Daňová uznatelnost hypotečních úroků je pro majitele domů známou výhodou, ale není to jediná otázka týkající se daní, o které musí majitelé domů vědět. Některé z největších problémů vlastnictví domu jsou ve formě daňových předpisů, které se týkají bodů a nákladů. Naštěstí má trochu znalostí dlouhou cestu k vymýcení tajemství. V tomto článku vám poskytneme hypotéční základnu a ukážeme vám, jak hodnotí hodnotu vašeho domova, náklady a v konečném důsledku daňovou povinnost.

Základem na body

Body jsou specifické poplatky, které platí dlužník k uzavření hypotéky. Vzhledem k tomu, že body jsou považovány za předplacené úroky, dlužník je může použít jako odpočty. Nicméně pokud jde o hypotéky, je snadné se zaměňovat nad tím, zda může homebuyer dostat plné daňové odpočty za body, které obecně činí 1-3% hodnoty úvěru. Obecně, protože body jsou předplacené úroky, musíte je odečíst po dobu hypotéky. Vnitřní daňová služba (IRS) však uvádí, že body jsou odpočitatelné v roce skutečné platby, pokud jsou splněny následující požadavky:

- Úvěr je zajištěn vaším hlavním bydlištěm (ten, ve kterém žijete většinu času)

- platební body jsou ve vaší oblasti ustálenou praxí

ne více než částka, která je obecně účtována ve vaší zeměpisné oblasti

- používáte hotovostní způsob účtování, což znamená, že vykázáte příjem v roce, který jej obdržíte, a odečtete výdaje v roce, kdy jste je zaplatili

! - 3 ->

- Body nebyly uhrazeny za položky, které jsou obvykle uvedeny na listu o vypořádání, jako jsou poplatky za hodnocení, kontrolní poplatky, poplatky za titul, poplatky za advokacii nebo daně z majetku

při uzavření nebo před uzavřením, které byly minimálně stejně vysoké jako body účtované, bez započtení bodů zaplacených prodávajícím a vy jste si nepůjčili peníze od svého věřitele nebo hypotečního zprostředkovatele k zaplacení bodů

- Vy jste použil svůj úvěr na nákup nebo stavět primární bydliště

- body byly vypočteny jako procentní podíl jistiny hypotéky a částka je jasně uvedena na vašem vyúčtování

Za určitých okolností musí být body odečteny po celou dobu trvání hypotéky. půjčka. Například body za 30letou půjčku by byly odečteny sazbou 1/30 za rok. Body spadající do této kategorie zahrnují ty, které jsou placeny:

- na hypotéku pro druhý domov;

- refinancovat úvěr (pokud se úvěr nepoužívá ke zlepšení vašeho primárního bydliště), což zahrnuje body zaplacené při refinancování za účelem získání nižší úrokové míry;

- na úvěr na bydlení, který se nepoužívá k nákupu, vybudování nebo zlepšení primárního bydliště. Pokud je část úvěru použita k nákupu, vybudování nebo zlepšení vašeho primárního bydliště, odpovídající částka bodů může být odečtena v roce, kdy jsou body vypláceny.

Pokud je úvěr splacen včas, všechny zbývající body mohou být odečteny okamžitě. Také je třeba mít na paměti, že formulář IRS 1098, který obdržíte v lednu, uvádí výši odečitatelného úroku, který jste zaplatili za hypotéku, ale nezachycuje amortizované body. Ujistěte se, že při podání daňového přiznání uveďte vhodné vysvětlení jakéhokoli odpočtu amortizovaných bodů. Pokud kupující zaplatí body kupující, může je kupující odečíst z daňového přiznání, ale musí snížit náklady na bydlení o odpovídající částku. Úplný přehled o bodech z IRS naleznete na nejnovější zprávě.

Nákup a prodej: Bližší pohled na základ

Nákladová základna, která je původní hodnotou aktiva pro daňové účely, je často poslední věcí na mysli většiny kupujících, když si koupí nový domov. Zatímco možná nemyslíte na to, způsob, jakým jste získali majetek a co s ním po koupi získáte, ovlivňuje určení základu a nakonec zisku, z něhož musí být případně zaplacena daň.

Pochopení daně

Pokud jste vlastnili a žili ve svém domě (primární bydliště) po dobu nejméně dvou z pěti let před prodejem, možná nebudete muset zaplatit žádnou daň, a to díky Taxpayer Relief Zákon z roku 1997. Před 7. květnem 1997 byli majitelé domů povinni platit daň z kapitálových výnosů z výnosů z prodeje domů, ledaže by výtěžek byl použit k nákupu dražšího primárního bydliště do dvou let, nebo byl majitel domu alespoň 55 let a požádal o osvobození od daně jednou za život až do výše 125 000 dolarů v zisku z prodeje.

Dnes jediný člověk neplatí daň ve výši až 250 000 dolarů z kapitálových zisků vytvořených prodejem primárního bydliště a manželské páry nezaplatí žádnou daň až do výše 500 000 dolarů za předpokladu, že byste žili ve svém domě bez méně než dva roky v pětiletém období před prodejem. Pokud jste prodali dům před rokem 1997 a přivedli jste zisk do svého nového primárního bydliště, musíte při výpočtu daňového základu zahrnout výši zisku z převrácení. Za zvláštních okolností, jako je pokles zdravotního stavu, změna zaměstnání nebo rozvod, se zrušuje dvouletá povinnost a osvobození od daně je založeno na počtu měsíců strávených v domácnosti. Pokud například prodejce žil v domě po dobu 12 měsíců, počet měsíců strávených v domácnosti je dělen 24 (počet měsíců za dva roky). Výsledkem je 5, což opravňuje majitele domu k 50% -nímu osvobození od jakéhokoli kapitálového zisku z prodeje nemovitosti. Vojenský personál, který se pohybuje v důsledku povinného přesunu, je osvobozen od dvouletého pravidla.

Zatímco kapitálové zisky ve výši 250 000 dolarů (500 000 dolarů za manželské páry) se mohou zdát jako významná výjimka, v mnoha oblastech země v uplynulém desetiletí vzrůstaly trhy na bydlení v mnoha oblastech země, . Vzhledem k tomu, že nikdy nevíte, jaká budoucnost přinese vaší místní trh s nemovitostmi, je důležité sledovat vaši nákladovou základnu a pochopit, jaké daňové závazky budou případně vytvářeny při prodeji.

Výpočet základny

Chcete-li zjistit nákladovou základnu ve vaší domácnosti, je třeba přidat náklady na jakékoli zlepšení kapitálu, které jste provedli domů, na cenu, kterou jste zaplatili za bydlení. Kapitálové vylepšení jsou obecně definovány jako něco, co zvyšuje hodnotu vašeho majetku a jeho délku života. Taková zlepšení mohou zahrnovat zvětšení kuchyně, instalace bazénu nebo přidání další ložnice. Poté je třeba odečíst částku všech bodů placených od prodávajícího, odpisů a ztrát.

Příklad: Výpočet nákladové základny Nákupní cena: $ 300, 000 Platba za prodejce: - $ 6 000 Zrátané podbízení Přestože ceny nemovitostí zažily zásadní hit v hypoteční krizi, k níž došlo v roce 2007, pokud se historie bude opakovat podobně jako předchozí boomy v oblasti bydlení, mnozí majitelé domů si uvědomí hodnotu svých domů v dlouhodobém horizontu. Stejně tak je pravděpodobné, že zákony o zdanění kapitálových zisků se budou i nadále měnit. Protože nikdo nemůže s jistotou říci, co přinese budoucnost, je nejlepší, abyste měli po celou dobu pochopení vaší hodnoty, základu a daňové povinnosti vašeho domu. Někdy, když budete potřebovat informace, budete rádi, že budete mít po ruce.