a:

Poměr kombinované půjčky k hodnotě (CLTV) je výpočet používaný hypotečními a úvěrovými odborníky k určení celkového procenta vlastnictví majitele domu, které je zatíženo zástavním právem. Poměr CLTV se určuje přidáním zůstatků všech nesplacených úvěrů a rozdělením aktuální tržní hodnoty daného majetku. Například nemovitost s první hypoteční zůstatek ve výši 300 000 dolarů, druhý hypoteční zůstatek 100 000 dolarů a hodnota 500 000 dolarů má poměr CLTV 80%.

Věřitelé využívají poměr CLTV spolu s několika dalšími výpočty, jako je poměr dluhu k výnosům a poměr standardní úvěr k hodnotě (LTV), aby zhodnotili riziko prodloužení úvěru dlužník. Poměr CLTV se liší od standardního poměru LTV, protože tento poměr pouze porovnává zůstatek jedné půjčky s hodnotou nemovitosti. Ve výše uvedeném příkladu má majetek poměr LTV 60%, což je odvozeno vydělením pouze zůstatku první hypotéky hodnotou nemovitosti.

Mnoho ekonomů připisuje uvolněným standardům CLTV krizi vyloučení z trhu, která ovlivnila Spojené státy v pozdních letech, mezi jinými faktory. Počínaje devadesátými léty a obzvláště v časných a středních letech roku 2000 kupující domů často vybírali druhé hypotéky v době nákupu namísto zpoplatnění. Věřitelé, kteří dychtivě neztratili konkurenci svých zákazníků, souhlasili s těmito podmínkami navzdory zvýšenému riziku.

Před bublinou v oblasti nemovitostí, která se rozrostla od konce devadesátých let do poloviny roku 2000, běžnou praxí bylo, aby kupující kupujícímu zaplatili platby v celkové výši alespoň 20% kupní ceny. Většina věřitelů udržovala zákazníky v rámci těchto parametrů omezením limitu LTV na 80%. Když se bublina začala zahřívat, mnoho z těchto společností podniklo kroky, které umožnily zákazníkům dostat se o 20% dolů. Někteří věřitelé navýšili limity LTV nebo je úplně zrušili, nabízeli hypotéky s 5% splátkami nebo méně, zatímco ostatní drželi požadavky na LTV, ale zvýšily CLTV čepice, často na 100%. Tento manévr umožnil zákazníkům uzavřít druhé hypotéky na financování svých 20% záloh.

Spike uzavření trhu od roku 2008 podtrhuje, proč je CLTV důležitý. Kůže ve hře, například počáteční hotovostní výdaje ve výši 100 000 dolarů za dům ve výši 500 000 dolarů, poskytuje majitelům domů mocný podnět k tomu, aby udrželi své hypoteční splátky. Pokud banka vyloučí, ztratí nejen svůj domov, ale i hromadu hotovosti, kterou zaplatil za uzavření. Vyžaduje si spravedlnost v nemovitosti také znemožňuje věřitelům snížit ceny nemovitostí. Pokud se nemovitost ocitne na hodnotě 500 000 dolarů a celková zástavní práva činí až 400 000 dolarů, může majetek ztrácet až 20% své hodnoty, aniž by držitelé zástavního práva dostali krátkou platbu v aukci uzavření smlouvy.