Docela často jsou daně povinností, kterou většina lidí raději zaplatí na minimálním základě. Daňoví poplatníci vynaloží maximální úsilí na snížení podílu svých příjmů, které se platí strýčovi Samovi. Zatímco je možné zjistit mezery, které sníží celkovou dlužnou daň, maximalizace příjmů po zdanění může trvat značné množství času, nákladů a kreativity. Ve vztahu k prodeji nemovitostí, zejména v oblasti nemovitostí, je burza 1031 stále více uznávána za své daňové výhody pro investory všech úrovní. (Další informace viz 10 věcí, které je třeba vědět o 1031 výměnách .)

1031 Exchange vysvětlil

Exchange 1031 je výměna podobných druhů ve Spojených státech, ve kterých se prodávaný majetek nevztahuje na daň z kapitálových výnosů, dokud není nakonec prodán bez reinvestice výnosů. V podstatě to neumožňuje vyhýbání se daňovým povinnostem, ale vyváženost zdanitelných zisků z nemovitosti, která byla poprvé prodána. Při výměně 1031 musí být obě nemovitosti drženy pro obchodní nebo investiční účely a musí se nacházet ve Spojených státech. Musí mít podobnou povahu, zatímco kvalita nemovitosti je irelevantní. Korporace, partnerství, společnosti s ručením omezeným a trusty jsou oprávněnými subjekty platitelnými daněmi, které mohou založit burzu podle § 1031. (Více viz Vyhněte se kapitálovému zisku z prodeje domů .)

Pokud jde o osobní majetek, prodej bytového domu za jiný by nebyl povolen podle směnných kursů 1031. Kromě toho existují specifické typy nemovitostí, které také nejsou způsobilé: položky jako podnikový inventář, akcie, dluhopisy, dluhopisy, cenné papíry, podíly ve společnostech a certifikáty svěřenectví nesplňují podmínky pro výměnu 1031.

Požadované pokyny

Aby mohla být transakce schválena jako burza 1031, musí být podmíněna dosažením a vzdáním se příslušné nemovitosti. Strany zpravidla používají společnosti usnadňující výměnu informací, které pomáhají při správě obchodů takového charakteru, aby zajistily, že jsou prováděny řádně. Naštěstí se výměna podobného druhu nemusí dokončit současně; má však několik časových omezení, které je třeba dodržet.

Za prvé, daňový poplatník má 45 dní od okamžiku, kdy je nemovitost prodána, aby identifikovala možné náhrady. Písemné oznámení o této identifikaci musí být podepsáno a doručeno prodejci nebo kvalifikovanému zástupci požadovaného majetku. V případě nemovitostí musí dokumentace obsahovat konkrétní údaje o nemovitosti, například adresu a právní popis. Náhradní majetek musí být následně zajištěn nejpozději 180 dnů po prodeji původního majetku nebo v termínu vykázání daně z příjmu za zdaňovací rok původní aktivum - podle toho, co nastane dříve.Vlastnost musí mít velmi podobný popis, jako je ten, který byl zmíněn během počátečního 45denního časového rámce.

Reverzní výměny

Nyní, když víte o pravidelné výměně 1031, je důležité vědět, že je také možné provést reverzní výměnu. Odvolání tohoto typu výměny je, že daňový poplatník může potřebovat tolik času, než je zapotřebí k nákupu nemovitosti, protože lhůty nejsou vynucovány, dokud nebude nemovitost oficiálně nabytá a zaznamenána s držitelem titulu Exchange Accommodation. Z technického hlediska je to agent, který má právní tituly o majetku, dokud není dokončen výměna. Investor nemovitostí má 45 dní, aby upřesnil, jaký majetek chtěl prodat, což je často již známo, a dalších 135 dní k dokončení prodeje majetku, který se vzdal. Reverzní burza poskytuje další způsob využití této jedinečné daňové výhody.

Požadavky na dokumentaci

Při splnění všech předchozích podmínek existují také administrativní požadavky, které musí být zdokumentovány a sledovány. Zisk z původního prodeje prvního aktiva musí být zaznamenán tak, pokud je náhradní aktivum prodáno, oba zisky jsou zdaněny několika úpravami. Služba IRS vyžaduje, aby bylo na formuláři 8824 sledováno 1031 výměn, které určují podrobnosti o transakci. Formulář sám požaduje popisy vlastností, které byly vyměněny, data, kdy byly akvizice a převod, jak se vztahují obě strany burzy a hodnota obou nemovitostí.

Formulář navíc vyžaduje vykázání zisku nebo ztráty z prodaného majetku, jakož i přijaté nebo vyplacené hotovosti a případné závazky z transakce. Konečně musí být uveden základ nebo náklady s nezbytnými přírůstky a odpočty původního majetku. IRS publikace 544 také poskytuje další podrobnosti o prodeji a disponování majetku a jejich vhodném daňovém zacházení.

Bottom Line

U mnoha lidí může být předmět daní strašně matoucí. Daně mohou přejít z jednoduchých na velmi složité pouze s přidáním několika věcí. Nicméně, vzdělání o tom, jaké daňové předpisy jsou k dispozici, může být samo o sobě přínosem. Výměna 1031 je část daňového kódu, která může odměňovat osoby, které se zabývají určitými obchodními a investičními činnostmi. (Další informace naleznete v části Použití nemovitosti k vyřazení daňových účtů .)

Tento jedinečný kanál odloženého růstu daní může jednotlivcům umožnit exponenciální růst jejich bohatství, pokud jsou používány správně. Spíše než platit daně, pokud je realizován kapitálový zisk, mohou být tyto výnosy reinvestovány do aktiv s podobnou nebo vyšší hodnotou. V ideálním případě může být tento proces opakován použitím prostředků na získání majetku namísto zaplacení IRS, což má za následek urychlený růst. Reverzní výměny nabízejí ještě další flexibilitu tohoto pravidla a otevírají více možností pro investory.

Dokumentace potřebná ke sledování tohoto druhu transakce je důkladná, ale nedovolte, aby to bylo únosem.Nakonec si pamatujte časové lhůty a lhůty, během kterých lze nemovitost koupit a prodávat. Chybějícím těchto zásadních oken může být rozdíl v zaplacení daní až 35% nebo zvýšení čistého jmění. Nakonec, výměna 1031 je zcela legální daňová odložená strategie, kterou mohou použít všichni daňoví poplatníci ve Spojených státech. Z dlouhodobého hlediska může konzistentní a správné používání této strategie v nadcházejících letech platit značné dividendy.