Ať už máte zájem o koupi domu, který chcete použít jako primární bydliště nebo investiční nemovitost, je možné, že nemovitost je v současné době obsazena nájemníky. Pokud tomu tak je, je několik věcí, které byste měli zvážit, než se rozhodnete projít nákupem. Přečtěte si o rychlém úvodu k právům nájemce, závazkům pronajímatele a jak omezit rizika při nákupu domu s nájemníky na místě. (Viz také Výhody a nevýhody vlastnictví pronájmu .)

Práva nájemce

Pro začátek je důležité si uvědomit, že prodej nemovitostí nemění podmínky pronájmu nájemců. Stejně jako věcné břemeno (a jiné smlouvy), které "běží s půdou" - což znamená, že jsou svázány s pozemkem a nikoli s majitelem - zůstávají pronajaté k domu, a to i tehdy, když vlastnictví změní ruce. Nájemné: Nájemné, které je na místě před vlastním koupi nemovitosti, zůstává v platnosti i po jeho uzavření, takže nemůžete legálně zvýšit nájemné, upravovat klauzule nebo dohody nebo vykopat nájemce před koncem doby pronájmu jen proto, jste nový majitel.

Pokud určitě chcete, aby se nájemníci přestěhovali, máte několik možností. Jedním z nich je předložit nabídku na dům, který je podmíněn tím, že dům je prázdný (to znamená žádné nájemce), když zavřete. To přináší břemeno prodávajícímu buď k přerušení pronájmu, nebo k motivování nájemníků k předčasnému opuštění. Pokud prodávající není schopen (nebo neochotný) to udělat, můžete jít pryč a začít hledat další dům. Druhou možností je koupit nemovitost a následně přerušit nájem (s), znovu vyjednat podmínky nebo "vykoupit" nájemce (vlastníky) sami. Ale v tomto scénáři nezapomeňte, že nájemce není povinen přijmout žádné nové podmínky, pokud má platný nájem - a vy můžete otevřít soudní řízení, pokud přerušíte pronájmu nebo se pokusíte donutit vystěhování.

Povinnosti pronajímatele

Jako nový majitel dědíte závazky pronajímatele. Velká část toho, že jste pronajímatelem, je udržení bezpečného a obytného majetku pro vaše nájemníky. Obecně platí, že musíte (minimálně):

• Udržujte všechny společné prostory, jako jsou chodby a schodiště, v bezpečném a čistém stavu.
• Ujistěte se, že konstrukční prvky jsou bezpečné a neporušené (podlahy, stěny, schody, výtahy, střechy).
• Ujistěte se, že elektrické, klempířské, topení / klimatizace (HVAC), ventilační a sanitární systémy jsou udržovány.
• Ujistěte se, že nájemci mají přístup k tekoucí vodě, horké vodě a ohřejí v přiměřených množstvích v přiměřené době.
• Zajistěte košové kontejnery a zajistěte odstranění koše.
• Správa známých toxinů v životním prostředí včetně prachu z olověných nátěrů a azbestu.
• Znečišťují hlodavce a jiné napadení hmyzem.

Vaše místní zákony mohou vyžadovat dodatečné požadavky týkající se obývanosti - prověřte je, abyste se ujistili, že jste v souladu. Také je důležité, abyste si přečetli nájem, abyste zjistili jakékoliv další konkrétní závazky, které můžete mít - například kosení trávníku nebo placení za služby. (Více viz: Tipy pro potenciálního pronajímatele .)

Změna nebo ukončení nájmu

Obecně platí, že pokud má nájemce měsíční pronájem, Pronajímatel může ukončit nájem nebo zvýšit nájemné před zahájením nového měsíce za předpokladu, že dáte příslušné oznámení (obvykle 30 dní, ale to se liší podle stavu a počtu měsíců, kdy nájemník obsadil majetek). Je-li na dobu určitou uzavřena smlouva na dobu určitou (např. Šest měsíců nebo 12 měsíců), má nájemce zákonné právo (většinou) zabírat bydliště po celou dobu trvání pronájmu bez ohledu na to, kdo vlastní dům .

Existuje několik případů, kdy může být pronájmu ukončeno dříve. Jedním z nich je, je-li v pronájmu jazyk, který stanoví, že majitel (prodávající) má právo ukončit nájem, pokud prodá nebo převede majetek; v takovém případě může být pronájem zakoupen domů právně ukončen. Druhou výjimkou je, pokud si koupíte nemovitost v důsledku uzavření trhu, v takovém případě můžete dodržovat pravidla vašeho státu týkající se vypovězení. Například ve státě Washington musíte poskytnout nájemce 60 dní předem, abyste uvolnili uzavřený majetek dříve, než začnete vystěhovat. V některých případech budou nájemci souhlasit s předčasným odstěhováním s nabídkou "hotovosti za klíče" od nového vlastníka, správce nebo banky.

Konečně, pokud máte v úmyslu použít doma jako primární bydliště (a nikoliv jako pronájem nemovitosti), můžete využít vysunutí přesunu majitele (OMI), aby se nájemník přestěhoval. Pravidla pro toto se liší podle státu, ale obecně se musíte přesunout do domova do 90 dnů od vystěhování a žít v něm jako své hlavní bydliště po dobu nejméně tří let.

Bottom Line

Důležitým prvním krokem je přezkoumání dokumentů o pronájmu před uzavřením, abyste věděli, do čeho se dostanete, a proto můžete zajistit, že nájem je dobře napsaný a strukturován podle místních zákonů o pronájmu . Pokud se něco zdá, doporučte, aby prodejce fixoval jazyk jako podmínku uzavření. Je také důležité, abyste získali nejen záznamy o předplacených nájmech a jistinách, ale také o penězích (mělo by být na vás převedeno na závěrečném výkazu). Budete pravděpodobně muset držet bezpečnostní vklad na svěřeneckém účtu (v závislosti na vašem stavu) a závěrečný agent by měl prohodnotit aktuální platbu za pronájem mezi vámi a prodávajícím.

Ujistěte se také, že prodávající poskytne dokumentaci týkající se stavu nemovitosti předtím, než se nájemce přestěhoval - v případě škody, budete mít těžké důkazy, že nájemník je odpovědný bez přehledu. Pokud je to možné, před uzavřením se setkajte s nájemníky, abyste mohli ověřit aktuální stav domova a prodiskutovat podmínky pronájmu.

Ujistěte se, že jste řádně pojištěni. Standardní pravidla pro majitele domů obvykle neudělají tuto práci. Informujte svého pojistitele o tom, že dům je pronajímán tak, že budete hrazeni v případě poranění nájemce, nedbalosti a dalších ztrát. (Viz také náš tutoriál: Kompletní průvodce získáním pronajímatele .