Jedním z nejdůležitějších rozhodnutí, která budete někdy dělat, je, zda si pronajmout nebo koupit dům. Lidé, kteří povzbuzují nákup domů místo pronájmu, typicky učiní případ, že pokud si pronajmete, házíte do kanalizace značnou část peněz. Bohužel tito lidé mají tendenci přehlížet významné náklady na vlastnictví domova. Nicméně dvě věci, které jsou jisté, spočívají v tom, že mnoho lidí není obeznámeno se všemi náklady spojenými s vlastnictvím domova a mnoho lidí neví, jak srovnávat náklady spojené s vlastnictvím domova a pronájmu. Naštěstí máme proces, který vám umožní zhodnotit možnosti prakticky v jakémkoli prostředí bydlení.

Vlastnictví domova vyžaduje významné hotovostní výdaje Pro určení relativní atraktivity vlastnictví domu je třeba zvážit sedm primárních nákladů. Za prvé, pokud si půjčku koupíte, budete muset zaplatit úrokové náklady jednotlivci nebo instituci, která vám půjčila peníze. Tuto částku můžete vypočítat každý rok vynásobením úvěrové sazby danou částkou úvěru. U většiny lidí je cena výdajů na úroky velmi dlouhá po mnoho let na začátku procesu splácení hypotéky, pokud neučiníte velkou zálohu.

Například sazba půjčky ve výši 5 3040399% na 30letou půjčku s pevnou úrokovou sazbou bude vyžadovat splacení přesně dvojnásobku částky kupní ceny, kterou jste se dohodli zaplatit, když jste si koupili domů a úroková sazba 9. 3967767% bude vyžadovat splacení přesně třikrát vyšší částky. Jak můžete vidět z těchto příkladů, samotné náklady na úroky mohou být vyšší než náklady, které budete muset zaplatit za účelem pronájmu srovnatelného místa bydlení. Při zohlednění nákladů na úroky s náklady na údržbu, daně z majetku, pojištění pro případ přírodních katastrof, pojištění PMI, uzavírací náklady a poplatky za zprostředkování se ukazuje, že náklady na vlastnictví domova představují velké finanční zatížení.

Výhody daňového odpočtu mají minimální hodnotu pro většinu majitelů domů Jako kompenzace nákladů na vlastnictví domu mnoho expertů v oboru nemovitostí pokrývá daňovou uznatelnost nákladů na úroky a daně z majetku jako finanční výhodu vlastnit domov. Nicméně pro většinu lidí mají tyto daňové úlevy nominální hodnotu, protože částka úrokových nákladů, které většina lidí vzniká, je poněkud obdobná částku na standardní odpočet, který jim poskytuje federální vláda pro účely výpočtu dlužných daní z příjmů. Dokonce i tehdy bude úspora pouze daňová sazba uplatňovaná na částku zaplacených úrokových nákladů, která je vyšší, než jste mohli uplatnit při použití standardního odpočtu. Proto pokud nevydělíte velký úvěr a nebudete mít vysokou úrokovou sazbu na vaší půjčce, bude daňový odpočet marginální hodnoty.

Navíc, i když můžete využít výhod štítu hypotéky a daně z nemovitostí, nedává vám smysl investovat dolar, aby ušetřil čtvrtinu.

Výhoda vlastního kapitálu získaného prostřednictvím ocenění domů je nadhodnocena Někteří odborníci na nemovitost vám také řeknou, že je třeba vzít v úvahu skutečnost, že pokud si koupíte bydlení, budete mít v budoucnosti prospěch jako domov oceňuje hodnotu. Abyste však mohli profitovat z vlastního kapitálu získaného oceněním hodnoty vašeho domova, budete muset v budoucnu prodat váš dům, abyste si tento zisk získali. Bohužel, jakmile prodáte svůj domov, stále budete potřebovat místo, kde budete žít, a je velmi pravděpodobné, že ceny ostatních domácností ve vaší oblasti budou také oceněny. Jakýkoli zisk obdržený prostřednictvím oceněné hodnoty vašeho domova se proto musí vrátit zpět do nákladů na nákup jiného domova, pokud si nepřejete domů s nižší hodnotou nebo se přestěhujete do jiného zeměpisného prostředí, kde ceny domů jsou podstatně nižší.

Navíc místo toho, že někteří realitní odborníci namísto pohybují, doporučují, abyste klepli na vlastní kapitál ve svém domě tím, že jste uzavřeli úvěr na bydlení nebo úvěr na bydlení. Nicméně, měli byste se vyhnout těmto druhům úvěrů, pokud nemáte okamžitý finanční potíže, protože jsou typicky používány k tomu, aby lidé mohli vychutnat životní úroveň, která je nad jejich prostředky.

Většina majitelů domů neví, jak hodnotit úroveň cen domů v jejich oblasti Mnoho lidí bylo řečeno rodiči, jejich přáteli a samozvanými odborníky na nemovitosti, že mohou vydělat peníze investováním do skutečných trhu s nemovitostmi. Nedávný kolaps trhu s bydlením v mnoha oblastech USA však ukazuje skutečné riziko spojené s vlastnictvím domova. Proto chcete-li investovat do nemovitostí a chcete se vyhnout tomu, že byste se ocitli v budoucích kalamitách na trhu s bydlením, musíte se seznámit s obvyklými standardy půjček na půjčky, které byly zavedeny hlavními institucemi pro poskytování hypotečních úvěrů. rozvíjet pochopení a zhodnocení vlastních násobků příjmů domácností uvedených v následující tabulce. Zvyšováním znalostí a porozumění v těchto oblastech budete mnohem méně pravděpodobné, že se ocitnete v přehřátém trhu s nemovitostmi, který by vás mohl dát do spirály finanční smrti.

Praktický přístup k analýze trhu s nemovitostmi ve vaší oblasti Jak možná víte, Fannie Mae a Freddie Mac zavedli maximální konvenční poměr dluhu k příjmu ve výši 28% s cílem podpořit obezřetné poskytování hypotečních úvěrů standardy. Přední poměr omezuje výši hrubého příjmu, který můžete vynakládat na platby spojené s bydlení, aby pokryly náklady na splácení jistiny, úrokové náklady, daně z majetku a náklady na pojištění. Na základě předního poměru byly vypočteny následující násobky příjmů domácností, které vám umožní zhodnotit úroveň cen domů ve vaší oblasti vzhledem k tomu, co mohou lidé ve vašem zeměpisném prostředí si dovolit vlastní.

Obrázek 1

Jako potenciální kupující nemovitostí můžete použít faktory uvedené v tabulce výše, abyste mohli posoudit prostředí bydlení ve vaší oblasti. Například pokud je aktuální úroková sazba 30letého úvěru s fixní sazbou 5,25%, náklady na medián domácí ceny ve vaší oblasti by neměly překročit 4 2255-násobek mediánu příjmu domácností ve vaší oblasti. Pokud tedy zjistíte, že průměrná domácí cena ve vaší oblasti je 200 000 dolarů, pak střední příjem domácnosti by měl činit nejméně 47, 332 dolarů (200 000, - Kč / 2255 dolarů). Naopak, pokud zjistíte, že průměrný příjem domácnosti ve vaší oblasti činí 50 000 USD, střední cena by neměla překročit 211, 275 USD (50 000 Kč * 4 2255 EUR).

Chcete-li shromáždit informace, které budete potřebovat k použití této metodiky, měli byste začít tím, že zjistíte průměrnou úrokovou sazbu na 30letou půjčku s pevnou sazbou, která je zpravidla dostupná ve vašich místních novinách, střední cena domů a střední příjem domácnosti ve vaší oblasti.

Použití metodiky Poté, co byly shromážděny potřebné informace, měli byste začít s hodnocením trhu s bydlením ve vaší oblasti porovnáním střední ceny domů a mediánu příjmu domácnosti. Pokud je vztah mezi těmito dvěma hodnotami shodný s násobkem v tabulce výše, měli byste předpokládat, že váš trh s byty je plně hodnocen, a proto byste neměli očekávat, že vám přinese mnoho peněz díky zhodnocení hodnoty vašeho domova. V tomto typu prostředí by vaše rozhodnutí o koupi nebo pronájmu mělo být založeno na vaší nerozhodné analýze mezi těmito dvěma možnostmi.

Pokud vaše analýza trhu určuje, že vztah mezi mediánem příjmů domácností a mediánovými cenami domů ve vaší oblasti odhaluje, že domy jsou podhodnocené, riziko vlastnictví domova by mělo být považováno za atraktivní a vy můžete stát, abyste vydělali peníze investora do nemovitostí, za předpokladu, že místní ekonomika zůstává bez jakéhokoliv typu idiosynkratického rizika, které by mohlo bránit lidem ve vaší oblasti, aby vlastnili domov.

Pokud zjistíte, že průměrná domácí cena ve vaší oblasti překračuje střední výnosy domácnosti ve výše uvedené tabulce, měli byste být opatrní, pokud jde o investice na vašem místním trhu s nemovitostmi, protože vyšší násobek vám říká, že hodnota domácností ve vaší oblasti je vyšší než to, co může být dosaženo příjmem domácností generovaným lidmi žijícími ve vaší oblasti. V tomto typu prostředí není trh s nemovitostmi příznivý pro vlastnictví domova, a pokud si zakoupíte domov, budete s největší pravděpodobností platit příliš mnoho peněz za to. Kromě toho, když je trh s byty hodnocen na těchto úrovních, je velmi pravděpodobné, že se ocitnete v pozici, ve které se budete držet doma po delší dobu. V důsledku toho jste pravděpodobně lépe pronajmout v tomto typu prostředí.

Bottom Line Vaše rozhodnutí koupit si dům bude jednou z největších finančních transakcí vašeho života. Proto by měla být promyšlená předem, neměla by být založena na emocích a neměla by být brána v úvahu.S ohledem na to, pokud budete postupovat podle pokynů uvedených v tomto článku, měli byste být v mnohem lepší pozici pro to, abyste se obezřetně rozhodli finančně.