Když kupujete bydlení pomocí hypotéky, refinancujete stávající hypotéku nebo prodáváte svůj domov někomu jinému než kupujícímu v hotovosti, domácí hodnocení je klíčovou součástí transakce. Ať už jste kupujícím, vlastníkem nebo prodávajícím, budete chtít pochopit, jak proces hodnocení funguje a jak hodnotící uživatel určuje hodnotu domova.

(Další informace o koupi domova naleznete na adrese: Jak nakupovat svůj první domov: krok za krokem )

Co je domácí hodnocení?

Hodnocení je nezaujatý odborný názor na hodnotu domova. Ocenění se téměř vždy používá při nákupních a prodejních transakcích a běžně se používá v refinančních transakcích. Při nákupní a prodejní transakci se posouzení použije k určení, zda je smluvní cena domů vhodná vzhledem k stavu, umístění a funkcí domova. V refinancování zajišťuje věřiteli, že nepředává dlužníkovi více peněz, než je hodnota domova.

Věřitelé se chtějí ujistit, že majitelé domů nebudou přeplňovat nemovitost, protože domov slouží jako záruka hypotéky. Pokud by dlužník měl selhání hypotéky a jít do uzavření trhu, věřitel získá zpět peníze, které půjčil tím, že prodá domov. Posouzení pomáhá bance chránit před půjčováním víc, než by se mohla v tomto nejhorším scénáři dostat zpět.

Poznámka: Pokud uvažujete o refinancování, je výhodné prozkoumat úrokové sazby pomocí kalkulačky hypoték.

Proces hodnocení a jak jsou určeny hodnoty hodnocení

Protože hodnocení především chrání zájmy věřitele, poskytne věřitel obvykle hodnocení. Podle institutu hodnocení, sdružení profesionálních odhadců nemovitostí, kvalifikovaný odhadce by měl být licencován nebo certifikován (podle potřeby ve všech 50 státech) a být obeznámen s místními oblastmi. Federální předpisy uvádějí, že odhadce musí být nestranný a nemá přímý nebo nepřímý zájem na transakci. Fannie Mae vyžaduje, aby odhadci potvrdili, že mají zkušenosti s hodnocením podobných vlastností ve stejné zeměpisné oblasti.

Hodnota oceňování nemovitosti je ovlivněna nedávným prodejem podobných nemovitostí a současnými tržními trendy. Vybavení domu, počet ložnic a koupelen, funkce půdorysu a čtvercové záběry jsou také klíčovými faktory pro hodnocení hodnoty domova. Posuzovatel musí provést kompletní vizuální prohlídku interiéru a exteriéru a zaznamenat všechny podmínky, které nepříznivě ovlivňují hodnotu daného majetku, například potřebné opravy.

Ocenění obvykle používá Fannie Mae's Uniform Residential Appraisal Report pro rodinné domy. Zpráva žádá od hodnotitele, aby popsal vnitřní a exteriér nemovitosti, okolí a blízký srovnatelný prodej.Hodnotitel pak poskytuje analýzu a závěry o hodnotě majetku na základě jeho pozorování.

Zpráva musí obsahovat mapu ulic zobrazující ohodnocený majetek a srovnatelný použitý prodej; skříň vnější budovy; vysvětlení způsobu výpočtu náměstí; fotografie domova přední, zadní a pouliční scény; přední vnější fotografie každé srovnatelné vlastnosti; a veškeré další informace, jako jsou údaje o prodeji na trhu, veřejné pozemkové záznamy a veřejné daňové evidence, které odhadce používá k určení tržní hodnoty nemovitosti. Ocenění stojí několik set dolarů a obecně platí dlužník tento poplatek.

Co kupující domů potřebují vědět

Když si kupujete dům a máte smlouvu, bude hodnocení jedním z prvních kroků v procesu uzavírání. Pokud hodnocení přichází na nebo nad smluvní cenou, transakce probíhá podle plánu. Pokud však ocenění přichází pod smluvní cenu, může transakci zpozdit nebo vykolejit.

Je pravděpodobné, že ani vy, ani prodávající nechce, aby transakce proběhla. Jako kupující máte výhodu v tom, že nízké hodnocení může sloužit jako vyjednávací nástroj, který přesvědčí prodejce, aby snížil cenu, takže transakce může pokračovat. Banka vám nebude půjčovat vám ani žádnému jinému potenciálnímu kupujícímu, než je doma. Zatímco hodnocení pomáhají kupujícím vyhnout se přeplatkům za domovy, prodejce může mít pocit, že nízké hodnocení je nepřesné a neochotně snižuje cenu. Pokud mezi vámi a domácím nákupem stojí nějaké špatné hodnocení, podívejte se na získání druhého stanoviska prostřednictvím druhého hodnocení. Hodnotitelé mohou chybět nebo mají nedokonalé informace.

Co doma prodejci potřebují vědět

Jako prodejce, nízké hodnocení, pokud je přesné, znamená, že budete muset snížit cenu vašeho domu, aby se prodalo. Věřitelé nebudou souhlasit s půjčkami, které jsou více než jen doma, a vyhlídka na to, že kupující v hotovosti, který nevyžaduje posouzení jako podmínku dokončení transakce, pravděpodobně neuskuteční vyšší prodejní cenu. Nikdo nechce zaplatit za dům.

Bohužel, nedávné nešťastné prodeje v okolí mohou snížit hodnocení vašeho domova. Pokud máte pocit, že hodnota vašeho domova byla přetahována prodejními cenami blízkých foreclosures a krátkodobých prodejů, můžete být schopni přesvědčit odhadce, že váš dům má větší hodnotu, pokud je ve výrazně lepším stavu než tyto vlastnosti. Prodejci by měli také vědět, že federální pokyny (určené k odstranění nafouknutých hodnot hodnocení, které přispěly k krizi v oblasti bydlení) někdy způsobují, že hodnocení se dostanou pod hranici spravedlivé tržní hodnoty a mohou způsobit nízké hodnocení.

Jaké finanční prostředky na refinancování majitelů domů potřebují vědět

Pokud refinancujete konvenční hypotéku, nízké ocenění vám může zabránit v refinancování vašeho domu. Domov potřebuje zhodnotit výši nebo částku, kterou chcete refinancovat, aby byla vaše půjčka schválena. Nicméně, pokud vaše stávající hypotéka je FHA hypotékou, můžete refinancovat bez vyhodnocení prostřednictvím programu FHA Streamline.FHA Streamline je skvělá volba pro podvodníky.

Bottom Line

Když vše probíhá hladce, domácí hodnocení je jen další políčko, které zaškrtne kontrolní seznam pro uzavření úvěru. Pokud je hodnota hodnocení nižší než očekávaná, může být transakce zpožděna nebo dokonce zrušena. Bez ohledu na to, s jakou situací se setkáte ve svém nákupu, prodeji nebo refinancování, základní znalost o tom, jak fungování procesu hodnocení může fungovat ve vaší prospěch.