Ceny luxusních nemovitostí jsou horké a stále stoupají. Top luxusní prodej nemovitostí v New Yorku byl pro neuvěřitelných 91, 541, 000 milionů dolarů podle poslední zprávy Christie's International Real Estate.

"Mnoho lidí s vysokou čistotou si kupuje domovy jako těžký majetek," říká Jay Belson, generální ředitel společnosti Jay Belson Luxury Real Estate, komplexní investiční společnost zabývající se realitními nemovitostmi v Beverly Hills v Kalifornii. s bohatstvím nejbohatších lidí na světě, potenciální trh s luxusními nemovitostmi je větší než kdy jindy. Pokud se chcete dostat do akce a můžete si dovolit strmou cenu, je zde několik možností.

Definování "luxusní nemovitosti"

Je důležité pochopit, jaké vlastnosti charakterizují luxusní nemovitost před tím, než investujete, protože vysoká cena sama o sobě nedává vlastnost do této kategorie. "Musí být jedinečné a exkluzivní, dobrou cestou žádoucím způsobem. Lidé, kteří jsou bohatí, budou platit prémii za něco, co je vnímáno jako nadřazené, "říká Randy Char, senior viceprezident pro operace One Queensridge Place, luxusní výtah, který se nachází jen pár minut od Las Vegas strip.

Vyšší kupující chtějí přístup k luxusním aktivitám, jako jsou nakupování, jídla a umění, stejně jako blízkost dalších luxusních domů. Adresa trofeje, jako Park Avenue v New Yorku, přidává hodnotu. Nebude to ani bolest dějin. Mnoho luxusních kupujících hledají přírodní krásu nábřeží umístění, nebo alespoň pohled na řeku, oceán nebo jezero. Jiní chtějí výhled na krajinu nebo na hory.

Vyšší kupující chtějí mnoho stejných funkcí, které chtějí všichni kupci, ale v širším měřítku. Chtějí soukromí a bezpečnost, někdy až do bodu odloučení. Chtějí krásu uvnitř a venku a mohou si dovolit vlastní architekturu, vlastní design, pozornost přes detail a opulentní povrchové úpravy. Oni také chtějí vybavení na vrcholu vybavení: kuchyně šéfkuchaře, luxusní bazén, expanzivní master suite a venkovního obývacího prostoru, nemluvě o domácí automatizaci, detektory pohybu, vleky a temperované vinné sklepy. Oni také chtějí prostor. V Malibu v Kalifornii například průměrný luxusní dům má více než 4 000 čtverečních stop (a 6 milionů dolarů plus cena).

Při výběru luxusního domu je nesmírně důležité přemýšlet o aspektech nemovitosti, které nelze změnit, říká Mark Fitzpatrick, generální ředitel marketingu RUHM Destination Marketing, který je marketingovou destinací pro luxusní nemovitosti po celém světě. "Nemůžete změnit cestu slunce, umístění oceánu nebo skutečnost, že existuje letadla pro velké letadlo nad hlavou. Škaredá tapeta v koupelně je daleko méně důležitá než počasí, "říká.

Kolik potřebujete?

Na trzích, kde jsou ceny obecně nižší, byste mohli potřebovat jen půl milionu, abyste měli k dispozici luxusní nemovitost. Ale ve většině velkých měst budete potřebovat nejméně 1 milion dolarů, aby si koupili luxusní nemovitost a vstupní cenový bod stoupá, kde jsou životní náklady vysoké. Je to 3 miliony dolarů v San Francisku, 5 milionů dolarů v Los Angeles a New York a 7 milionů v Londýně, podle Christieho .

Luxusní kupci často platili hotovost, ale jumbo hypotéka je další volbou. Pokud financujete nákup, budete potřebovat velkou zálohu, vynikající úvěr, doklad o příjmech a aktivách a velké hotovostní rezervy.

Jak to udělat: Vaše možnosti investovat do luxusních nemovitostí

Chcete-li investovat do luxusních nemovitostí, existuje několik cest, které můžete podniknout.

Flip a Mansion

Přeměna stávajících luxusních nemovitostí a jejich opětovné prodeje za zisky je vynikající investice, říká Belson z Jay Belson Luxury Real Estate. "Je to rychlejší než budování od základů, ale je omezeno na vlastnosti, které mají právě tu správnou kombinaci architektury, stavu a uspořádání," říká a dodává, že fixery jsou lepší. Nevýhodou je, že "protože většina z těchto domů může být žít v nákupu, budete soutěžit s místními kupujícími-uživatelé, kteří mohou prodat," říká. Nicméně konkurence mezi investory a ploutvemi je mnohem nižší na luxusním trhu, protože existuje méně lidí, kteří si mohou dovolit financovat špičkové projekty a kteří chápou, jak je realizovat na vysoké úrovni, říká Belson.

Investice do zahraničí

Investování do luxusních nemovitostí v zahraničí může mít výhody, které nenajdete na domácím trhu. Na ostrově Turks a Caicos, malém britském zámořském území nacházejícím se východně od Kuby a severně od Haiti a Dominikánské republiky, neexistují žádné roční daně z majetku a žádná daň z kapitálových zisků z převedených nemovitostí. Vlastnictví majetku je chráněno katastrálním úřadem a dolar USA je oficiální měnou, takže směnné kurzy nejsou faktorem při dokončení nákupu nebo v budoucí hodnotě vašeho majetku.

Tyto ostrovy jsou dobrým místem pro investice, protože ceny pozemků se v posledních deseti letech neustále zvyšují a očekává se, že budou pokračovat v tom díky rychlému růstu cestovního ruchu a rozvoje, říká Blair MacPherson, spoluvlastník a makléř společnosti RE / MAX Realitní skupiny Turks a Caicos. A můžete vydělat další příjmy z vaší investice tím, že ji pronajmete, když jste pryč a necháte správcovskou společnost zpracovat podrobnosti, říká.

Investování do zahraničí může mít i jedinečné potíže. "Musíme si vzpomenout, že zbytek světa nefunguje, jako my ve Státech," říká Fitzpatrick z RUHM. "Nechcete si koupit nemovitost v jiné zemi, abyste zjistili, že ji vláda může vzít zpátky po cestě. "Využijte mezinárodního advokáta v oblasti nemovitostí a dalších odborníků, kteří vám pomohou s náležitou péčí, říká.

Koupit luxusní byt

Ať už si kupujete luxusní byt pro sebe, nebo si pronajmout, "utrácet peníze na dům umístěný ve velkolepé luxusní budově s vybavením a možností dopravy v blízkosti je cesta," říká Lydia Sussek z Corcoran, realitní kancelář na Manhattanu."Nákup v luxusně vyhlížející budově se špatnými možnostmi dopravy je špatná investice," říká.

Služby a funkce nabídek budov mohou také způsobit nebo přerušit vaši investici. "Nemáte zaměstnance na plný úvazek? Dobře, ale co ještě vaše domácí nabídka nabízí? Výhledy, vysoké stropy, terasy, všechny tyto funkce pomáhají rozlišovat váš domov od ostatních bytů s kuchařskými řezáky a mohou vést k vyšší prodejní sazbě, když je čas vyrazit, "říká Sussek.

Mějte na paměti, že když kupujete luxusní nemovitost, kupujete si životní styl. Soukromé střešní paluby, bazény, společné prostory s posilovnami a služební či hotelové služby rozlišují luxusní nemovitosti, říká. "I když jsou v domě, který si koupíte, vybudovány další nové byty, tyto typy nemovitostí mají hodnotu," říká Sussek.

Jumbo Hypotéky pro luxusní nemovitosti

Zatímco většina luxusních kupujících nemovitostí se rozhodnou koupit nemovitosti s hotovostí, někteří používají jumbo úvěry na zachycení luxusních nemovitostí. Jumbo úvěry (také nazývané jumbo hypotéky) jsou úvěry na částky vyšší než limit, který stanoví Federální agentura pro financování bydlení (FHFA). Obvykle je tato částka vyšší než $ 424, 100; nicméně v některých krajích - často těch, kde se nachází dražší nemovitost, je tato částka větší. V současné době je úroková sazba pro 30letou pevnou jumbo úrokovou sazbu ve výši 4,25% s průměrnou akcionářskou sazbou 4,7% podle usbank. com. To je podobné průměrné sazbě standardní 30leté fixní hypotéky. Od ledna 2017 je úroková sazba pro průměrnou 30letou fixní hypotéku 4,25% se ZRS 4. 32%.

Vyberte luxusní nemovitost na pronájem

"Luxusní rekreační pronájem může poskytnout řadu výhod, včetně zhodnocení majetku, daňových odpočtů, příležitostí pro obchodní sítě a především pro osobní požitek," říká Fitzpatrick z RUHM. Volba místa s typicky silným trhem je klíčová, jako je lyžařské středisko, Havaj nebo tropický ostrov. "Jsou skvělé pro sezónní příjmy a mají dobré výsledky během dobrých finančních trhů. Mohou však trpět více během recese než domy v blízkosti velkých měst, "říká.

Trh s luxusními byty skutečně zaznamenal nejsilnější odraz od nárůstu počtu bytů ve velkých městech, ale resorty se začínají následovat, uvádí nedávná zpráva Christie's International Real Estate.

Kromě výběru správného města by investoři měli zvážit nákup nemovitosti, která bude atraktivní pro rodiny s dětmi, říká Fitzpatrick. "Tím zvýšíte míru obsazenosti a návratnost investic," říká.

Bruce Tobias, 20-letý špičkový realitní agent se společností RE / MAX Sedona v Arizoně, dodává, že hlavní turistické destinace jsou zdravou volbou a investoři by měli hledat nemovitosti s potenciálem dlouhodobého zisku .

Dokončení vlastního budování

Vytvoření nového domu od základů nabízí nejvyšší ziskové rozpětí, ale má delší časový rámec, říká Belson, ale domov, kde je vše nové a má dnes nejžádanější styly a vybavení v získání špičkového dolaru.Říká, že jeho společnost v současné době staví 25 tisíc metrů čtverečních domů v Bel Air v Kalifornii. "Zakoupili jsme nemovitost za 8 dolarů. 7 milionů. Rozpočet výstavby činí 18 milionů dolarů. Předpokládaná prodejní cena je 50 milionů dolarů. Je to těžké to topit jako investice, "říká.

Pokud nejste doma pro sebe, buďte opatrní, jak si to přizpůsobíte. Budete chtít vybrat rozložení, vybavení a povrchové úpravy, které osloví široký segment luxusního trhu, abyste maximalizovali šance na prodej rychle a za nejlepší dolar. Ujistěte se, že doma je funkční a přivítání a má bezpečnostní a soukromé funkce, které kupující ze špičkových trhů chtějí. Existuje však dobrá linie mezi vytvářením tak širokého odvolání a vytvářením jedinečnosti, kterou luxusní kupci touží.

"Když se něco nekomodituje a je to žádoucí, a existuje poptávka, to je, když vidíte ceny skutečně skok," říká One Queensridge Place's Char. "Pokud se podíváte na láhev roku 1982 Lafitte Rothschild, zhodnocení ceny roste exponenciálně nad vinobraní, která je méně nadřazená kvůli nabídce a poptávce. Je to stejná věc s luxusními nemovitostmi. Čím exkluzivnější a těžší je najít, tím spíše důstojná je investice do domu. "

Spodní linie

Investice do luxusních nemovitostí může být mnohem vzrušující než investování do cenných papírů díky jeho hmatatelnému aspektu a existuje mnoho způsobů, jak to udělat, od budování vlastního domova k převrácení zámku k nákupu rekreační nemovitost. Můžete si užít svůj luxusní dům jako obyvatele, cestující nebo jako pronajímatel, nebo si vybudovat luxusní bydlení, které si ostatní mohou užívat. Než si koupíte, ujistěte se, že chápete funkce, které vytvářejí trvalou hodnotu v této třídě aktiv, abyste získali co nejlepší návratnost investice.