Neobchodované realitní investiční fondy (REIT) učinily v posledních letech mnoho investorů spoustu peněz. To vedlo ke zvýšení poptávky, ale tento typ investic není tak růžový, jak se zdá. To neznamená, že neobchodované společnosti REIT by měly být vyloučeny z vašeho investičního seznamu. To znamená, že budete muset znát své výhody a nevýhody před tím, než skočíte dovnitř.

Neobchodované REITy vs. REITy obchodované na burze

Největší rozdíl mezi REITy obchodovanými na burze a neobchodovanými společnostmi REIT spočívá v tom, že posledně uvedené jsou nelikvidní. Ve skutečnosti většina neobchodovaných společností REIT vyžaduje minimální dobu trvání sedmi let. V některých případech je možné peníze v některých případech vykoupit, ale to bude často po jednom roce, bude pouze mezi 3% a 5% a programy vyplácení jsou někdy ukončeny. Neobchodované společnosti REIT mají poplatky za předplatné až 15%. Prodej, kompenzace a výdaje nesmí překročit 10%. Dalších 5% (potenciálně) pochází z nákladů emitenta. Čisté poměry výdajů zřídka překračují 1% u REIT obchodovaných na burze. Oba typy REIT musí vrátit 90% svých zdanitelných příjmů akcionářům ve formě dividend. (Další informace naleznete v části Rezidenční, zdravotní a kancelářské REIT .)

Neobchodovaná společnost REIT má konečnou investiční životnost. Po dokončení předem stanoveného časového rámce musí společnost REIT buď vykázat na burze cenných papírů nebo likvidovat. Pokud dojde k likvidaci, můžete vidět značné zisky nebo byste mohli vidět hodnotu $ 0. Na druhou stranu, REIT obchodovaná na burze nemá předem stanovený časový rámec.

SEC filings

Stejně jako REIT, který je obchodován na burze, musí být neobchodovaná REIT podána u Komise pro cenné papíry (SEC). Mnoho investorů o tom neví, protože neobchodované společnosti REIT nejsou kótovány na burzách cenných papírů. Klíčem je průhlednost. Chcete-li zjistit vše, co potřebujete vědět o konkrétním neobchodovaném REIT, přejděte do databáze EDGAR společnosti SEC. Najděte REIT, který chcete vyšetřovat, a přečtěte si jeho 10-Q (čtvrtletní) a 10-K (roční) podání. To může vypadat zastrašující, ale není to tak. Nedovolte, aby vám malá a jemná terminologie bláznila. Okolo mishmash najdete kvalitní informace o zdraví tohoto REIT. (Další informace naleznete v části: Nástroje SEC Top EDGAR pro nové investory .

Většina investorů se neobtěžuje číst SEC filings. Oddělte se od davu a proveďte tento další krok, abyste mohli být informovaným investorem. Pokud se vám to nedaří, aspoň najmout finančního poradce, který vám to udělá.

Když čtete SEC filtrování, podívejte se na několik věcí: (Více viz: SEC Přílohy: Formuláře, které potřebujete vědět .)

• Jak je efektivní REIT? (Pokud jsou distribuce více než čistá hotovost z provozu, je důvod k obavám.)
• Portfolio nemovitostí (Vyzkoušejte tyto akcie samostatně.To by nemělo být příliš časově náročné, protože neobchodované společnosti REIT jsou často v jedné kategorii.)
• Vedení týmu (Je zkušební tým zkušený? Pokud ano, byli v minulosti úspěšní?)
• výdaje
• Náklady na kapitál

Distribuční obraz

Distribuce na neobchodovaném REIT nejsou zaručeny. V některých případech jsou pozastaveny a někdy zcela zastaveny. Pak existují případy, kdy jsou distribuce financovány z peněz ostatních lidí - stejně jako u jiných investorů. Jedná se o okamžitou červenou vlajku a nijak se liší od ponziho schématu. (Pro více informací viz: Realitní investiční fondy (REIT) - Analýza REIT a REIT výkon .

Chcete se ujistit, že distribuce jsou financovány z nájemného, ​​obsazenosti a podobně. Také, pokud zjistíte, že distribuce byla možná jen kvůli zvýšenému dluhu, poklesu v hotovostních rezervách nebo prodeji nových akcií, mohlo by to znamenat, že tradiční metody vytváření příjmů nefungují. To by mohlo být zoufalým pokusem společnosti, která provozuje REIT, aby udržovala současnou úroveň distribuce. A pokud zjistíte, že společnost REIT půjčuje více než 100% čistých aktiv, znamená to extrémní pákový efekt a potenciál pro selhání.

Další varování

• Pokud neobchodovaná REIT nepodala SEC, je to podvod. Nepřibližovat se.
• S poplatek ve výši až 15%, to by znamenalo, že do práce vstoupí pouze 85 000 dolarů ze 100 000 dolarů. Výkon REIT by musel být výjimečný, abyste viděli skvělou návratnost. Zeptejte se sami sebe, zda by mohl být tento kapitál lépe využíván jinde.
• Úřad pro regulaci finančního průmyslu (FINRA) varoval před nepřesnými a zavádějícími informacemi na neobchodovaném trhu s REIT v květnu 2013.
• Ujistěte se, že neobchodovaná REIT poskytuje informace o specifikaci majetku. Vyvarujte se slepých bazénů. Investujte pouze do REIT, kde můžete hodnotit hodnoty nemovitostí.
• Vyhýbejte se neobchodovaným REIT, které posílají literaturu bez konkrétních detailů a slibují výjimečné výnosy.
• Zohledněte rizika nemovitostí na základě současných tržních podmínek. Ujistěte se, že to rozdělíte do kategorií. Například nemocnice budou v současné době pravděpodobně překonávat předměstské nákupní střediska.
• Vyhněte se soukromým REITům. Ty jsou přístupné pouze pro akreditované investory (čistá hodnota 1 milion USD nebo více). Vzhledem k tomu, že není vyžadováno žádné zveřejnění v SEC, nebudete mít přístup k důležitým informacím, které vám nebudou moci činit informovaná rozhodnutí. ( ) Spodní linie

Neobchodované společnosti REIT mají potenciál poskytovat distribuci po mnoho let. Z výše uvedených důvodů by se však toto mělo považovat za vysoce rizikovou investici. Existují další související investiční nástroje, které nabízejí mnohem lepší poměr rizika / odměny. (Pro více informací viz:

Jaké jsou potenciální úskalí vlastnictví REIT? )