Komerční nemovitost (CRE) je nemovitost produkující příjmy, která se používá výhradně k obchodním účelům, jako jsou maloobchodní centra, kancelářské komplexy, hotely a byty. Financování - včetně akvizice, vývoje a výstavby těchto nemovitostí - se zpravidla dosahuje prostřednictvím úvěrů komerčních nemovitostí: hypotečních úvěrů zajištěných zástavními právy na komerční, nikoliv rezidenční nemovitosti.

Stejně jako u úvěrů na bydlení se banky a nezávislí věřitelé aktivně podílejí na poskytování úvěrů na komerční nemovitosti. Také pojišťovny, penzijní fondy, soukromí investoři a další kapitálové zdroje, včetně úverového programu 504 Úvěrového programu USA pro malé podniky, poskytují úvěry na komerční nemovitosti.

Zde se podíváme na úvěry komerčních nemovitostí: jak se liší od úvěrů na bydlení, jejich charakteristiky a toho, co hledají věřitelé.

Individuální a soukromé subjekty

Zatímco rezidenční hypotéky jsou typicky poskytovány jednotlivým dlužníkům, úvěry komerčních nemovitostí jsou často poskytovány podnikatelským subjektům (např. Korporacím, developerům, partnerům, fondům a důvěřuje) . Tyto subjekty jsou často vytvořeny za účelem vlastnictví komerčních nemovitostí.

Účetní jednotka nemusí mít finanční výsledky ani žádnou úvěrovou historii. V takovém případě může věřitel požadovat od hlavních osob nebo majitelů účetní jednotky, aby zajistili úvěr. To poskytuje věřiteli individuální (nebo skupinu osob) s úvěrovou historií a / nebo finančními záznamy - a od koho se mohou vrátit v případě výpadku úvěru. Pokud se takový druh záruky nevyžaduje věřitel a majetek je jediným prostředkem k vymáhání v případě selhání úvěru, úvěr se nazývá úvěr bez nároku na vrácení peněz, což znamená, že věřitel nemá žádnou nápravu vůči nikomu nebo jinému jinému než nemovitost.

Programy splátek úvěru

Rezidenční hypotéka je druh odpisovaného úvěru, ve kterém je dluh splácen v pravidelných splátkách po určitou dobu. Nejoblíbenější hypoteční produkt pro bydlení je 30letá hypotéka s pevnou úrokovou sazbou.

Kupující obyvatel mají také další možnosti, včetně 25letých a 15letých hypoték. Dlouhodobější amortizace obvykle zahrnuje menší měsíční platby a vyšší celkové úrokové náklady po dobu trvání úvěru, zatímco kratší doby amortizace obvykle zahrnují větší měsíční splátky a nižší celkové úrokové náklady. Úvěry na bydlení jsou amortizovány po dobu trvání úvěru, takže půjčka je plně splacena na konci trvání úvěru. Dlužník s hypotékou s pevnou úrokovou sazbou ve výši 200 000 dolarů, například ve výši 5%, by činil 360 měsíčních plateb ve výši 1 073 64 dolarů, po níž bude půjčka zcela splacena.

Na rozdíl od úvěrů na bydlení jsou podmínky komerčních úvěrů zpravidla v rozmezí od pěti let (nebo méně) do dvaceti let a amortizační období je často delší než doba trvání úvěru. Například věřitel by mohl poskytnout komerční půjčku na dobu sedmi let s dobou splácení 30 let. V takovém případě by investor provedl platby za sedm let částky založené na splacení úvěru po dobu 30 let, po níž následovala jedna poslední "balónová" platba celého zbývajícího zůstatku úvěru. Například investor s komerčním úvěrem ve výši 1 milion dolarů na 7% by měsíčně vyplatil 6, 653,02 dolarů za sedm let, následovaný konečnou balónovou platbou ve výši 918, resp. 127,144, která by plně splatila půjčku.

Délka trvání úvěru a doby odpisování budou mít vliv na sazbu, kterou věřitel účtuje. V závislosti na síle úvěru investora mohou být tyto podmínky obchodovatelné. Obecně platí, že čím delší je splátkový kalendář, tím vyšší je úroková sazba.

Poměr úvěru k hodnotě

Dalším způsobem, jakým se obchodní a rezidenční úvěry liší, je poměr úvěru k hodnotě (LTV): hodnota, která měří hodnotu úvěru na hodnotu nemovitosti. Půjčka vypočítá LTV vydělením částky úvěru nižší hodnotou oceněné nemovitosti nebo kupní cenou. Například LTV za úvěr ve výši 90 000 000 dolarů za nemovitost ve výši 100 000 000 dolarů bude 90% (90 000, - 100, 000, - 9, nebo 90%).

U komerčních i rezidenčních úvěrů budou mít dlužníci s nižšími LTV nárok na příznivější míry financování než tito s vyššími LTV. Důvod: mají více vlastního kapitálu (nebo akcie), což se rovná menšímu riziku v očích věřitele.

Vysoké limity LTV jsou povoleny pro určité hypoteční úvěry na bydlení: pro úvěry VA a USDA je povoleno až 100% LTV; až do výše 96%. 5% u úvěrů FHA (půjčky, které jsou pojištěny Federální správou bytů); a až 95% u konvenčních půjček (záruky Fannie Mae nebo Freddie Mac).

Obchodní úvěry LTV naopak obecně spadají do rozsahu 65% až 80%. Zatímco některé půjčky mohou být poskytovány při vyšších LTV, jsou méně běžné. Zvláštní LTV často závisí na kategorii úvěru. Maximální LTV ve výši 65% může být například povoleno pro surové půdy, zatímco LTV až do výše 80% může být přijatelná pro výstavbu více rodin. Neexistují žádné programy VA nebo FHA v komerčním půjčování a žádné soukromé hypoteční pojištění. Proto věřitelé nemají žádné pojištění na krytí selhání dlužníka a musí se spoléhat na nemovitost zastavenou jako zajištění.

Poznámka: Pojištění soukromých hypoték (PMI) je druh pojistné smlouvy, která chrání věřitele před rizikem selhání a uzavření trhu, což umožňuje kupujícím, kteří nejsou schopni uskutečnit významnou zálohu (nebo se rozhodnou nechat) získat hypoteční financování za přijatelnou cenu. Pokud si dlužník koupí rezidenční nemovitost a sníží méně než 20%, půjčitel minimalizuje své riziko tím, že požádá dlužníka, aby koupil pojištění od společnosti PMI. Viz

Jak se zbavit soukromého hypotečního pojištění . Poměr krytí dluhu

Komerční věřitelé se také zaměřují na poměr krytí dluhových služeb (DSCR), který porovnává roční čistý provozní výnos (NOI) s jeho ročním úvěrem na hypotéky (včetně jistiny a úroků) měření schopnosti nemovitosti splácet svůj dluh. Vypočítá se tím, že se NOI rozebírá ročními dluhovými službami. Například nemovitost s hodnotou 140 000 dolarů v NOI a 100 000 dolarů v roční splátek hypoték by měla DSCR 1,40 (140, 000, - 100, 000 = 1,4). Poměr pomáhá věřitelům určit maximální výši úvěru na základě peněžního toku vytvořeného daným majetkem.

DSCR menší než 1 znamená negativní peněžní tok. Například DSCR z. 92 znamená, že je k dispozici pouze dostatek NOI na pokrytí 92% roční dluhové služby. Obecně platí, že komerční věřitelé hledají DSCR minimálně 1,25, aby zajistily přiměřený peněžní tok. Nižší DSCR může být přijatelná pro úvěry s kratší dobou splácení a / nebo nemovitostí se stabilními peněžními toky. Vyšší poměry mohou být vyžadovány u nemovitostí s nestálými peněžními toky - například hotely, které postrádají dlouhodobé (a tudíž i více předvídatelné) nájemní smlouvy společné jiným typům komerčních nemovitostí.

Úrokové sazby a poplatky

Úrokové sazby z komerčních úvěrů jsou obecně vyšší než u úvěrů na bydlení. Také úvěry komerčních nemovitostí obvykle zahrnují poplatky, které zvyšují celkové náklady na úvěr, včetně hodnocení, právní, žádosti o půjčku, vzniku úvěru a / nebo poplatků za průzkum. Některé náklady musí být zaplaceny dopředu před schválením úvěru (nebo zamítnuto), zatímco jiné platí každoročně. Například půjčka může mít jednorázový poplatek za vznik úvěru ve výši 1% splatný v době uzavření a roční poplatek ve výši jednoho čtvrtiny jednoho procenta (0,25%) až do úplného zaplacení úvěru. Úvěr ve výši 1 milionu dolarů může například vyžadovat zaplacení 1% úhrady za půjčku ve výši 10 000 USD, přičemž 0,25% poplatek ve výši 2 500, - Kč ročně (kromě úroků).

Předčasné splacení

Úvěr na komerční nemovitost může mít omezení pro předčasné splacení, jejichž cílem je zachovat předpokládaný výnos poskytovatele úvěru. Pokud investoři uhradí dluh před datem splatnosti úvěru, budou pravděpodobně muset zaplatit sankce za předčasné splacení. Existují čtyři základní typy "peněz" na vyplacení úvěru předčasně:

Sankce předčasného splacení

• . Jedná se o nejzákladnější peněžitý závazek, který se vypočítá vynásobením současného nesplaceného zůstatku předepsaným pokutím předem. Záruka úroků

• . Poskytovatel úvěru má nárok na stanovenou výši úroku, a to i v případě, že je úvěr splacen dříve. Například půjčka může mít garantovanou 10% úrokovou sazbu po dobu 60 měsíců, po jejímž uplynutí bude platit 5%. Blokování

• . Dlužník nemůže vyplatit úvěr před uplynutím určitého období, např. Pětiletého výpadku. Odchylka

• . Nahrazení zajištění. Namísto vyplácení peněz věřiteli si dlužník vymění nový kolaterál (obvykle cenné papíry) za původní úvěrový kolaterál.K tomuto způsobu vyplácení půjčky lze připojit vysoké sankce. Podmínky předčasného splacení jsou uvedeny v dokladech o půjčce a mohou být sjednány spolu s jinými úvěrovými podmínkami v úvěrech komerčních nemovitostí. Možnosti by měly být chápány dopředu a vyhodnoceny před splácením úvěru dříve.

Spodní linie

S komerčními nemovitostmi je obvykle investorem (často podnikatelským subjektem), který kupuje majetek, pronajme si prostor a sbírá nájemné od podniků, které působí v rámci nemovitosti: Investice je určena být majetkem produkujícím příjmy.

Při hodnocení komerčních úvěrů na nemovitosti věřitelé považují zajištění za úvěr; bonitu subjektu (nebo ředitele / vlastníky), včetně tří až pěti let účetní závěrky a daňových přiznání; a finanční poměry, jako je poměr úvěru k hodnotě a poměr pokrytí dluhovou službou. Pro více informací si přečtěte

7 kroků k horkému komerčnímu obchodování s nemovitostmi a najděte štěstí v komerční nemovitosti .