V hypotečním odvětví Spojených států existují dvě kolosální instituce: Fannie Mae a Freddie Mac. Většina lidí o nich slyšela, ale jen málo lidí rozumí tomu, co dělají, nebo důležitou roli, kterou hrají při financování vlastnictví amerických domů. Ani většina lidí nerozumí možnému systematickému riziku, které představují pro náš celý finanční systém. V tomto článku budeme diskutovat o tom, co dělají, o statusu podporovaném vládou (GSE), o svých veřejných misích ao tom, jak profitují. Dále budeme zkoumat nebezpečí, které tito behemoté mohou představovat na hypotečním trhu v USA, pokud se jim nepodaří efektivně zvládnout své riziko. Nezapomeňte, že když padnou obři, jsou to rolníci, kteří se dostanou do skvrny.

- <->

Co dělají
Fannie Mae a Freddie Mac nakupují a ručí hypotéky prostřednictvím sekundárního hypotečního trhu. Neprodukují ani neposkytují hypotéky.

Původci hypoték prodávají hypotéky přímo Fannie Mae a Freddie Mac, nebo si s sebou vyměňují hypoteční fondy výměnou za hypotečně zajištěné cenné papíry (MBS), které jsou kryté stejnými hypotékami, ale které přinášejí dodatečnou záruku včasné platby jistiny a zájem držiteli cenného papíru. Když hypotéční originátoři prodávají hypotéky Fannie Mae nebo Freddie Macovi, nebo prodávají MBS, které jim byly zpětně vydány, zase uvolní prostředky použité na vznik těchto hypoték tak, aby si původci mohli vytvořit ještě další hypotéky. Fannie Mae a Freddie Mac také investují těžce do svých vlastních MBS v takzvaném zachovaném portfoliu.

Stručně řečeno, usnadňují tok peněz z Wall Street na hlavní ulici.

Vidět: za scénáři hypotéky

Sponzorované podniky
Fannie Mae a Freddie Mac jsou GSE. Obě byly vytvořeny akty Kongresu; Fannie Mae v roce 1938 a Freddie Macová v roce 1970. Oba jsou veřejně obchodované společnosti, které jsou pronajaty a slouží veřejnosti. Jejich akcie obchodují na NYSE pod značkami FNM a FRE. Zatímco jsou veřejně obchodovanými společnostmi, kvůli jejich chartám mají následující vztahy s federální vládou:

• Obě společnosti mají představenstvo složenou z 18 členů, z nichž pět je jmenováno prezidentem Spojených států.
• Pro podporu likvidity je tajemník ministerstva financí oprávněn, ale není povinen zakoupit až 2 dolary. 25 miliard cenných papírů z každé společnosti.
• Obě společnosti jsou osvobozeny od státních a místních daní.

Vzhledem k těmto vazbám má trh tendenci věřit, že cenné papíry vydané Fannie Mae a Freddie Macem mají implikovanou záruku vlády USA. Jinými slovy, trh je přesvědčen, že pokud by se Fannie Mae nebo Freddie Mac pokazilo, vláda Spojených států vstoupila do jejich pomoci.Tato implicitní záruka se odráží tím, jak levné jsou schopni získat přístup k financování. Fannie Mae a Freddie Mac jsou schopni vydat podnikový dluh, známý jako "dluhopisy agentur", s výnosy nižší než ostatní instituce.

Veřejný účel a poslání Fannie Mae a Freddie Mac
Podle svých stanov jsou Fannie Mae a Freddie Mac veřejným cílem usnadnit stálý tok hypotečních fondů s nízkými náklady.

Jejich charty zahrnují následující:

• Jejich jedinečným zaměřením je trh s hypotečními nemovitostmi. Nemohou vstoupit do nesouvisejících linek obchodu nebo přestat podporovat trh s hypotečními nemovitostmi.
• Hypotéky, které kupují a garantují, musí být nižší, než je částka určená úřadem Federálního úřadu pro dohled nad bytovými podniky (OFHEO).
• Jsou zakázány vstupovat do podnikání jiných společností zabývajících se financováním bydlení - např. Vznik hypotéky.
• Musí splňovat roční cíle stanovené Ministerstvem pro bydlení a rozvoj měst (HUD). Tyto cíle se soustředí na nízké a střední příjmy a bydlení pro menšiny.
• Podléhají rizikovým a minimálním kapitálovým požadavkům a každoročním zkouškám OFHEO.

Webová stránka společnosti Freddie Mac uvádí, že jejím posláním je poskytovat na trhu s nemovitostmi likviditu, stabilitu a cenovou dostupnost. Webová stránka společnosti Fannie Mae uvádí, že jejím posláním je rozšířit dostupné bydlení a přinést globální kapitál místním společenstvím, aby sloužily trhu s bydlením v USA. (Chcete-li pokračovat v čtení o nemovitostech, viz Investice do nemovitostí , Smart Real Estate Transactions a Společnosti poháněné společností s veřejnou misí Nedělejte si chybu - Fannie Mae a Freddie Mac jsou řízeni ziskem, jak požadují jejich akcionáři. Při plnění svých veřejných úkolů dosahují svého zisku dvěma primárními způsoby: výnosy z poplatků za záruky a ponechané portfolia.

Za prvé, pokryjeme příjem z poplatků za záruky nebo "g-poplatky". Fannie Mae a Freddie Mac si ponechávají určité procento z každé hypoteční splátky za každou hypotéku, kterou garantují včasné zaplacení jistiny a úroku držiteli MBS (investorovi). Například každá měsíční hypoteční splátka může být rozdělena na jistinu a úroky.
Hlavní a úroky, které shromažďuje hypoteční správce, jsou převedeny na jednu z těchto dvou společností, řekněme Fannie Mae. Fannie Mae poté převede jistinu a zájem spolu s držitelem cenného papíru zajištěného hypotékou; avšak drží určitý procentní podíl úroku jako záruční poplatek - obvykle mezi 0,12% a 0,50% ročně. Mysli na to jako na pojistnou smlouvu. Doufejme, že Fannie Mae shromažďuje více v příjmech záručních poplatků, než vyplácí svým držitelům cenných papírů zajištěným hypotékou z důvodu selhání dlužníka. Je to velmi velká pojistka. Na konci roku 2006 měly obě společnosti úvěrové záruky ve výši 2 USD. 9 bilionů MBS, podle ministra financí Robert K. Steel (15. března 2007 Svědectví před U.S. House Finanční služby výboru pro reformu GSE).

1. Za druhé, Fannie Mae a Freddie Mac mají obrovské zadržené portfolia hypoték a MBS. Velmi investují do svých cenných papírů a do svých cenných papírů. Vzhledem k implicitní federální záruce, jak bylo uvedeno výše, jsou schopny vydat dluh s výnosy nižší než ostatní korporace, aby mohli financovat své zadržené portfolia. Jinými slovy, jsou schopni vydělat splátky na svých portfoliích, které jsou kvůli této výhodě financování potenciálně větší než jiné instituce. Řekněme, že velikost jejich portfolií je obrovská, je podhodnocení. V roce 2006 byly kombinované hypoteční portfolia obou společností $ 1. 4 biliony, opět podle Steel (15. března 2007).

   Dohled nad Fannie Mae a Freddie Mac

2. Fannie Mae a Freddie Macová jsou regulována OFHEO a HUD. OFHEO upravuje finanční bezpečnost a spolehlivost Fannie Mae a Freddie Mac, včetně provádění, prosazování a sledování jejich kapitálových standardů a omezení velikosti jejich zadržených portfolií. OFHEO také stanoví roční přizpůsobení úvěrových limitů. HUD má zodpovědnost za misi bydlení Fannie Mae a Freddie Mac. Všechny nové úvěrové programy, které mohou účastnit (nákup a / nebo záruka), musí být schváleny společností HUD. Kromě toho HUD stanovuje roční cíle pro Fannie Mae a Freddie Mac, aby uskutečnili svou misi v oblasti bydlení. Tyto cíle se zaměřují na nízké a střední příjmy bydlení a bydlení pro menšiny.

Příliš velké riziko soustředěné ve dvou společnostech s federálními vazbami?
Není pochyb o tom, že Fannie Mae a Freddie Mac hrají zásadní roli v našem systému financování bydlení. Existuje však nebezpečí, že se tolik rizik soustředí pouze na dvě společnosti. Řídí obrovské množství úvěrových a úrokových rizik. Pokud se něco stalo s jejich řízením rizik a / nebo praxí správy portfolia, není pochyb o tom, že bolest a stres budou cítit na celosvětových finančních trzích. Mnoho kritiků má pocit, že kvůli své velikosti a složitosti řízení hypotečního rizika představují příliš velké systematické riziko pro naše hospodářství. Navíc někteří věří, že Fannie Mae a Freddie Mac mají neoprávněnou výhodu kvůli své implicitní federální záruce, která jim umožňuje vydat dluh za úrokové sazby nedostupné jiným společnostem - konkrétně, že to je implicitní záruka, která umožnila Fannie Mae a Freddie Macovi růst tak velký.

Jednoduše řečeno, existuje nebezpečí, že obě společnosti mohly převzít příliš velké riziko s potenciálními náklady amerického daňového poplatníka. Chcete-li věci v perspektivě, podle ministra financí Steel, na konci roku 2006 měli Fannie Mae a Freddie Mac asi 4 dolary. 3 biliony hypotečních úvěrů, což představovalo asi 40% celkového nesplaceného hypotečního úvěru v USA (15. března 2007). Nebo se dívá jinak, obě společnosti mají $ 5. 2 biliony dluhů a nesplacených závazků MBS, které přesahují částku 4 USD. 9 bilionů veřejně zadluženého dluhu U.Vláda S., podle představenstva Federálního rezervního systému předsedy představenstva Ben Bernanke (duben 2007).
Navíc nikdo nikdy netvrdil, že úvěrové riziko nebo úrokové riziko hypotéky je snadno spravováno nebo zmírněno pomocí derivátů.

Závěr

V létě roku 2007 došlo k úplnému zastavení trhu se všemi hypotékami s výjimkou záruk Fannie Mae a Freddie Mac, což zdůraznilo význam rolí obou společností. Na podzim roku 2007 Freddie Mac šokoval trh tím, že ohlásil velké ztráty spojené s úvěry a podal oheň za argument, že obě společnosti představují obrovské riziko pro celý finanční systém. Budou přínosy, které Fannie Mae a Freddie Mac vytvoří pro amerického majitele domů, nad rizikem, které představují pro náš celý finanční systém a americký daňový poplatník? Pouze čas ukáže.

Chcete-li se dozvědět více o těchto dvou institucích, podívejte se na
Zisk z hypotečního dluhu s MBS

.