Úvěrová hypotéka (IO) je složitá půjčka, která není pro každého vhodná. Nejprve musíte pochopit, jak se vaše platba bude lišit mezi dobou výlučně úročenou a plně odepsanou dobou (když platíte jak úroky, tak jistiny). Navíc musíte také uvažovat o tom, jak se úroková sazba úvěru změní v průběhu času, neboť většina dnešních úročených úvěrů je také hypotéky s nastavitelnou sazbou (ARM).

Jakmile pochopíte, jak jsou postaveny ( Jak pomůže zájem o hypotéky ), můžete zhodnotit, zda je riziko spojené s vaší situací a povahou.

Zde je přehled toho, kdo by měl zvážit zájem hypotéky a kdo by se jim měl vyhnout.

Zvažte jedno, jestli …

Úvěr pouze na úroky může být pro vás správný, pokud jste nedávno absolvovali a očekáváte, že váš příjem výrazně přeskočí během několika let - včas, aby se zvýšila výše jistiny a úroků, období končící pouze úrokem. Pokud jste spokojeni s rizikem, že vaše příjmy by nemusely růst tak, jak očekáváte, vyčerpání úvěru pouze z úroků vám může pomoci koupit dům, který opravdu chcete nyní, namísto koupě startovacího domu, který se budete chtít přesunout z několika let. Vyhnete se potížím a transakčním nákladům spojeným se získáním dvou hypoték a prodejem domů.

Úvěrová půjčka by mohla mít také smysl, pokud váš příjem je nepravidelný a chcete flexibilitu platit více (tzn. Zaplatit jistou jistinu) v měsících, kdy je váš příjem vyšší a platí méně ( pouze úroky) v měsících, kdy je váš příjem nižší. Pokud jste však disciplinovaní, můžete řídit výkyvy výnosů s menším rizikem tím, že vyberete plně amortizující půjčku s pevnou úrokovou sazbou, jako je 30letá hypotéka, a vynecháte svůj příjmový příjem na spořicím účtu, který používáte vaše platby v měsících, kdy je peněžní tok těsný. Úplně amortizace znamená, že každá platba zahrnuje jak jistinu, tak úroky, takže pokud provedete své platby podle plánu, půjčka bude splacena na konci období.

Pokud jste spokojeni s arbitráží, mohli byste investovat peníze, které byste vložili do jistiny, na plnohodnotnou hypotéku a pokusit se vyjít před úrokovou sazbou hypotéky pouze s úrokem hypotéka. Pokud je vaše hypoteční míra 3% a můžete získat 8% na akciovém trhu, vyjedete dopředu o 5% (skutečný rozdíl se může lišit v závislosti na vaší daňové situaci). Většina investorů však ve srovnání s tržními průměry zaostává, takže pokud nebudete mít prokázané výsledky a kázeň nebude prodávat v době, kdy trh nebude, pravděpodobně ztratíte s touto strategií.

Úvěrová půjčka může být také nástrojem pro správu peněžních toků, pokud si koupíte dům, který potřebuje zásadní opravy. Můžete použít peníze, které byste v průběhu prvních let vynaložili na jistotu hypotéky, abyste opravili majetek, a poté začněte splácet jistinu, až budete hotovi.

V typickém případě je zájem pouze hypotéky pro dlužníky, kteří vědí, že zůstanou jen doma po omezenou dobu, nebo investoři v oblasti nemovitostí, kteří chtějí prodat za pár let, říká Yael Ishakis, viceprezident společnosti First Meridian Hypotéka v Brooklynu, NY, a autor knihy Kompletní průvodce nákupu domova.

Když nejsou dobrou myšlenkou

Pokud používáte zájem pouze na koupi více domů, než si můžete dovolit nyní v naději, že by si to mohl dovolit později nebo refinancovat před tím, jen období skončí, máte velké riziko, věřitelé říkají. A navíc, na rozdíl od let bubliny v oblasti bydlení, nemůžete získat nárok na zástavní hypotéku pouze na základě vaší schopnosti provádět platby pouze na úroky; musíte se kvalifikovat na základě Vaší schopnosti později zaplatit vyšší částky jistiny a úroků.

Stejně jako půjčky výlučně úročené mohou dlužníkům, kteří očekávají jejich přírůstky, mají smysl, nemají smysl pro dlužníky, kteří neočekávají, že jejich příjmy budou narůstat, jako jsou důchodci. "Zájem pouze o úvěr je špatný nápad - hrozný nápad - pro každého s pevným příjmem," říká Casey Fleming, bankovní důstojník společnosti C2 Financial Corp v San Diegu a autor průvodce půjčováním: Jak získat nejlepší hypotéku . "Jakmile skončí pouze doba úročení, úvěr musí být přepracován a skok na plně indexovanou platbu je obrovský. "(Více informací naleznete v části

Načerpání důchodu s hypotékou .) Mnoho dlužníků hodlá použít půjčku pouze jako úrokovou sazbu jako krátkodobý nástroj, který se dostane z prodeje nebo refinancování dříve období končící pouze úrokem. Pokud to nejste vy, přemýšlejte dvakrát. Ishakis říká, že každý, kdo nemá strategii odchodu, by neměl považovat za půjčku pouze za úroky.

Pokud dlouhodobě půjčujete na úrokovou půjčku, pravděpodobně budete platit více, než potřebujete pro svůj majetek. Kombinace úrokového charakteru s nastavitelnou úrokovou mírou ovlivňuje riziko dlužníků. Úroková ARM je riskantnější než úroková půjčka s pevnou úrokovou sazbou nebo úplně amortizující ARM.

Když je půjčka pro vás rizikovější, je také pro úvěrovou instituci riskantnější, protože je pravděpodobnější, že ji necháte držet. Více rizika znamená vyšší úrokovou sazbu, takže ve skutečnosti budete platit vyšší sazbu pro ARM pouze s úrokovou sazbou, než budete platit za plně amortizační ARM. Budete platit nižší sazbu pro úrokovou ARM, než byste měli za půjčku s pevnou sazbou v krátkém časovém horizontu, ale v dlouhodobém horizontu budete platit víc, jakmile úroková sazba ARM se zvýší.

Úrokové sazby se budou pravděpodobně zvyšovat i v budoucnu, protože jsou dnes blízko dolní části dolů, takže musíte předpokládat, že vaše platba se zvýší, až budou resetovány.Co nemůžete předvídat, je podle toho, kolik se vaše platba zvýší, protože nevíte, jaké úrokové sazby budou za tři, pět, sedm nebo deset let. To dělá z úvěrů jen z úroků špatnou volbu pro každého, kdo není spokojen s tak velkou nejistotou.

"Bottom line

" IO hypotéky by měly být vyhrazeny pro finančně stabilní a finančně náročnější dlužníky, "říká Whitney Fite, prezident společnosti Angel Oak Home Loans v Atlantě. Za správných okolností vám mohou ušetřit peníze a pomoci vám dosáhnout finančních cílů; za špatných okolností mohou být extrémně drahé a v nejhorším scénáři vás posunou do uzavření. (Další informace naleznete v části

5 rizikových typů hypoték, které je třeba vyhnout .)