Trh hypoték se v uplynulém desetiletí hodně změnil. V minulosti prakticky nikdo mohl získat hypotéku - dokonce i jednu za mnohem víc, než si mohla dovolit. V té době byly úrokové sazby vyšší, ale úvěrové standardy byly jednodušší. Dnes je těžší kvalifikovat se, ale úrokové sazby jsou nižší.

Možná jste si vybrali druhou hypotéku (běžněji nazývanou půjčku na bydlení), kdy byly ceny vyšší. To je jen jeden důvod, proč byste mohli zvážit konsolidaci vašich půjček. Ale měli byste? Má smysl nebo je nejlépe zachovat oddělené úvěry?

Čtyři důvody ke konsolidaci hypoték

Casey Fleming, hypoteční poradce společnosti C2 FINANCIAL CORPORATION a autor knihy "Příručka půjčky: Jak získat nejlepší hypotéku", cituje tyto důvody může myslet na konsolidaci.

1. Snižte úrokovou sazbu

Již před osmi lety byly průměrné úrokové sazby hypoték mnohem vyšší. V polovině června 2007 například průměrná sazba na 30 let dosáhla výše 6,74%. Ale v říjnu 2016 byly ceny v průměru 3,47% - více než 40% levnější než v roce 2007. Nižší sazba by mohla znamenat tisíce úspor na vaší půjčce. Čím nižší je úroková sazba, tím méně budete platit celkově po celou dobu trvání úvěru.

2. Odstranění rizika hypotéky s proměnlivou úrokovou sazbou

Vzhledem k tomu, že platby jsou často na začátku hypotéky s proměnlivou sazbou nižší, mohou kupující domů loupat do nákupu domů, které si nesmějí později dovolit. A vzhledem k tomu, že úrokové sazby hypoték se pravděpodobně pohybují výše, jak začala Federální rezervní rada na konci roku 2014 signalizovat, mohou zákazníci v poměrně blízké budoucnosti považovat platbu, která by byla pro jejich domácnost příliš vysoká. Konsolidace hypoték do jediného hypotečního úvěru s pevnou úrokovou sazbou eliminuje zájem o podstatně vyšší platbu později v hypotéce a je to zvlášť dobrý krok, když jsou sazby nízké.

3. Splácejte své půjčky rychleji

Spolu s kombinací obou půjček do jedné platby zvažte zkrácení úvěru. Celková částka úroku, kterou zaplatíte, je nižší a nemovitost nebo nemovitosti jsou vaše dříve. Samozřejmě bude platba vyšší. Zapamatujte si náš příklad 30leté hypotéky s pevnou úrokovou sazbou na domově $ 250, 000, které by stálo asi 1, 150 dolarů za měsíc? Pokud to uděláte do 15leté půjčky, měsíční cena vzroste na 1, 811 dolarů - vyšší platbu, ale časově méně nákladná, protože za 15 let budete platit méně plateb než za 30 let a platit méně úroků. (Viz též: Jak kombinovat dva hypotéky do jednoho a Jak refinancování hypotéky ovlivňuje vaši čistou hodnotu )

4. Nižší platby

Jediný čas, kdy to má smysl, je, když se ocitnete nad hlavou. Problém je, že v průběhu času to obvykle bude stát víc.(Možná se budete chtít podívat na Získání hypotéky po bankrotu a uzavření trhu .) Podle Fleminga "nižší měsíční platby zřídkakdy znamenají nižší životní náklady nebo dokonce nižší roční úrokové náklady, protože nový úvěr téměř vždy vynuluje váš platební plán na delší dobu a méně vaší platby půjde na jistinu. "

Vzhledem k tomu, že úroky jsou přednostně vloženy do většiny hypoték, menší část vaší platby jde směrem k jistině v prvních letech nového hypotéky. Pokud budete pokračovat v obnovení úvěru, nakonec zaplatíte více úroků z dlouhodobého hlediska. To je důvod, proč seriálové refinancery považují za náročnější splácet své hypotéky.

Spodní linie

Pokud konsolidujete své hypotéky, ujistěte se, že je to z dlouhodobého hlediska výhodné. Podívejte se na celkovou částku, kterou budete muset zaplatit za úvěr, a na tempo, s jakým budete vytvářet kapitál. Jednoduše porovnávat platby je krátkodobé myšlení. Podle Fleminga: "Žádný nástroj není používán častěji, aby mluvil majitelé domů na špatné obchody než měsíční srovnání plateb. Je to příliš zjednodušující a každoročně stojí majitelům domů miliony dolarů. V ideálním světě by termín nové půjčky měl být stejný jako - nebo kratší než - stávající úvěry. "