeptat svého HOA následujících otázek:

• Jak se zvyšují poplatky HOA?
• Jak často vznikají výkyvy a kolik se historicky vzneslo?
• Můžete získat tištěnou historii poplatků HOA za rok za posledních 10 let?
• Jak velký je rezervní fond společnosti HOA?
• Požádejte také záznamy o speciálních hodnoceních, která byla učiněna v minulosti, a zeptejte se, zda jsou v blízké budoucnosti naplánovány nějaké zvláštní hodnocení.Uvědomte si, že úspory z rozsahu mohou znamenat, že zvláštní hodnocení jsou vyšší u menších HOA.
• Zjistěte, jaké měsíční poplatky platí . Budete muset ještě zaplatit za odvoz odpadků? Je kabel součástí?

Porovnejte poplatky za komplex nebo sousedství, které uvažujete s průměrnými poplatky v oblasti. Mějte na paměti, že budete muset platit za rekreační zařízení, ať už je používáte, nebo ne. Zjistěte si hodiny pro vybavení, jako jsou bazény a tenisové kurty. Budete během těchto hodin kolem, nebo budete platit za zařízení, která nikdy nebudete moci používat? Uvědomte si, že HOA může mít pravidla o tom, kolik hostů může používat společné zařízení. Pokud jsou omezené nároky na hosty, zapomeňte na hostinu, kterou jste si představovali.

6. Snažte se získat kopii minut z posledního setkání nebo si před zakoupením zasednout na schůzi HOA.

Zápisy ze zasedání mohou velmi říci o zásadách HOA. Některé otázky, které je třeba položit, jsou:

• Jaké jsou současné a minulé konflikty?
• Jaký je proces řešení konfliktů?
• Has HOA žaloval někdo? Jak to bylo vyřešeno?

Buďte opatrní pro potenciální drama. Výkonné výlety a drobná politika mohou být problémem některých místních úřadů. Pokud je to možné, poraďte se s některými současnými vlastníky budovy - nejlépe s těmi, kteří nejsou na tabuli HOA a kteří bydlí v budově již několik let. Promluvte si s prezidentem HOA a zjistěte, zda chcete, aby tato osoba rozhodovala o tom, co můžete dělat s vaším majetkem. Pokud soukromá společnost spravuje společnost HOA, prošetřte ji ještě před zakoupením. Některé úřady HOA jsou profesionálně řízeny, ale je běžné, aby sdružení byly řízeny budováním obyvatel, kteří naplní pozici dobrovolníků. Dokonce i když se vám líbí současná rada HOA nebo správcovská společnost, může se změnit poté, co se přesunete, a můžete skončit tím, že získáte něco úplně jiného, ​​než jste očekávali.

7. Sledujte nedostatečné řízení.

Ne všechny HOA jsou nadměrně spravovány. Opačný problém může být HOA, kde nikdo skutečně nezajímá a kde nikdo nemá zájem o údržbu budovy, o opravu, o vyslechnutí stížností nebo o přítomnost na palubě. Obyvatelé mohou jednoduše střídat jako prezident HOA nebo náhodně jmenovat někoho, takže buďte připraveni v této roli sloužit, ať chcete nebo ne, pokud se jedná o HOA vaší komunity.

Také by bylo vhodné zkontrolovat veškerá omezení, která vám zabrání pronajmout si nemovitost, nebo to pro vás složité. Pokud je vaše nemovitost nedostatečně spravovaná, možná nemáte problém, ale pokud máte hyperaktivní manažera, mohlo by to být zcela jiný příběh.

8. Zjistěte, jaké pojištění katastrofy má HOA na budovu.

To je zvláště důležité, pokud uvažujete o koupi bytů nebo domů a žijete v oblasti, která je náchylná k záplavám, zemětřesením, vichřicím, požárům, tornádám, hurikánům nebo jiným možným přírodním katastrofám - a to je prakticky kdekoli.

9. Zvažte dopad poplatků HOA na vaše krátkodobé a dlouhodobé finance.

Byt s vysokými poplatky HOA by mohl skončit, kdyby vás to stalo stejně jako dům, o němž si myslíte, že si nemůžete dovolit.

Spodní linie

Sdružení vlastníků domů může být vaším nejlepším přítelem, když zabrání tomu, aby váš soused maloval svůj neonový růžový dům, ale váš nejhorší nepřítel, když očekává, že budete provádět nákladnou údržbu ve svém domě, je nutné nebo uložit pravidla, které považujete za příliš restriktivní. Než si zakoupíte nemovitost, která podléhá pravidlům a poplatkům společnosti HOA, ujistěte se, že přesně víte, do čeho se dostanete. Poté, jakmile zjistíte svou komunitu snů, použijte zdroj, jako je hypoteční kalkulačka, abyste zajistili výhodnou hypotéku.