Zatímco reverzní hypotéky jsou někdy inzerovány jako poskytující bezpečný zdroj příjmů po zbytek vašeho života - a mohou za správných podmínek - plynout z výtěžku dřív, než jste očekávali, že je jedním z hlavní rizika, že tento typ úvěru bude uzavřen. Existuje několik různých způsobů, jak získat zpětný výnos z hypotéky a ten, který si vyberete, ovlivní, jak rychle a jak snadno můžete využít svou schopnost půjčit si svůj dům. Zde je pohled na okolnosti, za kterých byste mohli vyčerpat reverzní hypotéky příliš brzy - a jak se tomuto scénáři vyhnout.

Platební plány, které ohrožují dlužníky

Existuje šest způsobů, jak získat zpětný výnos z hypotéky (podrobnosti viz Jak vybrat splátkový plán hypotéky ). Tyto platební plány představují pro dlužníky různé úrovně rizika.

♦ Paušální částka s pevnou sazbou

Pouze jeden reverzní plán hypotéky, jednorázová jednorázová částka vyplácení, má pevnou úrokovou sazbu. Vyplácení fixní částky s pevnou úrokovou sazbou je obvykle nízkorizikový způsob, jak si půjčit v tom smyslu, že přesně víte, kolik budete muset splatit. Avšak s reverzní hypotékou má tato úvěrová struktura jedinečná rizika.

Majitelé domů často uzavírají reverzní hypotéky, když jejich domácí kapitál je jejich jediným majetkem a nemají jiné možnosti získat peníze, které potřebují. Lidé, kteří tyto půjčky uzavírají, ale nejsou s penězi dobrými - nebo nejsou tak duševně ostrý, jak kdysi byli kvůli problémům souvisejícím s věkem - mohou snadno špatně spravovat velkou částku. Jakmile tyto peníze vyčerpali, nemusely mít na výběr jiné měnové zdroje. V ideálním světě by povinné reverzní hypotéční poradenství odradilo rizikové dlužníky od výběru této možnosti, ale v reálném světě se to nestane vždycky. Další informace o získání nápovědy před přijetím tohoto rozhodnutí naleznete v části Najděte správní poradenskou agenturu pro hypotéky .

Úřad pro ochranu finančních spotřebitelů (CFPB) označil stále oblíbenější možnost jednorázové platby za potenciálně riskantní, zejména pro mladší dlužníky s delší životností, kteří nemají jiné penzijní zdroje. Jsou ohroženi tím, že vyčerpá spravedlnost předčasně. Reverzní hypotéka umožňuje zůstat ve vašem domě po celý život i po vyčerpání výnosů. Nicméně, bez zbývajících peněz, dlužník nebude mít jen potíže s výdaji na živobytí, ale může skončit tím, že bude vyloučen. Je to proto, že i nadále platit pojistné a daně z nemovitostí majitelům domů - a udržovat si dům v dobrém stavu - jsou podmínkami, že mohou mít reverzní hypotéku. CFPB zjistila, že dlužníci s pevnou úrokovou sazbou dělají ve skutečnosti selhání svých reverzních hypoték častěji než dlužníci s nastavitelnou sazbou za to, že tyto výdaje nesplňují.

Vyplácení paušální částky také vystavuje reverzní hypoteční dlužníky většímu riziku podvodu, protože velká částka, kterou si půjčili, je atraktivním cílem zlodějů. (Naučte se chránit sebe a své blízké v Dejte si pozor na tyto reverzní hypotéky podvody .)

♦ úvěrový řádek

Vaše šance na vyčerpání peněz pomocí řádu plateb kreditní - ať už se používá samostatně nebo v kombinaci s termínovým plánem, jak je popsáno v následující části - závisí na tom, jak ho používáte. Na rozdíl od běžného kreditu v oblasti vlastního kapitálu je reverzní hypotéka úvěrovou linkou neodvolatelná, což znamená, že nemůže být zrušena nebo snížena kvůli změnám ve vašich financích nebo domácí hodnotě. To znamená, že nejste v nebezpečí, že ztratíte přístup k penězům. Kromě toho vaše dostupná úvěrová linie klesá, když na ni čerpáte, a zaplatíte pouze úroky a pojistné na hypotéku za peníze, které si půjčujete. A co víc, s kreditní kartou získáváte přístup k dalším finančníkům v průběhu času, protože nevyužitá částka roste každým rokem, ať se zvyšuje hodnota Vašeho domova nebo ne. Nepoužitá část úvěrového úvěru na reverzní hypotéku roste za stejné úrokové sazby, kterou platíte za peníze, které jste si půjčili.

Do prvního roku, kdy máte kreditní linku, máte přístup až k 60% svého dostupného limitu. Počínaje druhým rokem můžete čerpat ze zbývajících 40% plus všechno, co jste nepoužili v prvním roce. Samozřejmě, pokud vyčerpáte veškerou dostupnou úvěrovou linku brzy, budete mít v budoucích letech jen málo, co nebude možné využít, pokud nebudete splácet některé nebo všechny ty, které jste půjčili, což zvýší váš hlavní limit. Ano, můžete provést platby na reverzní hypotéku, abyste snížili svůj zůstatek z úvěru během vašeho života, a za to není platba předem. Váš věřitel je povinen nejprve uplatnit jakoukoli částečnou splátku na úroky, které dlužíte, pak na případné úvěrové poplatky a vyčerpání jistiny.

♦ Termín a změněný termín

Z pěti platebních plánů s nastavitelnými úrokovými sazbami termín a upravené termínové plány také ohrožují riziko překonání výnosů z reverzních hypoték. Plány termínovaných plateb poskytují stejné měsíční platby s předem stanoveným datem ukončení. Upravené termínové plány vám poskytují pevnou měsíční platbu na předem stanovený počet měsíců plus přístup k úvěru. Měsíční splátka bude menší, než kdybyste zvolili přímý termínový plán a výše úvěru bude menší, než kdybyste zvolili přímku úvěrového plánu.

S termínovaným platebním plánem dosáhnete na konci termínu svého hlavního limitu - maximum, které si můžete půjčit. Poté nebudete moci získat další výnosy z reverzní hypotéky. Budete moci zůstat doma, s výše uvedenými výhradami v sekci paušální částky. S upraveným termínovým plánem obdržíte pouze měsíční platby na předem stanovenou dobu, ale úvěrová linie zůstane k dispozici, dokud ji nevyčerpáte. Pokud použijete úvěrovou linku opatrně, můžete se s tímto plánem vyhnout.Můžete také rychle vyčerpat peníze, pokud vyčerpáte úvěr předčasně. Bezpečnější volbou je především spoléhat se na termín platby až do konce daného období, nechat zvýšit úvěrovou linku a později spoléhat na úvěrovou linku. Pokud nikdy nepoužijete úvěrovou linku, můžete mít dostatek kapitálu, aby vám poskytla budoucí flexibilitu pro prodej vašeho domova, splácení úvěru a přesunutí.

Jak se vyhnout vyčerpání výnosů

Čekat tak dlouho, dokud si můžete vzít zpětnou hypotéku, je jedním ze způsobů, jak omezit vaše šance na převýšení výnosů. CFPB varuje, že mladší dlužníci s delšími prodlevami mají větší šanci využít veškerý svůj vlastní kapitál s reverzní hypotékou. To není problém, pokud jsou schopni věk na místě - zůstat v životě doma - ale je to problém, pokud chtějí nebo se musí později přesunout. Po prodeji domova a placení toho, co dluží na zpětné hypotéce, nemusí mít dostatek peněz, aby se přestěhovali nebo platili za probíhající životní a zdravotní výdaje.

Údaje o úrokových sazbách jsou již několik let na historických minimech. Budoucí zvýšení úrokových sazeb by mohlo snížit, kolik si půjčujete, i když jste starší. Jack M. Guttentag, profesor emeritních financí na Whartonově škole v Pennsylvánské univerzitě, studoval tuto problematiku a zjistil, že 62letý, který na 72 let věděl, že má reverzní hypotéku a který si zvolil řadu úvěrových platebních plánů mohl zvýšit své úvěrové limity o 17% tím, že bude čekat na těch deset let, pokud úrokové sazby zůstanou stejné. Pokud by se však úrokové sazby zdvojnásobily, ten stejný dlužník by měl přístup k 69% menšímu řádku.

V případě platebního plánu úvěrové linky může být skutečně smysluplatovat reverzní hypotéku co možná nejdříve, pak nechat linku nedotčená co nejdéle, aby maximalizovala svůj růstový potenciál.

Zvažte plán splátkového prodeje

Reverzní hypotéční dlužníci mohou také vyhnout vyčerpání výpůjček výběrem dluhopisů nebo změněných platebního plánu, pokud budou držet krok s vlastními pojišťovnami, daně z nemovitostí a domácími opravami. Nedodržení těchto věcí znamená, že půjčka je splatná a splatná. Platební plány mají nastavitelnou úrokovou sazbu a poskytují stejné měsíční platby za celý život, pokud alespoň jeden dlužník stále žije v domově jako své hlavní bydliště. Modifikovaná držba poskytuje jak fixní měsíční splátky za celý život, tak úvěr. Poskytuje vám menší měsíční splátku, než kdybyste si vybrali rovný plán držby a vaše úvěrová lhůta bude menší, než kdybyste zvolili přímou linku úvěrového plánu. Pokud nikdy nepoužijete úvěrovou linku, dlužíte méně, takže tato kombinační volba je dobrou volbou, pokud chcete zaručit příjem na celý život s menším rizikem, že budete moci vyčerpat veškerý svůj kapitál a nebudete si moci dovolit pohyb.

Pokud jste již přijali reverzní hypotéku a myslíte si, že byste mohli být vystaveni riziku výpadku výnosů, poraďte se s vaším věřitelem o změně platebního plánu.Dokud jste si nevybrali jednorázový jednorázový plán jednorázové platby, můžete svůj platební plán změnit - za předpokladu, že zůstanete v omezeném limitu úvěru. Velkou otázkou je, zda jste již dosáhli nebo jste blízko dosáhli hlavního limitu. Změna plánu platby je mnohem jednodušší než refinancování a vyžaduje pouze administrativní poplatek ve výši 20 USD.

Dilema nerozpůjčeného manžela

Bez ohledu na to, jaký platební plán si zvolíte, pokud máte mladšího nezapojeného manžela, hrozí riziko, že by se převlékalo z reverzních hypoték. Zákony, které vstoupily v platnost v roce 2015, chrání kvalifikované nezapůjčené manžele, aby se musely přestěhovat, pokud jim jejich dlužník předchází, ale nevlastní manželi nemají nárok na dodatečné platby poté, co dlužník zemře. Toto pravidlo usnadňuje přeživšímu nezapojenému manžela, aby efektivně přežíval výnosy z reverzních hypoték.

Pozůstalý manžel může být schopen prodávat dům a splácet zpětnou hypotéku. V závislosti na tom, jak moc dům stojí a jak vysoká je zůstatek úvěru, prodej může nebo nemusí nechat pozůstalého manžela s dostatečným množstvím hnízda vejce k životu. Pokud má pozůstalý manžel dostatečný příjem, aby získal nárok na pravidelnou předčasnou hypotéku, mohlo by být možné refinancovat zpětnou hypotéku. Pokud je reverzní hypotéční zůstatek vyšší než to, co stojí v domě, nejlepší možností je zůstat v domě, protože prodej či pronajmutí věřitele znemožní přeživšímu manžela bez místa bydlet a bez hotovosti z domu. (Pro více informací o tomto tématu, přečtěte si Reverzní hypotéka: Mohla by vaše vdova (o) ztratí dům? )

Bottom Line

mnoho způsobů, jak přežít výnosy z reverzní hypotéky. Předtím, než vy nebo váš milovaný vyvezete tento druh úvěru, je důležité pochopit okolnosti, za kterých může reverzní hypotéka poskytnout finanční zajištění na celý život.