Před hypoteční krizí v letech 2008-2009 bylo koupě uzavřeného domu mnohem obtížnějším řešením. Obhospodaři, kteří se zabývají nemovitostmi, museli předtím sledovat aukce, které se oblékají do soudních budov, nebo si procházet prameny právních podání. Ale vlna foreclosures způsobená poklesem rizikových hypoték nejen zvýšila počet dostupných nemovitostí, ale také usnadnila jejich vyhledávání a získání. Ve skutečnosti je tento proces často podobný hledání jakéhokoli jiného druhu domova. Uzavřené domovy jsou k dispozici na prakticky každém trhu s nemovitostmi v celé zemi a poskytují příležitosti majitelům domů i investorům.

Jak najít domovy uzavřených domů

V časopisech a webových stránkách služby víceletého servisu (MLS) lze nalézt vyloučené nemovitosti, prostřednictvím on-line vyhledávání nemovitostí, bankovních kanceláří a místních novin. Existuje mnoho webových stránek, které se nyní specializují na hledání domů a nemovitostí, které jsou v uzavření, jako je uzavření trhu s USA. com a Fannie Mae's HomePath. com. Některé finanční instituce, jako je Bank of America, nabízejí také stránky, které vám pomohou hledat uzavřený domov. V místních službách s více zápisy nemusí být vlastnosti, které jsou vyloučeny, zvýrazněny per se; toto může být uvedeno pouze v popisu vlastnictví.

Věřitelé stále častěji prodávají zachycené majetek prostřednictvím realitních kanceláří, takže neváhejte požádat realitní kancelář o příležitosti. Někteří realitní kanceláři se dokonce specializují na uzavírání nemovitostí.

Přesněji řečeno, umístění vyloučeného domu závisí na tom, kde přesně je v procesu uzavření: Vlastnosti mohou být stále vlastněny původním majitelem domů (v počátečních fázích, v případě předkupních a krátkodobých prodejních nemovitostí), nebo subjektu, jako je banka nebo vláda (v pozdějších). Zde je pět typů uzavření trhu a přístupů k nákupu.

1. Zabezpečení před uzavřením nemovitosti
Objekt je před uzavřením nemovitosti poté, co hypoteční věřitel oznámil dlužníkům, že jsou v prodlení, ale předtím, než je nemovitost nabízena k prodeji v dražbě. Pokud majitel domu může během tohoto období prodávat nemovitost, může se vyhnout vyloučení konkurzu a negativní vliv na úvěrovou historii a budoucí vyhlídky (viz Získání hypotéky po konkurzu a uzavření trhu ). Jako takoví někteří majitelé domů jsou ochotni jednat. Předkupy jsou typicky uvedeny v budovách soudních budov krajů a měst. Navíc mnoho online zdrojů, včetně www. uzavření trhu. com, vlastnosti seznamu, které jsou ve fázi před uzavřením.

2. Krátké tržby
Krátké prodeje nastávají, když je věřitel ochoten přijmout méně, než je dlužná hypotéka. Dlužníci nemusí nutně být v selhání hypotečních plateb, aby věřitel souhlasil s krátkým prodejem; nicméně obvykle potřebují prokázat určitý druh finančních potíží, například ztrátu zaměstnání, což pravděpodobně povede k selhání.Dotčené bydlení je často pod vodou, což znamená, že stojí méně než nezaplacené zůstatky hypotéky. K tomu, aby se kvalifikoval jako krátký prodej, musí věřitel souhlasit s tím, že "prodá nemovitost krátký" tím, že přijme méně, než je dluž, a domov musí být uveden na prodej. Tyto vlastnosti jsou zpravidla uváděny jako krátké tržby "až do schválení bankou."

Nákup krátkého prodeje je ve většině ohledech stejný jako tradiční nákup, avšak jazyk ve smlouvách se bude lišit, upřesňující, že podmínky podléhají schválení věřitele. Banka může během několika měsíců reagovat na krátkou prodejní nabídku, takže proces může trvat podstatně déle než tradiční nákup. Mnoho webových stránek s nemovitostmi, včetně jednotlivých firem nebo služeb nabízejících nabídku, nabízí možnost vyhledávání krátkým prodejem.

3. Šerif prodej dražby
Šerif prodej dražby nastane poté, co věřitel oznámil dlužníka z prodlení a dovolil milosti období pro dlužníka dohonit na hypotéky. Aukce je navržena tak, aby věřitel mohl rychle splatit úvěr, který je v prodlení. Tyto aukce se často vyskytují na soudních krocích města, které řídí místní orgány činné v trestním řízení. Nemovitost je vydražena nejvyššímu uchazeči na veřejně vyhlášené místo, datum a čas. Tato oznámení se nacházejí v místních novinách a v mnoha on-line místech vyhledáváním "aukčních prodejů šerifů".

4. Vlastnictví ve vlastnictví banky
Vlastnosti, které se neprodávají v aukci, se vrátí zpět do banky. to znamená, že se stávají nemovitostmi vlastněnými (REO) vlastnostmi. Často je řídí oddělení REO banky, které vede seznam majetků vlastněných bankou. Online zdroje jako www. realtytrac. com mají rozsáhlé záznamy, které lze vyhledávat podle města, státu nebo poštovního směrovacího čísla.

5. Vládní vlastnictví
Některé domy jsou zakoupeny s úvěry zaručenými Federální správou bydlení (FHA) nebo ministerstvem záležitostí veteránů (VA). Když se tyto vlastnosti dostanou do uzavření trhu, převezmou je vláda a prodávají makléři pracující pro vládu. Je třeba kontaktovat makléře registrovaného vládou, aby zakoupil vlastnictví ve vlastnictví státu. Kupující mohou prozkoumat takové vlastnosti na www. hud. gov (klikněte na "TOPIC AREAS" a vyberte "Domy na prodej").

Proč jsou uzavřené domy levnější

Největší prodejní místo uzavřených domů je samozřejmě jejich výrazná cena - často výrazně nižší než jiné podobné vlastnosti ve stejné oblasti (známé jako srovnatelné nebo komp. -mluvit). Většina foreclosures se prodává alespoň o 5% pod tržní hodnotou, přinejmenším s ještě vyššími slevami v některých regionech. Kupující mohou také využít dodatečné úspory s výhodami, jako jsou snížené platby, nižší úrokové sazby nebo odstranění poplatků za hodnocení a jisté závěrečné náklady.

Co z nich dělá takovou dohodu? Pokud je bydliště ve fázi před uzavřením nebo v krátkém prodeji, jeho majitelé jsou ve finančním spojení - potřebují peníze. A čas není na jejich straně: Musí vykládat majetek a získat to, co dokážou, dokud se nedají úplně ztratit.Stručně řečeno, tito prodejci právě nevyjednávají z pozice síly. Zatímco se může zdát kruté využívat neštěstí druhých, kupující mohou mít prospěch.

Mohou těžit ještě více, pokud je vlastnictví skutečně zabaveno. Šerifova kancelář nemá zájem viset na dům; banky nechtějí být v podnikání pronajímatele. Finanční instituce se obvykle chtějí zbavit nemovitostí s vyloučením nemovitostí (za rozumnou cenu samozřejmě - musí odpovědět investorům a auditorům, že se pokoušejí získat co možná nejvíce z původní částky úvěru). Opět platí, že to prospěje kupujícím.

Konečně uzavřené domovy se většinou prodávají v "as-is" stavu - pokud jsou poškozeny, opravy nejsou součástí rovnice - a jak známí autoři a veteráni vědí, "as-je" se převádí na sleva. Samozřejmě, "jak je" může být meč se dvěma ostny, jak budeme diskutovat níže.

Rizika nákupu uzavřených domů

Nemovitosti Problémy

Zatímco se jedná o kompenzační slevu, "tak jak je", stav může být docela ponurý. Pokud je dům stále obsazen majiteli, je často špatně udržován - koneckonců, pokud lidé nemohou provést hypotéku, pravděpodobně zaostávají i za pravidelnou údržbu, nemluvě o velkých opravách. Navíc někteří lidé, kteří čelí nebo jsou nuceni k uzavření trhu, jsou zarmouceni a vyloučí z jejich frustrace svůj domov předtím, než se banky vrátí. To často zahrnuje odstranění zařízení a příslušenství, a někdy dokonce i přímý vandalismus.

Pokud byla nemovitost již odvlečena, situace by mohla být ještě horší. Zločin je hlavním problémem s volnými domy. Neúnavné trávníky a chátrající střechy propagují zloděje, že místo je prázdné. Mnoho z těchto oportunistů odejme domov měděných trubek, měděných kabelů, spotřebičů a svítidel. Prázdné bydlení se také může stát magnetem drogových obchodů, prostituce a násilných zločinů. Chudé komunity jsou obzvláště těžce postiženy, protože mají méně prostředků na zlepšení ve srovnání s obyvateli bohatších oblastí. Dokonce i bez prvku zločinu byly domovy, které byly po několik měsíců nebo dokonce let bezprostředně spící, vystaveny účinkům těchto prvků, a proto představují značné riziko nějaké škody: plísně, zhoršená instalace, hniloba dřeva, termity - věci vyžadující značné výdaje k opravě, čímž se vyjednává cena za méně výhodnou cenu. Některé finanční instituce provádějí základní údržbu vlastností REO, jako je například zimování. Přesto se však vzdávají veškeré odpovědnosti za aktuální stav nemovitosti, ani před tím, než budou prodány, opraví. Samozřejmě, zpráva o inspekci domů může odhalit mnoho potenciálních problémů a generální dodavatel může poskytnout odhady oprav. Bohužel kupující v dražbě často nemají šanci prohlédnout si své nemovitosti před nákupem, což znamená, že po svém přihlášení na tečkované čáře najdeš v domě nějaký počet nepříjemných překvapení.(999) Skryté náklady Spolu s nepředvídanými opravami a renovačními pracemi, jako jsou zadní daně a zástavní práva (které často mají aukční vlastnosti pro ně, buď IRS nebo státní nebo jiní věřitelé) může přidat další náklady do jinak žádoucího domu. Ať už je dlužno cokoli, musí být nejprve zaplacena a vypořádána předtím, než může kupní proces pokračovat. To platí zejména pro nemovitosti, které jsou předmětem aukce; banka vždy zaplatí veškeré zástavní práva spojené s nemovitostmi předtím, než je odkoupí jinému subjektu.

Účastníci dražby musí zaplatit za své nemovitosti v hotovosti v době nákupu: Žádné financování není povoleno. Takže se ujistěte, že koupě vaší výhodné nemovitosti nenechá vás peníze chudé.

Pomalý proces

Předchozí komplikace často znamenají hodně papírování. Zadržení bude obvykle obsahovat řadu dodatečných dokumentů, které musí být dokončeny, aby se připravilo na uzavření, což není vždy včasné. Je-li to krátká prodejní situace, musí majitel úvěr schválit dohodu a to může chvíli trvat, jak bylo zmíněno dříve. Vážné škody, které se objevily v domě, mohou mít za následek nižší domácí hodnocení, což může mít vliv na schopnost kupujícího získat úvěr. Někteří věřitelé nebudou půjčovat pod určitou částku dolaru, protože potenciální zisk na nižší půjčce nestojí za riziko.

Zatímco byste si mysleli, že by banka chtěla uvolnit odchozí bydliště, reakční časy mezi bankou a dalšími zúčastněnými stranami mohou být také pomalé s nemovitostmi REO. Čas potřebný k získání odpovědi na nabídku se může značně lišit; pokud banka, která drží váš majetek, je zaplavena foreclosures, pak to může trvat déle, než banka zpracovává vaši žádost. Banky s podstatným počtem nevyřízených záležitostí známo, že trvají až 90 dní, než odpovídají na nabídku. Pokud máte v úmyslu financovat nákup, měli byste být moudří, abyste strávili čas získáním předběžného schválení hypotéky.

Hospodářská soutěž

Stejně jako u všech trhů, kdykoli existuje možnost získávat něco se slevou z probíhající sazby, poptávka stoupá. Takže zvýšený zájem a konkurence - nejen z potenciálních obyvatel, ale od investorů a profesionálů - jsou nevyhnutelné, když se jedná o cenné vyloučené nemovitosti. Velmi často dochází k atraktivnímu vyloučení domů pod ostatními domy v okolí, ale když se vyskytne slovo, může dojít rychle k mnoha nabídkám a následná válka. Takže to, co kdysi byl ve velkém sousedství doma se sníženou cenou, může být rychle nákladným majetkem.

Potenciální kupci uzavřených domů mohou být moudří, aby mohli podat nabídku na několik nemovitostí najednou, protože konkurenční kupující mohou získat nemovitost s vyšší nabídkou nebo s hotovostí. Ale nenechte se odradit, jestliže někdo jiný nakoupí vaši nabídku pro konkrétní nemovitost; pravidelně kontrolujte, zda se v inventáři banky znovu objeví. Uzavření obchodů mají tendenci k propadnutí docela často.

Nákup uzavřeného domu

Pokud kupujete od banky, budete muset zvýšit své vyjednávací schopnosti a zahájit proces nabízením nízké nabídky na nemovitosti, kterou chcete. Banky, které získaly značné zásoby uzavřených nemovitostí, budou více chtít vyjednávat o ceně; čím déle, že banka vlastnila majetek, tím větší je pravděpodobnost, že bude vážně zvažovat nižší nabídky, zejména na nemovitosti, které byly drženy po delší dobu. Proto byste měli pravděpodobně provést vaši počáteční nabídku za cenu, která je alespoň o 20% nižší než aktuální tržní cena, nebo možná ještě víc, pokud se nemovitost, na které se ucházíte, nachází v oblasti s vysokým výskytem foreclosures.

Pokud můžete zaplatit za nemovitost a potřebnou renovaci v hotovosti, máte záviděníhodnou pozici. To je důvod, proč se někteří kupci rozhodnou spojit se s externími investory, kteří jim mohou pomáhat na frontě a sdílet jakékoliv zisky, když doma opět chodí na prodejní blok. Ve skutečnosti jsou hotovostní obchody značnou částí prodeje REO.

Možnosti financování uzavřených domů

Můžete použít hypotéku na koupi nemovitosti REO, ačkoli soukromí poskytovatelé úvěrů mají tendenci být nerozvážní ohledně financování uzavírání obchodů. K dispozici jsou však dvě možnosti financování pro osoby, které mají nárok na úvěry od Federální správy bydlení (FHA), a program HomeSteps prostřednictvím Freddie Mac, jednoho z podniků sponzorovaných vládou, které odkoupí hypotéky.

203 (k) Úvěry

Společnost FHA navrhla své 203 (k) hypotéky, aby pomohla zmírnit obavy bank, které by se jinak vyhýbaly vysoce rizikové REO. nákupy. Nabízením dlužníků hypotéky je zajištěno půjčky soukromých poskytovatelů úvěrů, kteří se účastní programu.

Pro dlužníky je jednou z velkých výhod financování domácího nákupu a případné opravy v jedné hypotéce. Základní verze, zjednodušená půjčka 203 (k), je určena pro omezené opravy, které nevyžadují inženýrské nebo architektonické plány. Jednotlivci si mohou vypůjčit až 35 000 dolarů nad prodejní cenou domů, aby pokryli základní opravné prostředky, jako jsou nové spotřebiče, vlečky a okna.

S rozsáhlejšími opravami, jako je budování dodatečných nebo péče o strukturální škody, je obvykle nejlepší volbou tradiční úvěr 203 (k). Na rozdíl od zjednodušené varianty, majitelé domů musí uzavřít nejméně 5 000 dolarů; maximální částka vychází z limitů FHA pro každou krajinu. Kromě toho musíte zaplatit za nezávislého konzultanta, který prohlédne nemovitost a ověří, zda práce splňuje pokyny k programu.

Dalším nedostatkem těchto úvěrů je cena. Vedle placení hypotečního úvěru obvykle dlužníci platí úrokové sazby, které jsou o čtvrtinu procentního bodu vyšší než úrokové sazby z konvenčních úvěrů. Mohou také muset vidět více než jeden nebo dva body, což jsou poplatky předem, které jsou v hodnotě 1% jistiny.

Obrázek 1.

Porovnání tradičních půjček 203 (k) a zjednodušené verze.

(Zdroj: internetová stránka Bank of America) HomeSteps

Freddie Mac poskytuje likviditu hypotečnímu trhu tím, že kupuje úvěry od bank, sdružuje je a prodává je investorům jako cenné papíry. Společnost HomeSteps nabízí prostřednictvím svých soukromých poskytovatelů úvěrů speciální financování pro ty, kteří chtějí koupit pouze vyloučené nemovitosti, které vlastní. HomeSteps je momentálně k dispozici pouze v následujících státech: Alabama, Florida, Gruzie, Illinois, Kentucky, Severní Karolína, Jižní Karolína, Tennessee, Texas a Virginie.

Pokud žijete v jednom z těchto států, HomeSteps má některé významné výhody. Hlavním z nich je, že nemusíte kupovat pojištění hypotéky, což ji odlišuje od půjček 203 (k). To samo o sobě může ušetřit kupujícím stovky, dokonce tisíce dolarů, v průběhu hypotéky. Dále hypotéka HomeSteps nevyžaduje zhodnocení při vzniku, což může být hlavní překážkou pro ty, kteří hledají konvenční půjčku.

Kupující mohou najít seznam rodinných domů, domů a rodinných domů na webových stránkách HomeSteps.

Spodní linie

Na povrchu se zdá, že domovy, které jsou uzavřeny, mohou být strašně lákavé. Náklady mohou být však extrémně nepředvídatelné a základní škody by mohly způsobit nežádoucí vlastnost. Nákupní proces je často pomalý, což může v myslích kupujících vyvolat další myšlenky, zatímco silná poptávka po lákavých zablokovaných vlastnostech by mohla tlačit některé nadějné kupce.

S tím, co bylo řečeno, uzavřené domovy mohou skončit jako neuvěřitelné nabídky. Kupující mají jedinečnou příležitost platit nižší tržní hodnotu za domy, které by za normálních okolností nebyly k dispozici. Pokud na straně nákupu dochází k úsporám, zvyšuje se pravděpodobnost, že kupující si uvědomí zhodnocení svého majetku a zisk z jeho investice, pokud bude prodávat v budoucnu.

Je-li to provedeno zodpovědně, zakoupení uzavřeného domova může dovolit kupujícímu získat mnoho přínosů pro mnoho dalších let.