Hypotéky s nastavitelnou sazbou (ARM) jsou druh hypotéky, v níž se úroková sazba zaplacená z nevyrovnaného zůstatku mění podle konkrétní měřítka. Mnoho referenčních indexů bylo použito pro stanovení úrokových sazeb pro ARMS, včetně některých vlastních měřítek stanovených jednotlivými poskytovateli úvěrů. Porozumění jen několika málo nejpopulárnějších měřidel a jejich vlivu na platby poskytuje přehled o tom, jak fungují měřítka, a nahlížet na jejich dopad na platby hypotéky. (Další informace naleznete v části Nejlepší definice portfolia benchmarku je … )

Setkat se s benchmarky
Tři běžné indexy ukazatelů ARM zahrnují index 11th district cost of funds (COFI), jednoroční pokladní konstantní tržní (CMT) ).

• COFI je benchmark založený na váženém průměru úrokových sazeb členských bank Federal Federal Home Credit Bank v San Francisku (okres 11 ^{) pro zákazníky, kteří mají peníze na spořicí a kontrolní účty . Sadzba se upravuje měsíčně. Hypoteční úvěry, které jsou spojeny s COFI, se mění jednou za rok. Vzhledem k tomu, že sazby by mohly růst každý měsíc po dobu jednoho roku, ale COFI se upravuje pouze jednou, půjčky spojené s COFI by mohly mít negativní amortizaci, což znamená, že měsíční platby nestačí na pokrytí úroků z úvěru.}

  
  
  CMT je měřítko založené na průměrném výnosu jednoho roku z posledních čtyř státních pokladničních poukázek. Vzhledem k tomu, že sazba vychází z průměru během dvanáctiměsíčního období, masivní nárůst sazby jednoletého pokladního účtu v daném měsíci by byl zahrnut do dluhopisové sazby dlužníka na základě 1/12, jelikož 11 dalších měsíců by bylo součástí výpočtu použitého pro stanovení úrokové sazby.

• 
  
  LIBOR je měřítko založené na úrokových sazbách v Londýně, když si půjčují od sebe navzájem. Je to nejpoužívanější referenční kritérium pro krátkodobé úrokové sazby na světě. Hypotéky založené na LIBOR jsou obvykle založeny na měsíční sazbě LIBOR. (Další informace naleznete v našem
• Úvod do LIBOR .) Existuje více než tucet dalších kritérií, které byly použity k nastavení úrokových sazeb hypoték. Konkrétní podrobnosti a názvy různých kritérií nejsou zvlášť důležité, ale pochopení základních mechaniky těchto kritérií je rozhodující.

Mechanika: Jak fungují benchmarky

COFI a CMT jsou založeny na průměrech. Tyto sazby se mění pomalu, což je dobré pro dlužníky, když sazby rostou, ale jsou méně výhodné, když klesají sazby. LIBOR není založen na průměrech; může rychle růst a způsobit stejně rychlý nárůst měsíční hypotéky dlužníků.
Zatímco úroková sazba dlužníků je spojena s referenční měrou, neodpovídá benchmarku. Věřitelé přidávají částku známou jako marže, což je část úrokové sazby z hypotéky s nastavitelnou sazbou, která je zadlužená jako zisk.

Proč měřítka záleží

Dlužníci si mohou zvolit instituci, od které požadují půjčku, když žádají o hypotéku. Při nakupování pro ARM to dává dlužníkům možnost úmyslně vybrat nebo se vyhnout půjčce na základě svého benchmarkového indexu.
V tomto ohledu je důležité znát podrobnosti o úvěru, který hledáte. Některé z otázek, které je důležité se zeptat, zahrnují: Je kritérium založeno na průměrech? Jak často to upravuje? Kolik se může přizpůsobit? Je možné negativní amortizace? Kolik se může měnit platba? Jak často se to může změnit?

Nedostatek těchto otázek může vést k závažným problémům, jak jsme viděli v návaznosti na bublinu v oblasti bydlení, která na konci roku 2000 vypukla. Před spuštěním bubliny se pod záštitou Asociace hypotečních bankéřů podílely více než 20% hypotečního trhu. Po výpadku bubliny se výchozí hodnota úvěru dosáhla dvojciferného čísla. Úpravy na ARM představovaly významnou část těchto selhání a počet dlužníků, kteří mají zájem o ARM, výrazně poklesl. Z rekordně vysoké úrovně ztratily ARM 75% svého podílu na trhu a poklesly na přibližně 5% hypotečního trhu. (Více se dozvíte v části

Proč bubliny Populární na trhu s bydlením .) V důsledku bubliny na bydlení se věřitelé výrazně konzervativnější a mnoho vlastních benchmarku ARM zmizelo ve prospěch širších měřítek jako jsou CMT a LIBOR. Dokonce i s těmito změnami mají dlužníci stále k dispozici různé ARM, z nichž si mohou vybrat.

Je ARM pro vás to pravé?

Hypotéky s nastavitelnou sazbou mohou pomáhat dlužníkům šetřit peníze, pokud je ekonomické prostředí takové, kde se očekává pokles úrokových sazeb. ARM jsou také užitečným nástrojem pro dlužníky, kteří očekávají rychlé splacení svých půjček. (Více viz
ARMed A Dangerous .) ARM by neměly používat dlužníci, kteří se spoléhají na nižší úrokovou sazbu, aby si mohli dovolit zaplacení hypotéky. To je recept na katastrofu, protože rostoucí úrokové sazby mohou vynutit dlužníka k selhání. V případě pochybností by si dlužníci měli držet hypotéku s pevnou úrokovou sazbou. (

Hypotéky: fixní sazba versus nastavitelná míra poskytuje přehled o výhodách a nevýhodách obou typů hypoték.)