Co je to "obchodní nemovitost"

Komerční nemovitost je majetek, který je používán výhradně k podnikatelským účelům a který je pronajat, aby poskytoval pracovní prostor spíše než obytný prostor. Jedná se o jedinou čerpací stanici a obrovské nákupní centrum, komerční nemovitosti zahrnují maloobchodníky všeho druhu, kancelářské prostory, hotely, obchody, restaurace a obchody s pohodlí.

ROZŠIŘOVÁNÍ "Komerční nemovitost"

Komerční nemovitost je jedním ze tří hlavních typů nemovitostí, společně s obytnými a průmyslovými. Jak vyplývá z názvu, komerční nemovitost se používá v obchodě (obytná nemovitost se používá k životnímu účelu, zatímco průmyslová nemovitost se používá k výrobě a výrobě zboží). Zatímco některé firmy vlastní budovy, které zaujímají, typičtějším scénářem je, že investor vlastní budovu a sbírá nájemné z každé firmy, která tam působí. Zatímco sazby nájmů bytových nemovitostí mohou být uváděny v roční sumě nebo měsíčním nájemném, komerční nemovitosti jsou obvykle uváděny v ročních nájemných dolarech za čtvereční stopu.

Leasing Lowdown

Leasing může trvat od jednoho roku do deseti let nebo více, přičemž kancelářské a obchodní prostory obvykle dosahují pěti až deseti let. "Větší nájemníci mají tendenci mít delší pronájem," řekl Brian McAuliffe, výkonný ředitel divize kapitálových trhů CBRE Group (CBG). "Kratší termínové pronájmy poskytují větší flexibilitu k úpravě nájmů nájmů, zatímco delší pronájmy zajišťují větší jistotu zejména u úvěrových nájemců. "(Pro více informací viz: Investice do nemovitostí )

Existují čtyři primární typy pronájmů komerčních nemovitostí, z nichž každý vyžaduje odlišnou úroveň odpovědnosti od pronajímatele a nájemce.

• Jediný čistý pronájem činí nájemce odpovědný za zaplacení daně z nemovitostí.
• Nájem s dvojitou čistou (NN) nájemníkem činí nájemce odpovědný za zaplacení daně z majetku a pojištění.
• Pronájmy trojnásobné čisté (NNN) činí nájemce odpovědný za zaplacení daně z majetku, pojištění a údržby.
• V rámci hrubého pronájmu platí nájemce pouze nájemné a pronajímatel platí daně z nemovitosti, pojištění a údržbu budovy.

Klasifikace komerčních nemovitostí

Komerční nemovitosti jsou zařazeny do různých tříd. Kancelářské prostory jsou například rozděleny do tří tříd: třída A, třída B nebo třída C.

• Třída A představuje nejlepší budovy z hlediska estetiky, věku, kvality infrastruktury a umístění.
• Budovy třídy B jsou obvykle starší a nejsou tak dobře vypadající jako budovy třídy A. Tyto objekty jsou často zaměřeny investory na obnovu.
• Budovy třídy C jsou nejstarší, většinou starší 20 let, nacházející se v méně atraktivních oblastech a potřebují údržbu.

Komerční nemovitostní společnosti

Komerční realitní firma radí, jak nejlépe vyjednat nájemní smlouvy, které přilákají a udržují nájemníky - majitelé nemovitostí potřebují rovnováhu mezi maximalizací nájemného a minimalizací volných míst a obratu nájemců. Obrat může být pro majitele nákladné, protože prostor musí být přizpůsoben specifickým potřebám různých nájemců - řekněme, pokud se restaurace přesouvá do nemovitosti, jakmile je obsazeno jógovým studiem.

V oblasti komerčních nemovitostí existuje mnoho firem. CBRE je největší na světě. Mezi další velké hráče patří Jones Lang LaSalle, Cushman & Wakefield, Inc., Newmark Grubb Knight Frank a DTZ. Tyto společnosti pomáhají zdrojům komerčních nemovitostí, hodnotí hodnotu, nakupují a prodávají makléře, řídí údržbu, nacházejí a udržují si nájemníky, vyjednávají o pronájmech a procházejí možnosti financování. "Společnost s plnohodnotnými službami uspokojuje veškeré potřebné potřeby klienta, ať už jde o fyzické osoby, komanditní společnosti nebo instituce," řekl McAuliffe.

Specializované znalosti obchodní společnosti zabývající se nemovitostmi jsou užitečné, protože pravidla a předpisy, jimiž se tato vlastnictví řídí, liší podle státu, kraje, obce a průmyslu a velikosti.

Vývoj trhu komerčních nemovitostí

Trh s komerčními nemovitostmi ve Spojených státech zaznamenal během recese v letech 2008-2009 hit, ale od roku 2010 zaznamenal roční zisky a od té doby získal téměř všechny ztráty z období recese.

Washingtonský Urban Land Institute nedávno vydal prognózu trendů v oblasti nemovitostí, která předpovídá, že ceny komerčních nemovitostí budou i nadále prudce stoupat o další rok. Prognóza konsenzu nemovitostí zkoumala 46 průmyslových ekonomů a analytiků. Zdá se, že do roku 2017 se každoročně zvyšuje obchodní vlastnictví v průměru o 7,6%, což se opírá o historické dlouhodobé zvýšení o 5,3% ročně. (Pro související četby viz: budou vyšší úrokové sazby Crush Real Estate? )

Nájemné získané z komerčních nemovitostí jsou také na vzestupu. Newmark Grubb Knight Frank nedávno oznámil, že celostátní průměr za pronájem kancelářských prostor činil 27 dolarů. 76 metrů čtverečních v prvním čtvrtletí roku 2015, což je o 4% více než před rokem, zatímco cena požadovaná pro průmyslové prostory činila 5 USD. 70 čtverečních stop, až 7%.

Investice do komerčních nemovitostí

Investice do komerčních nemovitostí mohou být lukrativní a slouží jako dobrý zajištění proti volatilitě akciového trhu. Investoři mohou vydělat peníze, když se prodávají, ale většina výnosů je generována prostřednictvím nájemného, ​​který si od nájemníků sbírají.

Ve většině případů se nemovitosti prodávají v budově - jedna kancelářská budova, jedna restaurace, jedna továrna apod. Pokud však developer chce více kapitálu rozšířit projekt nebo si přeje vidět výnosy rychleji, projekt rozdělit spíše na menší jednotky než na prodej jako celek. (Chcete-li se dozvědět více o komerčních nemovitostech, podívejte se na náš návod Exploring Real Estate Investments .

Výhody pro komerční nemovitost

Jednou z největších výhod komerčních nemovitostí je atraktivní leasingové sazby.V oblastech, kde je velikost nové výstavby buď omezena půdou nebo právem, mohou komerční nemovitosti mít impozantní výnosy a značný měsíční peněžní tok. Průmyslové budovy obecně pronajímají za nižší cenu, i když mají nižší režijní náklady oproti kancelářské věži.

Komerční nemovitosti také využívají srovnatelně delší nájemní smlouvy s nájemníky než obytné nemovitosti. To dává majiteli komerčních nemovitostí značné množství stability peněžních toků, pokud je budova obsazena dlouhodobými nájemci.

Nevýhody pro komerční nemovitost

Pravidla a předpisy jsou hlavním odstrašujícím prostředkem pro většinu lidí, kteří chtějí investovat do komerčních nemovitostí. Daně, mechanika odpovědnosti za nákup a údržbu komerčních nemovitostí jsou pohřbena ve vrstvách legalese, které se mění podle státu, kraje, průmyslu, velikosti, zónování a mnoha dalších označení. Většina investorů do komerčních nemovitostí má buď specializované znalosti nebo výplatní listinu lidí, kteří to dělají.

Dalším překážkou je zvýšené riziko přinesené obměnou nájemce. U bytů jsou požadavky na vybavení daného nájemce téměř stejné jako u každého předchozího nebo budoucího nájemce. S obchodním majetkem může mít každý nájemník velmi odlišné potřeby, které vyžadují nákladnou obnovu. Majitel budovy musí přizpůsobit prostor tak, aby vyhovoval specializovanému obchodu každého nájemce. Komerční nemovitost s nízkým volným pracovním místem, ale obrat s vysokým nájemníkem může stále ztratit peníze z důvodu nákladů na renovaci příchozích nájemníků.

Kdo by měl investovat?

Ti, kteří mají podnikání, pro začátek. Může být finančně výhodné mít vlastní pracovní prostor, nikoli pronajmout.

Kromě toho se lidé, kteří nejlépe hodí pro investice do komerčních nemovitostí, jsou ti, kteří buď mají značné množství znalostí o průmyslu a jeho právních, finančních a regulačních aspektech, nebo mohou zaměstnávat lidi, kteří to dělají. Komerční nemovitosti oblasti s vysokým rizikem a vysokou odměnou investice do nemovitostí, která osloví sofistikované investory, kteří hledají výzvu. Jak jste si možná uvědomili, takový investor pravděpodobně již bude mít vysokou čistou hodnotu: Investování často vyžaduje značné množství startovacího kapitálu.

To znamená, že existuje široká škála komerčních nemovitostí, od velkých nákupních center a kancelářských věží až po malé sklady a prodejny. Při pohledu na komerční nemovitosti čistě jako investice je nejdůležitějším faktorem nabídka a poptávka. Ideální nemovitost se nachází v oblasti, kde je nízká neobsazenost a prostor, který je k dispozici pro nový vývoj, je omezen. Nízká nabídka a vysoká poptávka znamenají příznivé ceny pronájmu, stejně jako zajištění vyšší míry zhodnocení. Síla místní ekonomiky oblasti také ovlivní hodnotu vašeho nákupu, takže budete chtít zkontrolovat míru zaměstnanosti prostřednictvím Bureau of Labor Statistics (BLS) spolu s dalšími ukazateli ekonomického růstu a síly.

Jakýkoli druh nemovitosti nebo stupnice, na které se můžete zamyslet, se jen ujistěte, že můžete zvládnout čas a náklady spojené s investicí do komerčních nemovitostí.

Jak investovat: Přímo

Hledání přímých investic je přímočaré: Firmy zabývající se obchodováním s nemovitostmi, jako jsou ty, které jsou uvedeny výše, mají celou řadu nabídek celostátní. Prominentní webové stránky pro rezidenční nemovitosti, jako jsou Trulia a Realtor. com, zahrnují také vyhledávací databáze komerčních výpisů. Další místo, LoopNet, se specializuje na komerční nemovitosti.

Investor si může koupit malý maloobchodní prostor nebo skladovací středisko přímo nebo prostřednictvím soukromého partnerství, ale požadavky na zálohy jsou obvykle mnohem vyšší než u bytových nemovitostí: alespoň 30%. Komerční společnosti s ručením omezeným jsou další možností, i když tyto často vyžadují značnou investici.

Jak investovat: nepřímo

Michael Orzano, ředitel světových akciových indexů v indexech S & P Dow Jones - uvádí indické cenové indexy S & P / Case-Shiller, kupní majetek přímo, vzhledem k mnoha bolestem hlavy, které zneužívají správcovské společnosti a / nebo pronajímatele: "Přímé investice do komerčních nemovitostí nejsou praktické pro většinu investorů vzhledem k velké investicí potřebné k nákupu jediného majetku a dohledu potřebnému k řízení budovy nebo budov. "Investoři, kteří nechtějí řešit všechny potíže s přímým vlastnictvím (nebo nemají kapitál na nákup celé nemovitosti), se ještě mohou dostat do hry několika způsoby.

Jedním z nich je realitní investiční společnost (REIT). Komerční nemovitosti REIT mají portfolio nemovitostí (jako podílový fond drží akcie nebo dluhopisy), ale jsou veřejně obchodovány; díky nim je snadné nakupovat a prodávat, což zajišťuje likviditu v oblasti, která je notoricky nelikvidní. Manažeři společnosti REIT zpracovávají veškeré podrobnosti o nákupu, údržbě, nájemcům a podobně. Dostávají také zvláštní daňové aspekty a obvykle nabízejí investorům vysoké výnosy; mohou být zaměřeny na poskytování příjmu, zhodnocení kapitálu nebo obojí.

"Nejvhodnější cestou pro většinu individuálních investorů, aby se dostali na komerční trh s nemovitostmi, je společnost REIT," říká Christian Thomas, investiční poradce s konzultanty USI Advisors z Glastonbury, Conn. "REITs založil Kongres pouze za tímto účelem a většina z nich má denní ceny. "(Další informace naleznete: Jaké jsou rizika REIT? ).

A pokud chcete další diverzifikaci, "produkty založené na indexech, jako jsou ETF, které sledují benchmarky vlastnictví a REIT, poskytují nákladově efektivní způsob přístupu k diverzifikovanému portfoliu REIT," uvádí Orzano. (9)> Další způsob, jak se dostat do komerční sféry, je prostřednictvím obchodních hypotečních zástavních listů (CMBS), úročených dluhopisů, které drží svazky komerčních hypoték. očekává se, že v roce 2017 vzroste na 150 miliard dolarů z předpokládaných 115 miliard dolarů v roce 2015 podle prognózy Real Estate Consensus Urban Land Institute.