Mít dvě hypotéky není tak vzácný, jak si myslíte. Lidé, kteří získávají dostatek spravedlnosti ve svých domácnostech, se mohou rozhodnout, že si vezmou druhou hypotéku. Mohli by peníze použít, aby splatili dluh, poslali dítě na vysokou školu, financovali zahájení podnikání nebo uskutečnili velký nákup.

Podívejme se na jeden příklad: Vybrali jste úvěr na domácí kapitál před deseti nebo více lety a během losování - čas, kdy jste mohli "čerpat" z vaší kreditní linky - jste zaplatili spravovatelnou částku: $ 275 za měsíc na úvěru ve výši 100 000 USD.

Podle podmínek této půjčky se po deseti letech období čerpání stalo dobou splácení - dalších 15 let, kdy musíte splácet úvěr jako hypotéku. Ale pravděpodobně jste neočekávali, že platba za 275 dolarů se stane platbou 700 dolarů, která by se mohla zvýšit, pokud se zvýší základní sazba.

Konsolidací obou půjček byste mohli každý měsíc ušetřit více než 100 dolarů a zablokovat úrokovou sazbu spíše než sledovat, jak se zvýší, pokud se zvýší. Na druhou stranu, možná budete chtít zaplatit půjčky rychleji a potřebujete lepší podmínky, které vám pomohou. Jak funguje tento typ konsolidace a je to dobrý nápad?

Víte, co začínáte s

Chcete-li pochopit, co se stane, když konsolidujete, musíte vědět pár věcí o aktuálních úvěrech, které máte. Pokud půjdete ke konsolidaci půjček, uvědomíte si, že vaše druhá hypotéka byla z nějakého důvodu vyčerpána z vašeho bydlení - nazývaná výpůjční půjčka - může to znamenat zvýšení nákladů na novou půjčku a snížit částku, za kterou jste kvalifikovat. Výpůjční výpůjčky jsou cenově vyšší, věřitelé říkají, protože dlužník má statisticky vyšší pravděpodobnost, že půjde z úvěru, pokud se dostanou do potíží.

Pak je refinanční sazba / termín (refi). Tento typ půjčky je prostě úpravou úrokové sazby a podmínek vašeho stávajícího úvěru. Půjčka je považována za bezpečnější pro věřitele, protože dlužník nezapadá na žádné peníze ani na snížení částky vlastního kapitálu, který má v majetku. Možná jste nedávno refinancovali, když úrokové sazby hypoték klesly na historické minimum.

Proč jsou tyto rozdíly důležité? Podle Casey Flemingové, hypotečního poradce ve společnosti C2 FINANCIAL CORPORATION a autora knihy "Příručka půjčky: Jak získat nejlepší hypotéku" jsou důležité, protože podmínky a částka, kterou budete platit za nové hypotéky, mohou být velmi odlišné.

"Řekněme, že vy a váš soused obojí dostanete 75% půjčky na hodnotu refinanční úvěry, za dodržení limitu úvěru 417, 000 dolarů. Vaše je cash-out, jeho není. Váš úvěr by byl od dubna 2015 o 0,625 bodů více než váš soused. A 1 bod je 1% z výše úvěru, takže pokud je částka vašeho úvěru 200 000 dolarů, při všech platbách byste zaplatili $ 1, 250 $ 200, 000 x.00625) více za stejnou úrokovou sazbu jako váš soused.

Mysli na to takhle. Pokud jste původně získali dvě půjčky, když jste si koupili dům, nejedná se o výpůjční výpůjčku od doby, kdy byla druhá hypotéka použita k získání domu - nevytáhnete z něj hotovost. Ale později, pokud jste dostali peníze v důsledku převzetí druhé hypotéky, jednalo se o výpůjční výpůjčku a tak bude nový konsolidovaný úvěr považován za stejný.

Existuje další důvod, proč se tento rozdíl stává důležitým. Vzhledem k tomu, že výpůjční půjčky jsou pro věřitele rizikovější, mohou půjčovat pouze 75% až 80% svého vlastního kapitálu ve vašem domě versus 90% na základě sazby / termínu refi. Fleming to uvede do obyčejné angličtiny takto: "Pokud bude váš úvěr považován za výpůjční půjčku, budete potřebovat více akcií ve svém majetku, abyste získali nárok. "

Jak konsolidovat

Věřitel bude dělat všechny složité papírování, které jde s konsolidací půjček. Vaším úkolem je být informovaným spotřebitelem. Nemluvte s jedním věřitelem - mluvte s několika.

Vzhledem k tomu, že konsolidace dvou půjček je složitější než přímá domácí hypotéka, je nejlepší mluvit osobně s až třemi nebo čtyřmi věřiteli. Mohli byste si promluvit s vaší bankou nebo družstevní záložnou, hypotečním makléřem, nebo přijmout doporučení odborníků v oboru, kterým důvěřujete.

Samozřejmě, zeptat se jich, jestli se nová půjčka stane výpůjčním úvěrem nebo sazbou / termínem refi. Je to půjčka s pevnou nebo variabilní sazbou? 15 nebo 30 let? (Viz Který je lepší, pevný nebo variabilní úvěr?)

Jakmile jste s nějakým věřitelem spokojeni, projdou vás tímto procesem. Nepodepisujte nic, aniž byste si je přečetli nejprve a ujistěte se, že rozumíte plánu placení.

Pokud je váš úvěr výpůjční výpůjčkou, Casey Flemingová říká, že může být způsob, jak ji o rok později převést na sazbu / termín refi.

"Konsolidujte úvěry jako výnos, ale získáte úvěr poskytovatele, který platí všechny náklady spojené s transakcí. Počkejte jeden rok a refinancujte znovu. Vzhledem k tomu, že v tomto okamžiku refinancujete pouze jednu půjčku, není to výpůjční půjčka. Nyní můžete utrácet peníze na body, abyste si koupili úrokovou sazbu dolů, protože půjčku budete držet delší dobu. "Fleming dále říká, že to udělá jen v případě, že se domníváte, že úrokové sazby jsou stabilní nebo mohou klesnout. (Také by vás mohlo zajímat Hypoteční body: Jaký je bod? )

Bottom line

"Nikdy se rozhodněte refinancovat nebo konsolidovat úvěry na základě snížení měsíční platby. Ve většině případů budete trávit více než celý svůj život na nové půjčce, než byste jednoduše vyplatili stávající úvěry, "říká Fleming. "Miliony spotřebitelů drželi hypotéku své budoucnosti a skončili desítkami či dokonce stovkami tisíc dolarů méně v důchodu. "

Místo toho určete, jak dlouho si myslíte, že zůstanete v domě a porovnáte náklady na stávající hypotéku s novou hypotékou plus jakékoliv náklady spojené s novým úvěrem po celou dobu, kterou budete mít úvěru.Pokud by náklady byly nižší, konsolidace je pravděpodobně dobrý nápad.