Pokud máte hypotéku na částku vyšší, než je hodnota vašeho majetku, co děláte? Pokud jste majitelem největšího rezidenčního majetku na Manhattanu, odjedete, nechte nepořádek vašim věřitelům a pokračujte v podnikání. To je přesně to, co se stalo, když Tishman Speyer opustil 11 000 jednotek StuyvesantTown a PeterCooperVillage na Manhattanu v roce 2010. Jednalo se o jednu z největších poruch v historii - a společnost zůstala v podnikání. Tishman jen sledoval cestu mnoha komerčních realitních podniků, které před ním šly.

Bohužel, pokud jste držitelem hypotéky na bydlení, odchodu není tak čistá a snadná. Ale to vás může ještě překvapit: matematicky řečeno, odchod z cesty může být někdy nejobřijatelnější volbou.

Spusťte svůj život jako podnik Před národní bublinou nemovitostí na konci roku 2000 by se ceny nemovitostí obecně mohly počítat s nárůstem času. Několik regionálních kapes by z času na čas pokleslo, ale v celostátním měřítku dobrá domácnost v dobrých čtvrtích získala v průběhu času hodnotu. V letech 2008 a 2009 klesly a zaznamenaly dvojciferný pokles hodnoty. Jak 2009 skončilo a 2010 se otevřelo, asi 25% všech hypoték na celostátní úrovni bylo pod vodou, což znamená, že částka, která byla dlužná z hypoték, byla vyšší než hodnota domů. V tomto okamžiku se nedávno uskutečnilo: Dlužníci, kteří si stále mohou dovolit platit hypotéku, se rozhodli, že nebudou.

Někteří experti naznačují, že odchod z hypotéky je zdravý finanční krok kdykoli si dlužník mohl pronajmout podobné bydlení za méně než náklady na hypotéku. Přidejte skutečnost, že mnoho lidí bylo pod vodou ve výši 25% nebo více a čelilo rostoucím úrokovým sazbám s hypotékami s nastavitelnou sazbou a náhle pobídka k odchodu vypadala spíše jako pobídka ke spuštění. (Když utrpí krize bydlení, velcí vítězové jsou často nájemci. Využijte krizi bydlení - pronájem! )

Finančně, porovnáním nákladů na nájemné s náklady na hypotéku je jednoduchý výpočet. Určení doby, po kterou bude váš domov vynaložit na obnovu ztracené hodnoty, je o něco složitější. Použitím 5% ročního zvýšení hodnoty se vytvoří hodnota míče založená na národních průměrech. Malý výzkum vám může pomoci provést úpravy pro regionální a místní trhy. Zvažte příklad:

• Původní cena: $ 200, 000
• Dnešní hodnota: $ 150, 000
• Ztráta v hodnotě: 25%

Rok	Počáteční hodnota	+ 5%
1	$ 150, 000	$ 157, 500
2	$ 157, 500	$ 165. 375
3	165 USD. 375	173 USD. 643
4	173 USD. 643	182, 325
5	182, 325	191, 442
6	191, 442	201, 014

o 5% ročně, bude trvat šest let, než tento dům dosáhne prodejní ceny.Tím se majitel vrátí, ale není žádný zisk, který by se ukázal a majitel zaplatil každý rok úroky z úvěru. Pokud ceny klesnou o dalších 10%, zotavení bude trvat ještě déle. ( Proč bydlení na trhu bubliny Pop .)

• Původní cena: 200, 000 dolarů
• Hodnota po poklesu o 25% : $ 150,000
• Hodnota po dalším poklesu o 10%: $ 135, 000

Rok	Počáteční hodnota	+ 5%
1	135, 000	> 2
141, 750	148, 837	3
148, 837	156, 279	4
156, 279	164, 093
164, 093	172, 297	6
172, 297	180, 912	7
180, 912	189, 958	8 > $ 189, 958
$ 199, 456	9	$ 199, 456
$ 209, 429	Doba zotavení je nyní již přes osm let.	Způsoby chodu

Tři nejběžnější metody odchodu z hypotéky zahrnují držení krátkého prodeje, dobrovolné uzavření trhu a nedobrovolné uzavření trhu. Krátký prodej nastane, když dlužník prodá nemovitost za méně než částku splatnou z hypotéky. Kupujícím nemovitosti je třetí strana (nikoliv banka) a všechny výnosy z prodeje půjdou věřiteli. Věřitel buď odpustí rozdíl, nebo dostane rozsudek proti dlužníkovi, který požaduje zaplacení celého nebo části rozdílu mezi prodejní cenou a původní hodnotou hypotéky.

Ne všichni věřitelé se dohodnou na krátkém prodeji, ale pokud ano, nabízí alternativu k uzavření trhu. (Chcete-li se dozvědět více o krátkých tržbách, přečtěte si Krátký prodej domu, abyste se vyhnuli uzavření trhu.

) V dobrovolném uzavření domu majitel domu převede nemovitost na věřitele dobrovolně. Chcete-li zajistit dobrovolnou uzavření trhu, promluvte s vaší bankou a ujistěte se, že budete doručovat klíč k nemovitosti. Zatímco tento proces bude mít negativní dopad na úvěrový rating majitele domu, nebude muset provést dodatečné platby na hypotéku. Neúspěšná uzavření trhu je zahájena věřitelem za nezaplacení. Poskytovatel používá právní systém k převzetí majetku. Zatímco majitel domu často žít v nemovitosti zdarma po celé měsíce, zatímco se uzavírá proces uzavření, věřitel se bude aktivně snažit shromáždit dluh a nakonec bude majitel domu vystěhován.

Dvojité standardy

Společnosti pravidelně snižují počet zaměstnanců a "restrukturalizují" svůj dluh, ubližují a často zničí dodavatele, kteří nezaplatí. Nálada Wall Street a ceny akcií vzrostou, ale když se jednotlivec pokusí učinit tytéž pohyby, právní systém vyústí v kroky k ochraně zisku věřitele a přátelé majitelů domů zpochybňují morálku majitele domu. Zatímco jen malá část bank bude souhlasit s krátkým prodejem pro majitele domů, všichni jsou ochotni uzavřít.

Rovné podmínky by znamenaly, že majitelé domů by se neměli cítit horší než odcházet, než podnikatelé dělají, když se jim podařilo zablokovat nemovitosti.Vzhledem k tomu, že pole není na úrovni, dlužníci musí být ochotni přijmout důsledky svých činů, pokud odcházejí. Tyto důsledky mohou zahrnovat poškozené úvěry, obtěžování inkasními agenturami a obtíže při získávání úvěrů po mnoho let. Rovněž stojí za zvážení společenské stigma. Bottom Line

Po dokončení vašeho výzkumu, jestliže je procházka tou nejlepší možností, buďte připraveni. Abyste se ujistili, že máte bydliště, koupte nový, menší dům nebo si pronajmete byt dříve, než odjedete ze svého současného bydliště. Kupte si auto a další předměty s velkým lístkem, zatímco vaše hodnocení je stále dobré a vyčkejte nějaké peníze, které vám pomohou uklidnit přechod.