Přestože existuje mnoho způsobů, jak zhodnotit dopad nákladů na vlastníky domů, je jedním z nejintutivnějších přístupů určení míry odstupu vlastníka domu. Pro účely tohoto článku bude míra nerovnováhy představovat, kolik bude kupní cena nového domova potřebovat ročně ocenit, aby pokryla náklady na vlastnictví domu. V tomto článku vám ukážeme, jak používat praktickou metodiku k posouzení dopadu nákladů na vlastníky.

Předpoklady
Pro ilustraci této metodiky jsou provedeny následující domněnky:

• Vlastník domu je samostatný.
• Majitel domu je v 28% federální dani z příjmů.
• Majitel domu zakoupí nový domov za 225 000 dolarů.
• Majitel domu uhradí zálohu ve výši 5% a získá půjčku s pevnou úrokovou sazbou ve výši 6,25%.
• Majitel domu bude žít v domácnosti po dobu sedmi let.

Předpoklady majitele domů používané na ilustraci hrají rozhodující roli v procesu oceňování. Pokud se tedy majitel domu rozhodne použít tuto metodiku, musí tyto předpoklady upravit tak, aby odrážel jeho jedinečné okolnosti a výdaje. V každém případě, je-li tato metodika dodržována a jsou provedeny náležité úpravy, měli by být majitelé domů schopni stanovit míru, v níž budou své domovy muset každý rok ocenit, aby pokryly náklady na vlastnictví svých domů.

Náklady na vlastníky
Pro začátek tohoto procesu je důležité si uvědomit primární výdaje, které ovlivňují hodnotu domova. Pro typické majitele domů tyto náklady zahrnují:

1. Domácí údržba
2. Pojištění proti katastrofám
3. Pojištění soukromých hypoték
4. Poplatky za zprostředkování
5. Závěrečné náklady
6. Daně z nemovitosti
7. Hypoteční zájem.

Abychom zjistili, jak tyto náklady ovlivňují hodnotu domova, musíme každou cenu vyjádřit jako procento kupní ceny domu. Tím, že vyhodnotíme výdaje tímto způsobem, můžeme určit, kolik bude domov potřebovat každý rok ocenit, aby tyto výdaje vyrovnal. ( ) Podívejme se na konečný výsledek (na obrázku 1 níže). ) a pak si cestu po každém nákladu jeden po druhém. Zdroj: Troy Adkins 1. Náklady na údržbu domů

Výdaje na údržbu domu zahrnují hotovostní výdaje za služby, jako je opravy spotřebičů, ochrana proti škůdcům, čištění domů, čištění komínů, čištění okapů a úponků, terénní úpravy, údržba trávníku a zabezpečení domu. (Chcete-li ušetřit peníze na domácí výdaje, viz

Patnáct pojistných politik, které nepotřebujete

Rozšířené záruky: .) Tip : Ačkoli tyto náklady lze minimalizovat nákupem nového bydlení, mnozí odborníci doporučují každý rok rozpočet na 1% domácí nákupní ceny, aby pokryli náklady na tyto výdaje. 2. Pojištění majetku Pojistné na krytí proti určitým přírodním katastrofám, jako jsou požáry, povodně, tornáda, zemětřesení nebo hurikány, může stát 0. 55% domácí kupní ceny. Domov by proto musel každoročně zhodnotit tuto částku v hodnotě, aby tyto výdaje vyrovnal. Nyní je jasné, že náklady na pojištění pro případ přírodních katastrof se výrazně liší podle geografické oblasti, ve které se nachází domov. Nicméně, bez ohledu na místní prostředí, může být mechanika tohoto konceptu přizpůsobena čtenářem, aby zjistila jeho nebo její rovnováhu. (Přečtěte si více o tomto tématu v Pojistné tipy pro majitele domů .)

3. Soukromé hypoteční pojištění Pojištění soukromých hypoték (PMI) je účtováno majitelům domů, kteří nezajistí minimálně 20% své domácí kupní ceny jako zajištění za úvěr. Majitelům domů je tato částka každoročně účtována za účelem ochrany věřitele před selháním. Na obrázku 1 jsme předpokládali, že majitel domu uhradí zálohu ve výši 5% a že pojištění PMI bude stát 0. 5% ceny domácího nákupu. Jako takový, náklady PMI přímo zvýší požadovanou roční míru domácího zhodnocení o tuto částku. (Chcete-li se dozvědět více o PMI, viz

Šest důvodů k vyloučení soukromého hypotečního pojištění
.) 4. Poplatky za makléře Náklady na zprostředkování zpravidla zaplatí majitel domu majiteli nemovitostí za pomoc při prodeji domů. V této analýze jsme předpokládali, že majitelé nemovitostí zaplatí realitní kanceláři 6% provizi. Vzhledem k tomu, že transakční náklady jsou jednorázové výdaje a snažíme se zjistit, kolik domácnosti budou muset každoročně ocenit za účelem kompenzace těchto nákladů, potřebujeme rozšiřovat provizi za zprostředkování po dobu předpokládané doby, po kterou je doma očekává se, že budou vlastněny. Pro tuto analýzu používáme průmyslově přijatou normu sedmi let. Rozložením nákladů na zprostředkování v tomto časovém období jsme zjistili, že každý rok musí ocenit hodnotu v hodnotě 0,86%, aby bylo možné kompenzovat náklady na tyto výdaje.

5. Náklady na uzavření
Uzavírací náklady jsou další výdaje, které je třeba započítat do našeho modelu. Uzavírací náklady jsou však obtížněji srovnatelné s domácí kupní cenou, protože tyto náklady mají tendenci být více vázány na jiné faktory. Pro tento obrázek jsme předpokládali, že majitel domu zaplatí poplatek ve výši 3 000 dolarů v době zakoupení domova. Proto, za předpokladu, že kupní cena domova je 225 000 dolarů, uzavírací náklady by znamenaly výdaje ve výši 1,3%. Uzavírací náklady jsou jednorázové výdaje, ale měly by být přiděleny po celou dobu, kdy je dům vlastněn pro účely tohoto cvičení. Jak již bylo dříve vysvětleno, děláme tuto úpravu, protože se snažíme zjistit, kolik bude třeba domů každý rok ocenit za účelem pokrytí těchto jednorázových nákladů. Po sedmiletém předpokladu vlastnictví domů použitém v této analýze by uzavírací náklady zvýšily roční míru přerušení o 0%.19%. Uvědomujeme si, že závěrečné náklady závisí na instituci, která úvěr poskytuje. Důsledky těchto výdajů musí být proto přizpůsobeny majitelem domů, aby bylo možné přesně určit jeho dopad na jeho vlastní míru rozvratu. 6. Daň z nemovitosti

V roce 2007 činila průměrná sazba daně z majetku v USA přibližně 0,93% domácí kupní ceny. Proto by se doma muselo ocenit 0,93%, aby se tyto výdaje vyrovnaly. Současná ustanovení stanovená v kódu Spojeného království pro daň z příjmů však umožňují odpočet daně z nemovitostí za účelem výpočtu zdanitelného příjmu. Proto, za předpokladu, že majitel domu je v 28% federální úrovni daně z příjmů a že kupní cena domova je 225 000 dolarů, daňový odpočet spojený s placením daně z nemovitosti by snížil požadovanou míru domácího zhodnocení o 0,6% .
Tento faktor snižování daně z majetku je stanoven vynásobením sazby daně z nemovitosti a částky zaplacené v domácnosti federální sazbou daně z příjmů vlastníka domu a následným rozdělením výsledku o kupní cenu domu. Opět platí, že k uplatnění této metodiky bude třeba přizpůsobit dopad faktoru daně z nemovitosti tak, aby odrážel federální sazbu daně z příjmů jednotlivých majitelů domů. (Chcete-li se dozvědět více o daních z nemovitostí, viz

Pět triků ke snížení daně z nemovitosti
.)

7. Úrokové náklady

Předpokládáme, že pevná sazba z hypotečního úvěru je 6, 25% a že 95% z domova bude zakoupeno s dluhovým kapitálem (s 5% zálohou). V důsledku toho dopad vlastního kapitálu prostřednictvím zálohové platby sníží úrokové náklady z 6,25% na 5,94%; protože pouze 95% z domova 225 000 dolarů je spoplatněno úrokem 6. 25%.
Podobně jako daně z nemovitostí je úrokem hypotečního úvěru i kvalifikovaný odpočet daně. Majitel domu by měl zaplatit zhruba 13, 359 dolarů v zájmu v prvním roce, a za předpokladu, že majitel domu je v 28% daňové pásmo, daňový štít štítu by byl 3, 741 dolarů. Tato částka je vypočtena vynásobením částky úrokového výdaje majitel domu zaplatí v prvním roce podle sazby daně z příjmů vlastníka domu.

Nicméně, protože majitelé domů mají nárok na standardní odpočet při plnění federálních daní z příjmů, výhoda vlastnictví by měla zahrnovat pouze část štítu daně z příjmů, která je nad oprávněnými částkami federálních odpočtů poskytnutých majitelům domů . Pro tento obrázek jsme předpokládali, že majitel domu je jediný a je tedy způsobilý pro standardní odpočet daně ve výši 5, 150 Kč. V porovnání, pokud by majitel domu byl ženatý, on nebo ona by měla nárok na odpočet 10, 300 dolarů. Fakturováním standardního odpočtu do naší rovnice by se daňový náklad na úrok snížil z 13, 359 na 8, 209 dolarů. Tato částka je jednoduše určena odečtením standardní částky odpočtu od částky úrokových nákladů zaplacených majitelem domů v prvním roce . Opět platí, že za předpokladu, že majitel domu je v pásmu 28% daně z příjmů, jsme zjistili, že štít s úrokovou sazbou sníží sazbu rovnoměrného rozdělení o 1.02% (8209 x 28% / 225 000 USD). Celkové dopady nákladů na vlastníky Na základě metodiky popsané v tomto článku, předpokladů týkajících se majitele domů a odhadovaných nákladových výdajů použitých v této analýze jsme zjistili, že domov bude muset ocenit 8. 69% během prvního roku po zakoupení, aby kompenzoval náklady spojené s vlastnictvím domova.

Nyní, když chápeme, jak hodnotit míru rovnovážného stavu domova, pak se otázka stává: "Je pravděpodobné, že dům ocení každoročně za cenu, která překročí náklady na vlastnictví domu? "
Chcete-li toto rozhodnutí určit, může majitel domu navštívit webovou stránku úřadu Federálního úřadu pro správu bytového fondu a zjistit tak sílu domácích cen v jeho geografickém prostředí. Podíváte-li se na míru zhodnocování domova ve vaší oblasti a podle metodiky popsané v tomto článku, měli byste být v mnohem lepší pozici, abyste zjistili pravděpodobnost výnosných domácích investic.