Není nic, jako bychom si pronajali místo v New Yorku. Žijete - řekněte to - globální kapitál a vy jste schopni posmívat turisty. Uděláte to tady a vědět, že to uděláte kdekoliv. Psaní, že měsíční kontrola na pronajímatele, sledování výše uvedené nájemné stoupání rok od roku a po 20 letech nebo tak nemají zatracenou věc, aby se ukázaly. Jo, máš pravdu o tom, že si půjčíš - nejsou to všechny hvězdné záblesky a pohádkové prachy.

Přesto městská nemovitost prosperuje a celá zeměkoule to chce, a to proto, že jen zlato nebo švýcarský bankovní účet dělá bezpečnější finanční sázku. Nízké riziko, ano, a s výhledem na příležitostné krátké poklesy cen, historie ukazuje, že bude jen zvýšit hodnotu. Ale kde začínáte?

Apartmány přicházejí do dvou chutí

První věci první: Zapomeňte na nákup "bytu. "Máte dvě možnosti: Co-op nebo Condo. Rozdíl? Nic a všechno. Obecně jsou koopy starší než 1980 a condos jsou novější. Budovy družstev jsou vlastněny společností a kupující obdrží akcie. Majitelé bytů obdrží skutky na konkrétní jednotky v nemovitosti. V každém případě musíte ještě zaplatit dostatečně, aby pokryla daně a provozní náklady na budovu. Jsou-li starší, koopy zpravidla zaplatili hypotéku a mohou mít nižší cenu, takže měsíční poplatky mohou být také nižší.

Co-op desky mohou být těžké, kdo se dostane do budovy, což znamená, že majetek může sedět na trhu o něco déle, než přijde správná osoba - řekněme, že někdo s minimem 50% záloha. To je faktor v likviditě investice.

Existuje také hybridní typ apartmánu nazývaný "condop", který obvykle znamená kooperaci v právní struktuře, ale s více uvolněnými pravidly ohledně kupujících a podnájemů, které jsou více podobné pravidlům "yes-you-can" na condos. Kupující, kteří investují pro příjmy a růst spíše než si kupují bydliště pro sebe, chtějí mít jistotu, že mohou snadno získat nájemce jednotky.

Který z vás je pro vás?

Životní styl:

Někteří lidé nikdy nebudou vylepšovat kytarový větrný mlýn Pete Townsend, ačkoli věnují své noci praktikám se znovu nezkouší. Jiní mohou strávit své bdělé hodiny převedením Shakespeara na Cretan Linear B. Condo desky favorizují fanatik Townsenda. Coopové je mohou vyloučit a donutit je prodávat. Cena:

Co-ops jsou levnější. Ve druhém čtvrtletí roku 15 kupující zaplatili v průměru 1 dolar, 186 za čtvereční stopu, o 34% méně než 1 dolar, což je 589 dolarů, které kupují bytové domy. Kondomy mají také vyšší náklady na uzavření: daň z evidence hypoték 1,8% u půjček pod 500 000 dolarů a 1,925% za více. Budete muset koupit pojištění titulu na adrese. 5% z nákupu. A v nových podmínkách je daň z převodu 1,825% u nemovitostí přes 500, 000 dolarů a 1.425% pod 500 dolarů K. Setkání s představenstvem:

Akcionáři Co-op si vybírají desku, která vytváří a prosazuje pravidla. Nemohou mít rád tapety z umělé kožešiny, střelecké hry na střeše, inteligentní telefony ve vstupní hale a Cujo by mohly být mimo otázku, dokonce i na vodítku. Některé kooperace jsou zlé a moc hladové. Ostatní se skládají z dobrovolníků s dětmi a zaměstnáními. Condos mají také desky a je jim jedno, jak zdobit, telefony a psy. Nezáleží. Rozhovor není tak hrozný, jak si myslíte, že je. (Pokud nejste zločinec nebo rocková hvězda, jejíž fanoušci a paparazzi ucpejí do lobby a váznou vrátného.) Měsíční poplatky

Majitelé družstva platí výživu, která se zvyšuje o 3 až 7% ročně a s alarmující frekvencí. Nejen, že pokrývá náklady na stavební práce, ale také platí daně z nemovitostí. Mají prakticky stejné poplatky v condos, nazývané běžné poplatky. Daň z nemovitosti není zahrnuta. Pro velké věci, jako výměna výtahu nebo chodníku, oba hodnotí poplatky. Majitelé mohou v průběhu času rozdělit platby.

Minimální předčasné splacení plus aktiva

Koopy jako kupující sníží 20 až 25% ceny - a některé elitní budovy trvají na 50% nebo (zřídka) dokonce 75% - plus důkaz, že kupující má dost platit hypotéku a údržbu dalších dvou let. Ale condos mají méně přísné limity financování, typicky, ačkoli některé elitní stavby nyní vyžadují co-op-hodný zálohu, a dost v escrow pro jeden až dva roky společných poplatků.

Podnájemníci jsou nevlastní děti družstva. Obecně platí, že takové budovy upřednostňují vlastníky-obyvatele, takže pokud se vyskytne problém, není těžké je najít, ať už jde o výbušné potrubí nebo jen prázdniny ve veletrhu. Ne všechny budovy umožňují pieds-a-terre, kde majitel má primární bydliště jinde. Majitelé mohou být schopni podnášet pouze jeden rok nebo dva z období pěti až sedmi let. Rada musí schválit a účtovat poplatek za podnájem, který pokrývá náklady na prověřování potenciálního podnájemce. Zatímco condos mohou mít pravidla proti krátkodobým podnájemníkům (méně než 6 měsíců, řekněme), neexistuje žádný pro prodloužení podnájmu, ani schodiště nemá souhlas.

Bottom Line

Vlastníte si nemovitost v největším městě na světě a věděte, že investujete, když se každý měsíc píše, že se cítí opravdu dobře. (Můžete také chtít číst

Drahé je New York City - Opravdu? )