Zájem o hypotéky (IO) jsou mezi věřiteli a dlužníky populární kvůli jejich schopnostem umožnit majitelům domů financovat domy s hypotékami, které by jinak jinak neměly nárok. Tyto půjčky, které vyžadují menší měsíční splátky úvěrů než konvenční úvěry splácené jistinou, mohou být velkým přínosem pro majitele domů nebo pro dlužníky, kteří očekávají značné zvýšení jejich disponibilního důchodu. Tyto půjčky se však mohou také stát riskantními pro dlužníky, kteří špatně spravují své finance.

V tomto článku budeme diskutovat o tom, jak tento typ financování může ovlivnit fiskální situaci dlužníka a porovnat ho s konvenčním financováním.

Pokud uvažujete také o hledání konvenční hypotéky s pevnou úrokovou sazbou, můžete svůj výzkum dále využít pomocí hypoteční kalkulačky, jak je uvedeno níže.

Odůvodnění pro věřitele

Úvěry s nastavitelnou sazbou (ARM), které mají počáteční platby, které jsou často výrazně nižší než jejich budoucí platby s pevnou úrokovou sazbou, sehrály velkou roli v rostoucí míře selhání úvěrů, ke které došlo během krize rizikových hypoték z roku 2007. Dlužníci, kteří vsadili, že jejich příjmy budou růst přinejmenším stejně rychle jako zvýšení jejich hypotečních plateb, mohou zjistit, že si nemohou dovolit roční úpravy sazby nebo vyšší platby s pevnou sazbou.

Měsíční splátky z hypotečních úvěrů na účtech IO jsou nižší než u hypotečních úvěrů srovnatelných s hlavními splátkami, protože nevyžadují zaplacení jistiny během části období půjčky. Příjmy z půjček mohou být zvýšeny věřiteli, aby mohli dlužníci získat nárok na úvěry, které jsou mnohem větší než srovnatelné konvenční hypotéky. Ve Spojených státech jsou hypotéky IO obvykle strukturovány jako 30leté půjčky, které mají buď pět nebo deset let úrokových plateb. Poté se platby plně odpisují po zbývající dobu trvání úvěru. Úrokové sazby obvykle platily během období pouze úrokového charakteru a často se upravují v reakci na změny tržních úrokových sazeb.

Úroková sazba hypotečního úvěru je často vyšší než úroková sazba na běžném hypotéku. Úvěry pouze na úroky mají tendenci podléhat vyššímu riziku selhání než konvenční úvěry. Kromě toho mohou věřitelé více ztrácet, pokud dlužník nesplácí hypoteční úvěr v porovnání s běžnou hypotékou, protože dlužník zaplatí jistinu zpět věřiteli. V nejhorším scénáři by případné snížení hodnoty v domácnosti mohlo způsobit, že dlužník nebude schopen provádět platby ani po prodeji nemovitosti. Dlužníkům bude rovněž umožněno, aby mohly refinancovat nemovitost při splatnosti úvěru. Proto za účelem odškodnění věřitelů za toto riziko selhání podléhá dlužník rizikové prémii oproti běžným spláceným úvěrům. Tato riziková prémie má formu vyšších úrokových sazeb.

Toto riziko selhání může být kompenzováno potenciálem tohoto úvěru snížit riziko předčasného splacení. Když se trh domnívá, že budoucí výpadky jsou na ústupu, někteří věřitelé, zejména ti, kteří sekuritizují tyto hypotéky, půjčují za snížené splátky kvůli své schopnosti zvýšit výnos do splatnosti (YTM) a ovlivnit hodnotu ratingu "A" dluhopisové tranše s výnosy, které jsou přímo ovlivněny platbou předem.

Zájem pouze pro Vs. Konvenční hypotéky

Je důležité pochopit, jak se struktura plateb IO porovnává s hlavní alternativou splácení. Zvažte dvě půjčky s následujícími podmínkami. Pro srovnávací účely bude použita půjčka IO, která vylučuje splátkový kalendář.

30-letý plně plně amortizační konvenční splátkový úvěr s 5% úrokovou sazbou ve srovnání s úrokovou sazbou ve výši 200 000 dolarů za 30 let, jenž nepobírá amortizující úvěr se stejnou úrokovou sazbou, by přinesl následující finanční výsledky:

Položka	Úvěr IO (A)	Konvenční půjčka (B)	Rozdíl (AB )
Měsíční platba (hlavní a úroková)	33	$ 1, 073. 64	- 240 dolarů. 31
Úroky celkem placené	300, 000. 00	186 dolarů, 511. 57	113 dolarů, 488. 43
00	200 000 dolarů	- 200 000 dolarů	Hlavní zůstatek při splatnosti
200 000 dolarů	0 dolarů. 00	200 000 dolarů	V tomto scénáři by osoba, která přebírá pouze úrokovou variantu, zaplatila 240 dolarů. 31 méně za měsíc, dalších 113, 488, 43, které jsou úročeny po dobu trvání úvěru, a na konci 30 let by ještě dlužily původní 200 000 dolarů, které byly původně vypůjčeny. Základní zůstatek odepisujícího úvěru se časem snižuje, a protože úrokové náklady jsou založeny na zůstatku jistiny, dlužník úvěru pouze na úroky má možnost platit z úvěru značné množství dodatečných úroků.

Výhody pro dlužníky

Výhodou tohoto typu financování je to, že umožňuje dlužníkům, nikoli věřitelům, určit vhodnou a dosažitelnou částku vlastního kapitálu, která se má akumulovat během období půjčky. Díky odpočitatelnosti hypotečních úroků jsou hypoteční úvěry jedním z nejlevnějších zdrojů kapitálu. Vysoká měsíční výplata těchto úvěrů však může příležitostně donutit některé majitele domů využít dražší krátkodobé výpůjčky, jako jsou kreditní karty a úvěrové splátky, aby se splnily. Použitím IO hypotéky jako součásti celkového finančního plánu mohou majitelé domů využívat flexibilitu hlavní platby k pravidelnému snižování nákladů na krátkodobé půjčky. Klíčovým slovem je "pravidelně", protože pravidelné pozastavení plánované platby jistiny se může snadno stát záminkou ke konzumaci a potenciálně k poklesu dluhu. (Pro související čtení viz

Odpočet daně z úroků z hypotéky .) Další výhodou úročeného úvěru je, že může pomoci zmírnit dopad změn v životě, které negativně ovlivňují disponibilní příjem. Konvenční hypotéky mohou být pro lidi značnou zátěží, pokud jsou sníženy dostupné peníze.Příklady jsou ztráta zaměstnání, přerušení podnikání nebo velké nepředvídatelné náklady. Pokud dojde k dočasnému snížení disponibilního důchodu, mohou hypoteční zástavní dlužníci pozastavit hlavní platby na hypotéky a uvolnit hotovost, aby jim pomohly dostat majitele domů prostřednictvím poklesu. Někdo s dostatečnou finanční disciplínou, aby mohl sledovat dobře promyšlený finanční plán, může včas předem zaplatit jistou část jistiny, aby získal požadovanou a dosažitelnou částku vlastního kapitálu v domácnosti, ale pro druhé, špatné řízení této strategie pravděpodobně povede k tomu, další finanční nestabilitu.

Rizika pro dlužníky

Pouze spoléhání se na hypotéku IO zabrání akumulaci vlastního kapitálu ve vašem domě, který může být zdrojem bohatství a součástí finanční nezávislosti jako jeden blížící se věku odchodu do důchodu. Nedisciplinovaný dlužník, který plánuje učinit stále větší splátky jistiny za dobu trvání úvěru, zjistí, že neschopnost zůstat s platebním plánem může vést k nadměrnému zaplacení požadovaného objemu úroků. Když hypotéka zráží, dlužník riskuje díky balónové platbě, která je větší, než se původně předpokládalo. Financování IO vyžaduje introspekci, aby získal znalosti o svých finančních manažerských dovednostech. Tento typ hloubkové kontroly je při zadávání úrokového úvěru nebo jakéhokoli jiného financování, který udržuje jeden z finančních úskalí.

Ideální dlužníci

Jaký typ dlužníka by měl považovat půjčky IO? Mladý majitel domu, který je prvním majitelem nemovitosti, pravděpodobně použije úvěr na bydlení pouze s úrokem, ale také pravděpodobně narazí na problémy, pokud nárůst nezvýší krok s nárůstem nákladů na hypotéku. Profesionál s nepředvídatelným výnosem nebo ziskem s velkou variabilní složkou může být vhodný pro tento druh úvěru. Například profesionálové, kteří získají velké bonusy v rámci své roční náhrady, mají nárok na nižší měsíční splátky a mohou využívat velké rozdělení jednorázových částek jako kapitál pro zaplacení plánované částky jistiny. Profesionálové, jako jsou zprostředkovatelé, kteří pracují na struktuře provizí a jejichž příjmy mohou dramaticky kolísat od roku k roku, jistě mohou těžit z flexibility platit jistinu, pokud jsou k dispozici příjmy.

Existuje jedna situace, kdy si dlužník může zvážit vstup do hypotéky IO, aniž by chtěl před splatností uhradit jistinu. U investorů / spekulantů v oblasti nemovitostí mohou být úvěry IO výjimečným způsobem využívání peněz jiných lidí k využití posilujícího trhu s nemovitostmi. (Chcete-li se dozvědět více o investování do nemovitostí, podívejte se na

Exploring Real Estate Investment Tutorial , Investice do nemovitostí Použitím úvěrů IO na projekty bydlení investoři udržují stávající provozní náklady co nejnižší a maximalizují své zisky. Hotovost, která by jinak byla použita při splácení jistiny, se použije na ostatní výdaje nebo použije na modernizaci majetku, aby maximalizovala hodnotu, když trh s nemovitostmi v této oblasti dosáhne svého vrcholu.Prodáním nemovitosti na maximální hodnotu a následným splacením půjčky mohou investoři potenciálně realizovat nevyrovnanou míru návratnosti kvůli relativně nízké částce vlastního kapitálu investovaného do obchodu. Celá strategie se však může zhroutit, pokud se trh s bydlením v této oblasti dostane do útlumu. Špekulant může vyčerpat peníze na zaplacení měsíčních plateb, než se mu podaří prodat nemovitost za slušnou cenu. Spodní hranice Úvěry IO jsou druh financování, které vyžaduje, aby věřitelé byli ve svém upisování obezřetnější, aby zajistili, že odměny převyšují rizika selhání. U dlužníků je schopnost pravidelně pozastavovat platby jistiny, aby pomohla při počáteční kvalifikaci úvěru na bydlení nebo je izolovala před neočekávaným snížením příjmů, což jsou přínosy, které mnohým povedou k tomu, že budou považovat úvěry pouze za úroky. Nicméně s výjimkou investorů v oblasti nemovitostí, kteří budou využívat kapitálu věřitele k tomu, aby využili místních výkyvů v hodnotách nemovitostí, dlužníci, kteří využívají toto konkrétní financování, musí posoudit své schopnosti zůstat v rámci finančního plánu a nepoužívat své domácí úvěry jako levný způsob, jak bankrolovat nadměrné výdaje.