Reverzní hypotéky byly těžce kritizovány jako surovina pro spotřebitele. Jedna z největších stížností pochází z toho, že mnoho vdov a vdovců ztratilo domy poté, co jejich manželé zemřeli. Proč se to stalo a mohlo by se vám stát?

(Stručný přehled základních informací naleznete v části Jak funguje reverzní hypotéka? ).

Čas je klíč

Pravděpodobnost, že váš pozůstalý manžel může přijít o svůj majetek po vaší smrti, závisí na tom, kdy jste si půjčku vybrali. Na úvěry uzavřené před 4. srpnem 2014 se vztahují různá pravidla, než na úvěry uzavřené dne 4. srpna 2014 nebo později. Ukazuje datum, kdy ministerstvo bydlení a rozvoj měst (HUD) změnilo své reverzní hypotéční politiky.

Tato změna nastala v reakci na soudní žalobu podanou proti skupině skupinou nezaplacených pozůstalých manželů (tj. Jejich jména nebyli na reverzních hypotečních smlouvách), což bylo řečeno hypoteční makléři, že budou moci žít ve svých domovech poté, co jejich manželé (oficiální dlužníci) zemřeli. Místo toho věřitelé uzavřeli, protože chtěli, aby hypoteční úvěry byly splaceny, jakmile dlužník zemřel. Tato situace se často nazývá "problémem mladšího manžela", protože někteří manželé nebyli na hypotéku, protože byli příliš mladí, aby získali nárok na reverzní hypotéku v okamžiku, kdy byl úvěr vyřazen (viz ). Hypotéka? ).

Věřitelé byli ve skutečnosti reverzními hypotékami HUD. V roce 2013 federální soud rozhodl v Bennett a kol. v. Donovan , že předpisy HUD porušují federální zákony a věřitel nemůže požadovat, aby pozůstalý manžel, který není jmenován na reverzní hypotéce, okamžitě splatil, když zemře manžel, jediný reverzní hypoteční dlužník. Ve chvíli se budeme podrobněji věnovat novým pravidlům.

Nejprve definujeme, co máme na mysli tím, že "přijde do 4. srpna 2014." Je to datum, kdy jste požádali o hypotéku? Datum, kdy jste podepsali papírování? Technicky, není to ani ve skutečnosti, i když je blíže k prvnímu, než k druhému. Kdykoli požádáte o úvěr, který je pojištěn Federální správou bydlení (FHA), ať už jde o běžnou hypotéku FHA vpřed nebo hypotéku s reverzní hypotékou na převedení hypotéky do domácností (HECM), je vaše úvěr označena jako číslo případu. Je to datum, kdy je přiděleno číslo případu, které určuje, která pravidla se vztahují na vaši hypotéku. Váš úvěrový důstojník obdrží vaše číslo případu, což je jedinečný 10-místný identifikátor přidělený FHA poté, co agentura potvrdí adresu vašeho majetku a číslo sociálního pojištění. Toto číslo naleznete v horní části stránky 1 vaší aplikace HECM.Poté, abyste zjistili datum spojené s vaším číslem případu, musíte se obrátit na svého věřitele nebo HUD, protože tento termín není poskytnut v žádosti o hypotéku.

Do 4. srpna 2014

společnost HUD umožňuje informovat veřejnost o změnách svých předpisů prostřednictvím dokumentů nazývaných hypoteční dopisy. V době psaní tohoto dopisu obsahuje list o hypotečních úvěrech 2015-15, který byl vydán 12. června 2015, nejaktuálnější pravidla týkající se nezapojených pozůstalých manželů a HECM, která byla uzavřena před 4. srpnem 2014. Tento dopis říká, mohou dodržovat podmínky původního reverzního hypotečního kontraktu, když manželka vypůjčitele zemře. To znamená, že přežilý nezapojený manžel, jehož dům je kryta zpětnou hypotékou uzavřenou před 4. srpnem 2014, je stále vystaven riziku, že ztratí domov, pokud nejdříve odcestuje jeho vypůjční manžel.

V případě hypotečního úvěru se však hypotéčnímu dluhopisu poskytuje i alternativní hypotéka alternativa k volání reverzní hypotéky splatné (jinými slovy požadovat okamžité splacení, s rizikem uzavření trhu za šest měsíců). Reverzní hypoteční věřitelé mají možnost nazývanou "volba hypoteční volby (MOE)", která jim umožňuje převést vlastnictví reverzní hypotéky na HUD. Věřitel požádá HUD, aby získal zpět částku, kterou by získala prodejem domu.

Přenos hypotéky vytváří to, co HUD nazývá "odkladnou lhůtou", která umožňuje oprávněnému, pozůstalému manžela zůstat v domácnosti, pokud bude i nadále splňovat základní požadavky na reverzní hypotéku, např. , udržování pojistných plnění majitelů domů a řádné udržování nemovitosti. Manžel / manželka musí být zákonným vlastníkem domova a nadále ho obývá jako své hlavní bydliště. Musí být také legálně provdáno za vypůjčeného manžela v době, kdy se půjčka uzavřela a zůstala ženatá až do smrti svého vypůjčeného manžela. Vázané páry stejného pohlaví, které nebyly oprávněně smět uzavřít manželství, když byla získána zpětná hypotéka, ale kteří se oženili před tím, než dlužník zemřel, mají stejná práva.

Jazyk jasně ukazuje, že převod vlastnictví je pro věřitele volbou, nikoliv požadavkem. Jinými slovy, tento takzvaný "problém mladšího manžela" stále existuje pro majitele domů, kteří si před 4. srpnem 2014 vybrali HECM. Přežívající manželé v této situaci se možná chtějí poradit s právním zástupcem v oblasti nemovitostí, aby prozkoumali možnosti.

dne 4. srpna 2014

Proč se manželé na prvním místě zadali pouze jméno jednoho z manželů? Často bylo zvýšení reverzních výnosů z hypotéky, neboť velikost plateb je vázána na věk dlužníka. Nyní však již není pro tuto strategii žádný přínos. Výpůjční výtěžek s dnešními hypotékami musí být založen na věku mladšího manžela, i když je tento manžel mladší než 62 let, a proto není dostatečně starý, aby byl spolumajitel na reverzní hypotéce. Podle dnešních pravidel, je-li váš způsobilý nezapojený manžel mladší než 62 let, bude chráněn, pokud splňuje stejné požadavky na odkladné období popsané výše.

Pokud si vezmete zpětnou hypotéku, když jste ženatý s mladším nezapojeným manželem, bude při uzavření formálně zdokumentován buď jako způsobilý nevlastní manžel nebo nespolehlivého nevlastního manžela. Způsobilý nezapojený manžel žije s vypůjčeným manželem v primárním bydlišti; nezpůsobilý nevlastní manžel žije někde jinde jako své hlavní bydliště. Odložení se nevztahuje na nevlastní manžela / manželku, pokud se manželka rozvede po uzavření HECM. To také neplatí pro nového manžela, který se po uzavření úvěru oženil s reverzní hypoteční dlužníkem. Stejné předpisy se vztahují i ​​na spáchané páry stejného pohlaví, které se nemohly uzavřít, když se získala zpětná hypotéka, ale kteří se oženili před tím, než zemřel dlužník, protože tito partneři spadají pod definici HUD "vhodného přeživšího nevlastního manžela. "

Bottom Line

Navzdory nedávným reformám existují stále situace, kdy by vdova nebo vdovec mohl ztratit domov po smrti svého manžela. Pokud jste vy nebo váš manžel již uzavřeli reverzní hypotéku, ujistěte se, že chápete, který soubor pravidel se vztahuje na vaši situaci. Možná se budete chtít setkat s právníkem v oblasti nemovitostí nebo finančním plánovačem, abyste přišli s řešením, jestliže jste v nebezpečí.

Vždy, když je datum vaší reverzní hypotéky, si jen uvědomte, že přežilý nezapojený manžel nemá nárok na další příjmy poté, co zemřelý manžel zemře. To nebude problém, pokud by výtěžky z půjčky byly získány jako paušální částka, ale mohlo by to být problém, kdyby byly reverzní hypoteční prostředky dodány jako tok měsíčních plateb nebo jako úvěrová linka. Pokud dnes vezmete reverzní hypotéku, zvláště pokud bude jako dlužník uvedeno pouze jeden z manželů, měli byste zvážit, zda by paušální částka mohla poskytnout nejvíce finančního zajištění.

(Chcete-li se dozvědět více o reverzních hypotékách, přečtěte si Průvodce daním a zpětnými hypotékami a vztahují se na hypoteční úvěry k převodu vlastního kapitálu (HECM). Jedná se o nejčastější ze tří typů reverzních hypoték zdaleka a jediné, které jsou pojištěny FHA. Pokud jste jedním z asi 5% reverzních hypotečních dlužníků, kteří mají jednoúčelové reverzní hypotéku nebo vlastní reverzní hypotéku, budete muset přezkoumat své papírové půjčky, abyste zjistili, zda se problémy popsané v tomto článku týkají vaší situace.