Klíčová doložka definuje podmínku nebo akci, která musí být splněna, aby se smlouva o nemovitosti stala závaznou. Náhodná záležitost se stává součástí závazné kupní smlouvy, pokud obě strany (tj. Prodávající a kupující) souhlasí s podmínkami a podepíší smlouvu. Proto je důležité pochopit, do čeho se dostáváte, pokud do své smlouvy o nemovitosti dojde k pojistné smlouvě. Zde uvádíme obecně používané pojistné klauzule v smlouvách o domácím nákupu a jak mohou mít prospěch jak kupujícím, tak prodávajícím.

Smlouvy o nemovitostech

Transakce s nemovitostmi typicky začínají nabídkou: kupující nabízí nabídku na nákup prodávajícímu, který může návrh přijmout nebo zamítnout. Často platí, že prodávající zaplatí nabídka a vyjednávání jdou sem a tam, dokud se obě strany nedohodnou. Pokud některá strana nesouhlasí s těmito podmínkami, nabídka se stává neplatnou a kupující a prodávající postupují samostatně a bez další povinnosti. Pokud oba strany souhlasí s podmínkami nabídky, kupující však činí zálohový peněžní závazek , což je částka zaplacená jako důkaz o dobré víře, která obvykle činí 1% prodejní ceny. Finanční prostředky jsou drženy vázanou společností, zatímco zahajovací proces začíná.

Někdy je k nabídce na koupi nemovitosti a ke smlouvě o nemovitosti připojena doložka o nepředvídaných událostech. Ustanovení o podmíněnosti v zásadě dává stranám právo na odstoupení od smlouvy za určitých okolností, které musí být vyjednány mezi kupujícím a prodávajícím. (Např. "Kupující má 14 dní na prohlídku nemovitosti") a konkrétní podmínky (např. "Kupující má 21 dní k zajištění 30letého konvenčního úvěru na 80% kupní ceny na dobu určitou úroková sazba ne vyšší než 4,5% "). Jakákoli doložka o nepředvídatelnosti by měla být jasně uvedena tak, aby všechny strany porozuměly podmínkám.

Pokud nejsou splněny podmínky doložky o nepředvídaných událostech, smlouva zaniká a jedna strana (nejčastěji kupující) se může vrátit bez právních následků. Naopak, pokud jsou splněny podmínky , je smlouva právně vymahatelná a strana by porušila smlouvu, pokud se rozhodla vypovědět. Důsledky se liší, od propadnutí vážných peněz na soudní spory. Pokud se například kupující vrátí zpět a prodávající nemůže najít jiného kupujícího, prodávající může žalovat konkrétní výkon , což kupujícího nutí koupit domů.

Typy doložky o nepředvídaných událostech

Zákonné doložky lze psát téměř pro všechny potřeby nebo obavy. Zde jsou nejčastější události zahrnuté v dnešních smlouvách o domácím nákupu:

Oceněná pohotovostní událost

Ocenění nepředvídaných událostí chrání kupujícího a slouží k zajištění toho, aby byla nemovitost oceněna na minimální stanovené výši.Pokud majetek neposuzuje minimálně stanovenou částku, smlouva může být ukončena a vážné peníze jsou v mnoha případech vráceny kupujícímu. Náhodná událost může zahrnovat podmínky, které kupujícímu umožňují pokračovat v nákupu, i když je ocenění nižší než zadaná částka, zpravidla během určitého počtu dnů poté, co kupující obdrží oznámení o hodnotící hodnotě. Prodávající může mít možnost snížit cenu na odhadovanou částku. Nepředvídatelná událost určuje datum vydání , na kterém nebo před kterým kupující musí oznámit prodejci jakékoliv problémy s hodnocením; v opačném případě bude pohotovost považována za uspokojenou a kupující nebude moci z transakce vyloučit.

Financování mimořádné události

Zákon o financování (nazývaný také "hypoteční závazek") dává kupujícímu čas požadovat a získat financování nákupu nemovitosti. To poskytne kupujícímu důležitou ochranu, která se může ze smlouvy vrátit a získat splátky v případě, že nebude schopen zajistit financování od banky, hypotečního makléře nebo jiného druhu soukromého půjčování. Finanční událost bude uvádět určitý počet dní, které musí kupující získat financování. Kupující má do tohoto termínu smlouvu ukončit (nebo požádat o prodloužení, které musí prodávající písemně souhlasit); v opačném případě se kupující automaticky vzdává nouze a stává se povinen si tento majetek koupit - i když není úvěr zajištěn.

Výhoda domů

Ačkoli ve většině případů je snadnější prodat před nákupem jiného majetku, načasování a financování nemusí vždy tak fungovat. Náhodná událost prodeje domu dává kupujícím určitou dobu na prodej a vypořádání stávajících domů za účelem financování nového. Tento typ nepředvídatelné situace chrání kupující, protože pokud se stávající dům neprodá za přinejmenším požadovanou cenu, kupující se může ze smlouvy vzdát bez právních důsledků. Náklady na prodej domů mohou být pro prodejce obtížné, kteří mohou být nuceni předat jinou nabídku, zatímco čekají na výsledek události. Prodávající si ponechává právo zrušit smlouvu, pokud se dům kupujícího neprodá v určeném počtu dnů.

Kontrola mimořádné události

Kontrola mimořádné události (nazývané také "due diligence contingency") dává kupujícímu právo domů prohlížet v určeném časovém období, např. 5-7 dní. Chrání kupujícího, který může smlouvu zrušit nebo vyjednat opravy na základě zjištění profesionálního domácího inspektora. Inspektor zkoumá interiér a exteriér nemovitosti, včetně stavu elektrických, dokončovacích, klempířských, konstrukčních a ventilačních prvků. Inspektor předloží kupujícímu zprávu, která podrobně popisuje všechny problémy zjištěné během kontroly. V závislosti na přesných podmínkách kontrolní události může kupující:

• Schválit zprávu a dohoda se posune dopředu
• Zrušit zprávu a vrátit se zpět (a vrátit peníze)
• Požadavek na čas pro další prohlídky, pokud něco potřebuje druhý pohled
• Požádejte o opravu nebo koncesi (pokud se prodávající dohodne, dohoda se posune dopředu, pokud kupující odmítne, kupující se může vrátit z obchodu a vrátit peníze) < Náklady na pohotovostní opravu

A jsou někdy zahrnuty kromě kontrolních událostí.To určuje maximální částku dolaru pro nezbytné opravy. Pokud inspekce ukáže, že opravy budou stát více než tato částka dolaru, kupující se může rozhodnout ukončit smlouvu. V mnoha případech jsou náklady na opravu mimořádných událostí založeny na určitém procentu z prodejní ceny, například na 1-2%. Klauzule Kick-Out

Klauzule kick-out je nepředvídatelná podmínka, kterou dodávají prodejci, aby poskytli určitou míru ochrany proti události prodeje domů. Zatímco prodávající souhlasí s nepředvídaným prodejem domů, může přidat dodatečnou doložku, v níž uvádí, že prodávající může pokračovat v prodeji nemovitosti. Pokud jiný kvalifikovaný kupující narůstá, prodávající dává stávajícímu kupujícímu určitou dobu (například 72 hodin), aby odstranil mimořádnou událost prodeje domů a udržel smlouvu naživo; jinak může prodávající odstoupit od smlouvy a prodat novému kupujícímu.

Bottom Line

Smlouva o nemovitostech je právně vynutitelná smlouva, která vymezuje role a povinnosti každé strany v transakci s nemovitostmi a jsou spojeny s podmínkami a jsou součástí smluv. Je důležité si přečíst a porozumět vaší smlouvě, věnovat pozornost všem stanoveným termínům a termínům. Vzhledem k tomu, že čas je podstatný, může jeden den (a jeden zmeškaný termín) mít negativní a nákladný dopad na transakci s nemovitostmi.

V některých státech mohou odborníci v oblasti nemovitostí připravovat smlouvy a případné změny, včetně klauzulí o nepředvídaných událostech. V jiných státech však tyto dokumenty musí vypracovat autorizovaní právníci. Je důležité dodržovat zákony a předpisy vašeho státu. Obecně platí, že pokud pracujete s kvalifikovaným odborníkem na nemovitosti, bude vás schopen vás provést procesem a ujistit se, že dokumenty jsou správně připraveny (v případě potřeby advokátem). Pokud nepracujete s agentem nebo makléřem, obraťte se na právníka, pokud máte jakékoliv dotazy ohledně smluv o nemovitostech a pojistných podmínkách.