Jednou z hlavních hledisek, kdy se osoba snaží refinancovat nebo koupit dům, je převládající hypoteční sazba na trhu s bydlením, protože sazba má přímý ekonomický dopad na disponibilní důchod a závazky dlužníka.

Ale co ovlivňuje sazby hypoték? Ekonomika, úrokové sazby a úrokové sazby hypoték jsou propojeny, přičemž Federální rezervní systém (Fed) USA má přímý (a odvozený) účinek na každou z nich.

Ekonomika a úrokové sazby

Politika Fedu vychází z ekonomické situace v USA. Federální výbor pro otevřený trh (FOMC), který může být nazýván rozhodovací skupinou Fed, hodnotí ekonomické zdraví USA na základě údajů o kvalitě poskytovaných různými agenturami. Na základě toho, co FOMC věří o ekonomickém stavu (jako růst, inflace, zaměstnanost), Fed rozhoduje o svých sazbách. Úroková sazba federálních fondů je jednou z klíčových úrokových sazeb a další klíčové měnové úrokové sazby, jako je diskontní sazba a základní sazba, jsou ovlivňovány sazbou federálních fondů stanovenou Federální rezervou.

Když Federální rezervní fond udržuje úrokovou sazbu federálních fondů na nízké úrovni, ovlivňuje celou americkou ekonomiku prostřednictvím jiných úrokových sazeb, které zpřísňují půjčky pro lidi a podniky. Povzbuzuje lidi, aby spotřebovávali úvěry a podnikatelé byli motivováni k půjčování za účelem rozšíření a dalších účelů - což vše přispívá ke stimulaci hospodářského růstu a zvyšování zaměstnanosti.

Existují situace, jako je velmi vysoká inflace, když centrální banka zvyšuje úrokové sazby, aby mohla ovládat peněžní zásobování v ekonomice. Cíl pro míru federálních fondů dosáhl 20% inflačního počátku 80. let; míra klesala až do nedávné doby. FOMC zvýšila cílové rozpětí pro federální fondy na 0,25% - 0,5% od prosince 2015. (Související čtení viz: Nové nástroje Fedu pro manipulaci s ekonomikou.)

Změna sazby federálních fondů se přenáší prostřednictvím operací na otevřeném trhu (OMO) (tj. Nákup nebo prodej amerických státních dluhopisů). Pokud se Fed snaží zvýšit peněžní zásobování v ekonomice, pak kupuje dluhopisy a rozdává hotovost. Když Fed kupuje dluhopisy, ceny dluhopisů se zvyšují a výsledné zvýšení peněžní zásoby snižuje úrokové sazby.

Naopak, pokud se Fed snaží vytlačit nadměrnou peněžní zásobu, pak prodává dluhopisy a přijímá hotovost. Prodej dluhopisů snižuje ceny dluhopisů a současně snižuje peněžní zásobu, což znamená méně peněz v ekonomice. To činí půjčky dražší a tlačí úrokové sazby nahoru. Zpravidla se ceny dluhopisů a úrokové sazby pohybují v opačných směrech.(Více viz: Proč úrokové sazby mají tendenci mít obrácený vztah s cenami dluhopisů?)

Vztahy s hypotečními sazbami

Sazby hypoték nejsou okamžitě ovlivněny změnou ekonomické situace nebo úrokových sazeb, ale existuje mnoho odkazů, které pomalu přenášejí svůj vliv. Takže, na čem závisí hypoteční sazba?

Výnosy dlouhodobé státní pokladny mají přímý dopad na fixní sazby hypoték (dlouhodobý výnos znamená deset let a 30 let). Existuje další produkt, který soutěží o tytéž investory, kteří investují do desetiletých nebo 30-letých státních pokladen, známých jako hypoteční záložní cenné papíry (MBS). Jakmile výnosy vzroste, musí tyto produkty také nabízet vyšší výnosy, aby přilákaly investory, což je možné pouze tehdy, když půjčky jsou poskytovány s vyšším kurzem. Vyšší výnosy tak vedou ke zvýšení úrokových sazeb hypotéky. (Související četba viz: Zisk z hypotečního dluhu s MBS.)

Teď pojďme propojit výnosy pro státní pokladny s ekonomikou. Řekněme, že ekonomický výhled je mrzutý; lidé rádi přešli ze zásob na státní dluhopisy a cenné papíry pro investice, protože jsou považovány za nejbezpečnější. To zvyšuje poptávku po těchto nástrojích a zvyšuje ceny dluhopisů. Vzhledem k tomu, že ceny dluhopisů vzrostou, výnos (nebo výnos) z nich klesá. Vzhledem k poklesu výnosů se hypoteční sazby také začínají snižovat. Celkově tak bude pomalý ekonomický scénář doprovázet nižšími sazbami hypoték (prostřednictvím trhu s dluhopisy) a nižšími úrokovými sazbami, jak se centrální banka snaží oživit hospodářství. Opačný je pravdivý, když je ekonomická situace a výhled dobré.

Zatímco míra federálních fondů (a jiné úrokové sazby) nemá přímý vliv na dlouhodobé fixní sazby hypoték, mají přímý vliv na hypotéky s nastavitelnou sazbou (ARM). Důvodem je, že půjčky s měnitelnou sazbou jsou přezkoumávány a revidovány na měsíční, pololetní nebo roční úrovni v závislosti na držení a jsou spojeny s ročními výnosy ministerstva financí.

Výnosová křivka je křivka ukazující krátkodobé a dlouhodobé výnosy státní pokladny. Níže uvedená tabulka zobrazuje denní výnosové křivky Treasury za různé období od roku 2007 do roku 2015 (první den roku) spolu s hypotékou kolem této doby. V běžném ekonomickém scénáři by měly být dlouhodobé výnosy vyšší než krátkodobé výnosy. Nezapomeňte, že mezi dlouhodobými úrokovými sazbami a sazbami hypoték je vždy rozloženo riziko, které je spojeno s hypotékou.

Datum

3 měsíce	1 rok	10 let	30 let	Hypotéka	01/02/2007
5. 07	5. 00	4. 68	4. 79	6. 22	01/02/2008
3. 26	3. 17	3. 91	4. 35	5. 76	01/02/2009
0. 08	0. 04	2. 46	2. 83	5. 05	01/04/2010
0. 08	0. 45	3. 85	4. 65	5. 03	01.03.2011
0. 15	0. 29	3. 36	4. 39	4. 76	01/03/2012
0. 02	0. 12	1. 97	2. 98	3. 92	01/02/2013
0. 08	0. 15	1. 86	3. 04	3. 41	01/02/2014
0. 07	0. 13	3. 00	3.92	4. 43	01/02/2015
0. 02	0. 25	2. 12	2. 69	3. 63 *	Zdroj: Ministerstvo financí USA Freddie Mac (hypotéka je za celý měsíc a nikoliv za konkrétní datum) * na základě průzkumu primárního trhu s hypotékami (k 22. lednu 2015). Údaje v procentech.

Začlenění dole

Když uvažujete o uzavření úvěru na bydlení, měli byste zkontrolovat, do jakého směru směřují fixní úrokové sazby hypoték, a podívejte se na výkaz Federální rezervy o ekonomické situaci spolu se vzorkem výnosové křivky. Tyto zdroje mohou poskytnout cenné pokyny ohledně ekonomické situace a hypotečních sazeb. (Více viz: Jak úrokové sazby ovlivňují trh s bydlením.)