Realitní investiční fond (REIT) je korporace, trust nebo sdružení, které vlastní a ve většině případů provozuje nemovitost produkující příjmy a / nebo majetek související s nemovitostmi. Modelované po vzájemných fondech, společnost REIT sdružuje kapitál mnoha investorů. To umožňuje jednotlivým investorům získat podíl z příjmů získaných prostřednictvím vlastnictví komerčních nemovitostí, aniž by museli jít kupovat nebo financovat majetek nebo majetek. "REITs nabízejí významné výhody investorům i majitelům nemovitostí," řekl Joe Mansueto, předseda představenstva a generální ředitel společnosti Morningstar. "Umožňují investorům snadný přístup k investicím do nemovitostí, a to s každodenní likviditou, diverzifikací a širokým výběrem. "

V prvním pololetí roku 2013 se výnosy z vlastního kapitálu REIT zvýšily o 17,6%. Dne 22. května se však společnost REIT ujala velkého zásahu - v příštích pěti týdnech klesla o 13,5%, když předseda Federálního rezervního systému Ben Bernanke navrhl, že program nákupu dluhopisů Fed ve výši 85 miliard dolarů bude brzy zkrácen.

Navzdory neustálému zlepšování všeobecné ekonomiky jsou investoři od konsolidačního sdělení společnosti Beranke většinou bearish. Zatímco REIT se v roce 2014 bude potýkat s řadou výzev, jednou z hlavních témat budou investoři: zvýšení úrokových sazeb.

Základy společnosti REIT

K tomu, aby společnost mohla být kvalifikována jako společnost REIT, musí mít většinu svých aktiv a příjmů vázaných na investice do nemovitostí a každý rok musí rozdělit alespoň 90% svých zdanitelných příjmů akcionářům prostřednictvím dividend. Tyto funkce pomáhají dělat REIT atraktivní pro investory, protože nabízejí vysoce likvidní metodu investování do nemovitostí a obvykle se mohou pochlubit zdravými dividendami. REIT obvykle nabízejí lepší výnosy než jiné alternativní příjmy - například výnosy z REIT ke konci roku 2013 činily v průměru 3,8% v porovnání s 2,6% u desetiletých pokladničních poukázek.

Existují tři základní typy REIT:

1. Equity REITs - vlastní a provozují nemovitost produkující příjmy (budovy a pozemky). Výnosy jsou generovány především prostřednictvím nájemného (nikoliv z prodeje nemovitostí). Devadesát procent REIT tvoří akciové společnosti REIT.
2. Hypoteční REITs - půjčují peníze majitelům a provozovatelům nemovitostí buď přímo prostřednictvím hypoték a půjček, nebo nepřímo prostřednictvím akvizic nebo hypotečních zástavních listů (MBS). Výnosy jsou generovány především úroky z hypotečních úvěrů.
3. Hybridní REITs - použijte investiční strategie akciových a hypotečních REIT.

Aktiva vlastněná společnostmi REIT mohou zahrnovat byty, hotely, průmyslová zařízení, střediska, samoobslužné sklady, nákupní střediska, pozemky produkující dřevo, sklady a hypotéky nebo úvěry. Pokud jde o společnosti REIT, které investují do hypoték nebo půjček, Mansueto uvedl: "[REIT] poskytují majitelům nemovitostí jiný způsob získávání finančních prostředků, čímž se nemovitost stává tekutější a transparentnější a umožňuje jí hrát důležitější roli v naší ekonomice."

Mnoho REIT v USA je registrováno u Komise pro cenné papíry (SEC) a je veřejně obchodováno na burze cenných papírů (většina REIT v obchodě na burze v New Yorku). Tyto veřejně obchodované společnosti REIT jsou považovány za velmi likvidní aktiva, protože obchodují v podstatné míře a investoři je mohou nakupovat a prodávat jako akcie v průběhu obchodování.

Existují také REIT, které jsou registrovány v SEC, které nejsou veřejně obchodovány, stejně jako REIT, které nejsou registrovány v SEC ani nejsou veřejně obchodovány. Je však třeba poznamenat, že REIT, které nejsou obchodovány na burze, jsou obecně nelikvidní (v některých případech je extrémně nepravděpodobné), ocenění je složité, předčasné splacení je často restriktivní a poplatky mohou být podstatně vyšší než finanční prostředky obchodované na burze. Navíc společnosti REIT, které nejsou registrovány v SEC, nepodléhají stejným požadavkům na zveřejňování informací, a proto je pro investory potenciálně náročné rozhodovat o této investici.

REIT a úrokové sazby

Vzhledem k tomu, že společnosti REIT musí vyplácet alespoň 90% svých zdanitelných zisků jako dividendy akcionářům, činí nástroje s relativně vysokým výnosem. Výnosy společnosti REIT jsou založeny na dividendách a zhodnocování cen, které se chovají podobně jako u typických akcií s malým limitem. Na rozdíl od těchto akcií však většina očekávaných výnosů společnosti REIT vyplývá spíše z dividend než z cenového posílení. Jako investice s relativně vysokým výnosem je běžné, že REIT vykazuje citlivost vůči měnícím se úrokovým sazbám.

Úrokové sazby mají dopad na REIT z několika důvodů. Za prvé, dluh je faktorem života pro stavitele, developery a pronajímatele, takže jsou vysoce citliví na jakékoliv změny výpůjčních nákladů. Zadruhé, mnoho investorů je méně pravděpodobné, že bude považovat společnosti REIT za atraktivní, pokud jejich výnosy budou více v souladu s jinými cennými papíry, jako jsou desetileté pokladniční poukázky. "Kvantitativní analýza pohybu cen REIT ukazuje, že úrokové sazby jsou pro investory REIT důležité - nyní více než kdy jindy," uvedl John Affleck, strategický výzkumník společnosti CoStar, obchodní společnosti zabývající se real estate.

David Toti, analytik společnosti REIT ve společnosti Cantor Fitzgerald, souhlasí s tím, že společnosti REIT jsou citlivé na změny úrokových sazeb. "Za posledních pět let se mnozí investoři přesunuli do REIT jako náhradní dluhopisy, protože svět byl zoufalý na výnos v prostředí s nulovou úrokovou sazbou," řekl Toti. "Vzhledem k tomu, že sazby začínají růst, pokud a kdy k tomu dojde, způsobí, že tyto cenné papíry jsou z hlediska výnosu méně atraktivní. "

Neopodstatněné obavy?

Zatímco investoři společnosti REIT udělali obličej po snižujícím se vyhlášení Fedu, někteří experti z oboru tvrdí, že veškerá pozornost týkající se úrokových sazeb a REIT není opodstatněná. "Od 22. května se diskutuje o úloze úrokových sazeb v REIT návrzích - a to je velmi zvláštní rozhovor," řekl Brad Case, viceprezident pro výzkum s Národní asociací realitních investičních trustů (NAREIT) rozhovor s CoStar News. "Protože pravda je, že když úrokové sazby narostou, obvykle to znamená, že ekonomika posiluje.To je dobrá zpráva pro REIT a znamená, že návrat bude silný. "Na podporu tohoto tvrzení společnost Case poukázala na to, že REITs dobře fungovaly ve 12 ze 16 období nárůstu úrokových sazeb od roku 1995.

průkopník společnosti REIT Sam Zell přinesl zajímavý bod na konferenci REITWorld konané v San Franciscu Listopad. "Nízké úrokové sazby umožňují půjčit levné peníze a zaplatit za všechny špatné investice," řekl Zell. "Pět nebo šest let po období předstírání a prodlužování nebyla dosud vyřešena řada nadměrných nemovitostí. Byli bychom mnohem lepší investoři a operátoři, kdyby došlo k nečinnosti. Pokud jsou úrokové sazby 3% nebo 2% nebo 1%, nemáte pocit naléhavosti. "

Co očekávat v roce 2014

I když existuje spor o to, do jaké míry ovlivňují úrokové sazby REIT, Affleck poukázal na to, že investoři potřebují zvážit více než jen to, jak REIT funguje, když se mění úroková sazba. "Relevantním opatřením není to, zda se společnosti REIT učinily dobře při zvyšování úrokových sazeb, ale jak se prováděly ve vztahu k širšímu trhu," řekl Affleck. "Na tomto základě jsou data definitivní - výkon REIT ve vztahu k širokému trhu je nepřímo spojen s pohyby úrokových sazeb. "Affleck dodala, že REIT překonala široký trh - získala 27% v porovnání s 20% ziskem pro S & P 500 - když úrokové sazby klesly z 3,5% v březnu 2011 na 1,5% v dubnu 2013.

Bez ohledu na to, vliv úrokových sazeb na REIT, je důležité si uvědomit skutečnost, že REIT nejsou jednorázová investice a že investiční strategie se v rámci REIT značně liší. Byt REIT může například být v roce 2014 dobře postaven pro růst. "V závislosti na vašem pohledu na ekonomiku by se měla částečně zlepšit podzaměstnanost," řekl Jeffrey Langbaum, senior analytik společnosti REIT pro společnost Bloomberg Industries. "Všechny ty dvacet lidí, které žijí s maminkou a tátou, budou náchylnější k tomu, že půjdou ven a půjdou. "Vzhledem k poklesu počátečních a povolených povolenek na pronájmech více rodin, společnost Langbaum vysvětlila, že existuje malá šance, že nabídka bude dlouhodobě překonávat poptávku - a to poskytne majitelům nemovitostí větší prostor k nárůstu nájemného.

Zdravotní péče REIT jako ošetřovatelské a seniorské bytové hospodářství mohou být také připraveny na silný rok 2014 podporovaný stárnoucí populací v USA, říká Jenny Van Leeuwen Harringtonová, specialistka na příjmy investující, který řídí společnost Gilman Hiss Asset Management. Triple-net-leasing REITs, které vlastní nemovitosti, jako jsou čerpací stanice a samostatné obchody s velkými krabicemi, jsou další oblastí, kterou Van Leeuwen Harrington rád. "REIT společnosti Triple-net-lease mají tendenci mít obzvlášť stabilní podniky s relativně omezeným růstem vzhůru, ale relativně vysokými a stabilními peněžními toky. "

Spodní linie

" REITs představují skvělou příležitost pro malé i velké investory, aby se dostali do mnoha oblastí komerčních nemovitostí s likviditou a průhledností v diverzifikovaném portfoliu s relativně nízkým pákovým efektem, "řekl Chris Mayer , Koordinátorka Richmanova střediska pro podnikání, právo a veřejnou politiku na Columbia Business School."Zatímco někteří investoři se obávají o volatilitu veřejných trhů, dlouhodobé investice REIT se ve srovnání s jejich soukromými tržními nemovitostmi výrazně vyvíjely a současně omezovaly expozici konkrétním investičním strategiím nebo individuálním výkonům hospodaření. "

Pokud se podíváme na REIT v roce 2014, bude důležité zvážit jednotlivé investice spíše než vytvářet předpoklady o sektoru REIT jako celku. Jak zdůraznil Van Leeuwen Harrington: "Společnost REIT, věřím, že skoro víc než jakýkoli jiný průmysl, by neměla být opatřena širokým štětcem. Existuje tolik sub-průmyslových odvětví, z nichž každá má zcela jedinečné charakteristiky, že nesmírně výrazná tvrzení nemohou být funkční. "