Celý účel nákupu domu, kromě ochrany před prvky a udržování jídlo, je vybudovat vlastní kapitál. V opačném případě byste si mohl jen pronajmout, dokud neumříte a necháte pronajímatelem zacházet s údržbou, že? Avšak vzhledem k tomu, že lidská délka života je konečná, nastává bod, ve kterém začíná vytvářet kapitál vybudovaný v plně splaceném domě snižující se výnosy. Jakmile vlastníte svůj dům svobodně a jasně a můžete také přiznat, že jste blíž k cílovému cíli, než jste u počáteční zbraně, nedávalo by smysl čerpat některé z těchto vlastních zdrojů a vynaložit je někde jinde jen stavět větší majetek pro vaše dědice, aby bojovali?

Reverzní hypotéka je finanční nástroj, který se stává populárnějším, protože se zvyšuje očekávaná délka života a stále více a více majitelů domů své závazky vyplatilo. Pokud jste obeznámeni s konceptem, ale ne s podrobnostmi, jsou reverzní hypotéky dostupné osobám starším 62 let. Pochopitelně můžete získat reverzní hypotéku pouze na svém primárním bydlišti a můžete mít pouze jedno hlavní bydliště. (Pro účely zajištění reverzní hypotéky může být vaše primární bydliště jednou jednotkou duplexu, triplexu nebo čtyřnásobku.) Potom požádáte o reverzní hypotéku a teoreticky by se měsíční splátky měly krátce začít rozvíjet, zatímco vlastní kapitál ve vaší domovní převody od vás k reverznímu hypotečnímu. Můžete obdržet platby od zprostředkovatele, dokud nezemřete, pokud si to přejete. (Pro více informací viz: Je pro Vás reverzní hypotéka? )

Razítko centrální banky

Tak co to má společného s Federální rezervou? Stejně jako příliš mnoho finančních transakcí ve Spojených státech, spousta. Nejčastějším typem reverzní hypotéky, tj. Home Equity Conversion Hypotéka (HECM), je federálně pojištěn. Znamená to, že se dostanete pouze prostřednictvím federálního administrátora schváleného věřitele a že zaúčtovaný úrok podléhá federálně pověřeným normám.

HECM dominuje v průmyslu. V roce 2012 bylo ve Spojených státech platných reverzních hypoték ve výši zhruba 550 000, z nichž asi polovina z nich byla HECM. To pro finanční produkt, který na přelomu tisíciletí sotva existoval. Dlužník si může zvolit fixní nebo měsíční nastavitelnou úrokovou sazbu na úvěr HECM, který bude fungovat jako podkladová sazba Fed plus marže. Zvláštní sazba Fed zde představuje jednoroční sazbu s konstantní splatností (CMT), která je sama o sobě výnosem z posledních kotovaných ročních sazeb na emisích T, Bill a T-bond s různými splatnostmi. 1-letý CMT, který je zájmem věřitelů HECM, je buď pro jednu měsíční, 1 nebo 10letou emisi státní pokladny. (Další informace viz: Úvod do státních cenných papírů .)

Nemyslete si, že získání zpětné hypotéky nutně znamená, že můžete dostat své ruce na částku, která odpovídá celkové tržní hodnotě vašeho domova. (Dobře, můžete, ale to se říká "prodávat svůj dům.") Protože HECMs jsou pojištěny federální vládou, přicházejí s maximální hodnotou - podobně jako limit 250 000 dolarů, který Federální pojišťovna pro pojištění vkladů stanovuje pro bankovní účty . HECMs jsou pojištěny na ne více než $ 625, 500, a to je dokonce podmíněno Vaším věkem v době aplikace. Navíc, čím vyšší je očekávaná úroková sazba na vašem HECM, tím nižší je hlavní limit.

Sazby se nemohou dostat mnohem nižší

Jak už možná víte, federálně stanovené úrokové sazby jsou již několik let na historických minimech. Tolik let, ve skutečnosti, že je lákavé přemýšlet o nanoskopických úrokových sazbách jako o přírodním zákonu spíše než o konstrukci lidstva. Ale řekněte, že Fed konečně zvyšuje sazby o 25 bazických bodů nebo tak. A co pak? Můžete být přiměřeně přesvědčeni, že pevná a nastavitelná reverzní hypotéka se zvýší alespoň o tolik. HECM sazby typicky zahrnují prémii od 100 do 200 bazických bodů za 1-rok CMT. (Pro více informací viz: Vybírání pravého reverzního hypotečního úvěru .)

Stejně silný jako Fed má jen malý vliv na další hlavní složky procesu HECM; a sice uzavření nákladů. Existují počáteční poplatky a případné prémie za hypoteční pojištění. Přidejte ocenění a pojištění titulu a vy můžete hledat 20 000 dolarů v zaplacených nákladech, jen abyste mohli začít pracovat s vlastním kapitálem ve vašem domě.

Reverzní hypotéka nemá dost potenciál pro nebezpečí, že se například jedná o peněžní zálohu na kreditní kartě, ale tyto dva druhy jsou úzce příbuzné. Vytváření peněžních toků z majetku, jako je dům, je poměrně snadné, když hotovost přichází s řetězcem s připojenou úrokovou sazbou. A tato vyčerpávající úroková sazba není jedinou podmínkou pro reverzní hypotéku. Když získáte takovou hypotéku, zavázáte se trvale zůstat v hypotéčním domě. Pokud se z nějakého důvodu nerozhodnete přestěhovat, což znamená, že budete splácet úvěr plus úroky. A dělat tak, zatímco jste pravděpodobně hodně za vaše hlavní výdělečné roky. (Pro více informací viz: Reverzní hypotéční úskalí .)

Bottom Line

Existuje spousta finančních odborníků, kteří váhají doporučit reverzní hypotéky. Namísto toho argumentují, že pokud potřebujete peněžní tok, měli byste nejprve čerpat zbývající část svého majetku. To je z velké části proto, že reverzní hypotéka, stejně jako standardní hypotéka, zahrnuje ty tisíce a tisíce dolarů v závěrečných nákladech. Pokud byste chtěli prodat akcie nebo jiné cenné papíry v hodnotě rovnající se akciím, které byste čerpali zpětnou hypotékou, byly by transakční náklady na prodej cenných papírů mnohem menší. Navíc prodej akcií a jiných investic není závislý na úrokových sazbách stanovených Fedem.

Pokud hledáte uvolnění hotovosti až po dosažení věku 62 let, buďte obezřetní.Bez ohledu na to si uvědomte, že zvyšování (a případné snížení) úrokových sazeb ze strany Fedu bude mít hluboký dopad na velikost vkladů, které váš věřitel HECM provádí na vašem bankovním účtu každý měsíc. (Další informace viz: Reverzní hypotéka: Důchodový nástroj .)