Když se chystáte koupit si dům, jste pravděpodobně chyceni vzrušením z kaleidoskopu možností: Fixer horní nebo na klíč? Malé byt v centru města nebo rozlehlý dům na předměstí? Tradiční nebo moderní? Cihla nebo štukatura? Hypotéky s fixní sazbou nebo s nastavitelnou sazbou?

OK, takže možná ten poslední není úplně vzrušující. Nudné, jak to může být, je však otázka, že se budete muset zeptat - a odpovědět - na nějakém místě během procesu nákupu domů. Jaký typ hypotéky byste si měli vybrat? Věřte tomu nebo ne, vaše rozhodnutí by mohlo způsobit nebo přerušit vaši domácí investici (viz Získání hypotéky ve vašich 20s ).

Dobrá zpráva: Nejste sám ve svém úsilí o přistání perfektní hypotéky. Již druhý rok po sobě představují Millennials největší skupinu domácích kupců v Americe (32%), podle studie z března 2015 od Národní asociace realitních kanceláří. Jelikož členové této generace nadále zaplavují trh s nemovitostmi, podněcují některé zásadní změny v hypotečním průmyslu. Výzkumné středisko Pew Research r z roku 2014 zjistilo, že tisíciletí hypoteční dlužníci požadují technologický proces podávání žádostí o úvěr na bydlení, rychlé online služby a rychlejší uzavírání hypoték.

- <->

Ale než zavřete svůj nový domov, budete muset udělat hypotéku. Zde jsou informace o primárních typech hypoték, které vám pomohou učinit toto kritické rozhodnutí.

Úvěry FHA

Úvěry na bydlení nabízené Federální správou bydlení (FHA), známé jako úvěry FHA, jsou určeny pro domácí zákazníky, kteří nemají spoustu peněz, jsou tak lákavá pro pečivo propojené Milllennials.

Tradiční 30leté hypotéky, na rozdíl od půjček FHA, vyžadují 20% zálohu, pokud nezaplatíte soukromé hypoteční pojištění (PMI). Konvenční věřitelé vyžadují, abyste zaplatili toto pojistné, pokud provedete malou zálohu, protože jste považováni za vysoce rizikového dlužníka. PMI zvyšuje měsíční hypotéku o 0,25% až 2% z vašeho zůstatku úvěru za rok.

S úlevou FHA však musíte provést pouze zálohu ve výši 3%, která může pocházet z daru nebo grantu. To znamená, že je možné získat úvěr FHA, aniž byste museli položit dolar z vlastních peněz. Plus, požadavky na upisování nejsou s těmito úvěry příliš přísné. Jinými slovy, pokud vaše kreditní historie není přesně dokonalá, úvěr FHA by mohl být vaším nejlepším sázkem.

Úvěry FHA se v posledních letech výrazně rozšířily, neboť Federální správa bydlení i nadále zvyšovala své měsíční náklady na pojištění hypotéky (což vedlo k vyšším měsíčním platbám pro majitele domů). Na rozdíl od běžných úvěrů, hypoteční pojistné na úvěry FHA pokračují po celou dobu trvání úvěru.Mnoho dlužníků zjistilo, že je výhodnější uzavřít konvenční 30letou hypotéku a vykašlat PMI, dokud nedosáhnou 20% vlastního kapitálu v domácnosti.

FHA však podniká opatření k tomu, aby věci změnila. V lednu 2015 začala snižovat pojistné na hypoteční úvěry FHA v průměru 900 dolarů ročně. Zdá se, že její úsilí funguje, protože úvěry FHA jsou opět na vzestupu, a to zejména u začínajících kupujících domů. Ve druhém čtvrtletí roku 2015 vzrostl objem úvěrů FHA o 50% oproti předchozímu čtvrtletí a před rokem se zvýšil o 46%, tvrdí RealtyTrac.

Hypotéky s pevnou úrokovou sazbou

Ve světě konvenčních úvěrů na bydlení je hypotéka s pevnou úrokovou sazbou nejpředvídatelnější a nejjednodušší volbou pro dlužníky. Je to proto, že se úroková sazba po celou dobu životnosti hypotéky nezmění. Výsledkem je, že platby jistiny a úroků, které provádíte každý měsíc, se nikdy nemění. Přestože hypotéky s pevnou úrokovou sazbou jsou obvykle vytvořeny jako 30letá půjčka, je možné získat hypoteční úvěr s pevnou úrokovou sazbou na 10 nebo 15 let.

Vaše úroková sazba je při první půjčce zajištěna hypotékou s pevnou úrokovou sazbou a zůstává stejná, dokud neprodáte, refinancujete nebo nezaplatíte úvěr. To znamená, pokud vaše úroková sazba je 4. 2%, když získáte úvěr, o 20 let později, bude stále ještě 4,2% (pokud máte ještě hypotéku).

Výhoda hypotéky s pevnou úrokovou sazbou je jednoduchá: Neexistují žádné překvapení. Nikdy nebudete muset jednat s kolísajícími měsíčními platbami, které se mění s pohyby úrokových sazeb. Dokonce i když inflace překročí kontrolu a hypoteční sazby vzroste na 20%, vaše měsíční platba zůstane stejná. To vám umožní udržet si kontrolu nad svým rozpočtem. Hypotéka s pevnou úrokovou sazbou je obecně tou nejlepší volbou, pokud si myslíte, že zůstanete v domě déle než pět let, a je to také inteligentní volba při zvyšování úrokových sazeb. Navíc, protože tyto jednoduché hypotéky jsou snadno srozumitelné, jsou ideální pro začínající kupce domů.

Zaplatíte však prémiu za předvídatelnost plateb. Fixované hypotéky jsou obecně dražší než hypotéky s nastavitelnou sazbou (viz níže). Podle Bankrate. com, průměrné hypoteční sazby v roce 2014 činily 4,5% u hypotečních úvěrů s fixní sazbou na 30 let ve srovnání s 3,3% v prvních pěti letech 5/1 ARM (sazba je stanovena na pět let a je nastavitelná pro zbývající 25 let 30-leté hypotéky). Jedná se o měsíční splátky ve výši 1 000 USD na hypotéku ve výši 200 000 USD s 30letou pevnou úrokovou sazbou (včetně jistiny a úroku) oproti 875 USD měsíčně na "líbánky" období 5/1 ARM.

Hypotéky s nastavitelnou sazbou

Pokud zvážíte úspory uvedené v příkladu výše, můžete být pokoušeni pramenit hypotéku s nastavitelnou sazbou (ARM). Ale ARM nesou spoustu nejistoty. Přestože hypotéka s měnitelnou sazbou může nabídnout významnou nákladovou výhodu na počátku úvěru, můžete ji zaplatit za pikanty po silnici.

Také známý jako "hypotéka s proměnlivou úrokovou sazbou" nebo "hypoteční s pohyblivou sazbou", ARM je hypotéka, ve které se úroková sazba mění v průběhu času.S ARM je vaše počáteční úroková sazba obvykle stanovena na určitou dobu a tato úroková sazba "teaser" je často nižší než tržní sazba. Po uplynutí určitého časového období uvedeného ve smlouvě (někdy známého jako "líbánky" výše zmíněného období) se úroková sazba na váš úvěr pravidelně upravuje nebo obnovuje, někdy tak často, jako každý měsíc. Tato úprava změní také měsíční splátky hypotéky. Například počáteční úroková sazba pro ARM 2/28 je stanovena na dobu dvou let a poté se restuje na pohyblivou sazbu pro zbývajících 28 let 30leté hypotéky.

Když máte ARM, vaše měsíční splátky hypoték mohou prudce stoupat po dobu trvání úvěru. Za pouhý rok se může 6% ARM zvýšit až na 11% nebo více, pokud úrokové sazby rostou. Mnoho majitelů domů s ARM ztratilo své domovy v nedávné havárii bydlení, protože jejich platby stále stoupaly. Tito dlužníci nemohli prodávat ani refinancovat, aby se dostali ze své půjčky, a nakonec hodnota jejich domovů klesla na méně než částka, kterou dlužily na hypotéce. Chcete-li to udělat, hypotéky s nastavitelnou sazbou mohou být nesmírně obtížné pochopit, což z nich dělá pochybnou volbu pro první kupující.

Na straně plus, ARM umožňují využít klesajících úrokových sazeb bez nutnosti refinancování. Je to také životaschopná a cenově dostupná možnost, pokud plánujete zůstat v domě po dobu jednoho až dvou let.

Bottom line

Určení typu hypotéky, které je pro vás nejvhodnější, závisí na řadě faktorů, od velikosti splátek, kterou si můžete dovolit, a měsíčního peněžního toku k současnému stavu trhu. Ačkoli vás může být pokoušeno vyčistit web pro odpověď, hypoteční sazby se neustále mění, takže se vyplatí obrátit na odborníky. Mluvte s nejméně dvěma různými hypotečními makléři nebo věřiteli a diskutujte o své jedinečné situaci. Tito profesionálové vám mohou nabídnout poradenství, vysvětlit vaše možnosti a pomoci vám vybrat nejvhodnější hypotéku pro vaše specifické potřeby.

Další informace naleznete v části Základy hypoték a Jak nakupovat hypotéky . Takže pokud se jedná o váš první nákup domů, nezapomeňte na speciální programy. Podívejte se také na Kredity pro první kupující domů .