Sdílet video // www. investopedia. com / terms / r / reversemortgage. asp

Co je to "reverzní hypotéka"

Reverzní hypotéka je druh hypotéky, ve které majitel domu může půjčovat peníze proti hodnotě svého bydliště, získávat finanční prostředky ve formě fixní měsíční platby nebo úvěru. Splácení hypotéky (jistina nebo úroky) se nevyžaduje, dokud dlužník nezmizí, neodstoupí trvale nebo se neprodá. Transakce je strukturována tak, aby výše úvěru nepřesáhla hodnotu bydlení po dobu trvání úvěru.

Reverzní hypotéky existují v jedné nebo jiné podobě od šedesátých let, ale moderní verze nedávno vstoupila do veřejného povědomí jako životaschopného dluhového nástroje pro majitele domů. I když tento typ úvěru byl s nedůvěrou vnímán komunitou finančního plánování a médií, poptávka rostla, protože může poskytnout rychlé řešení pro osoby, které jsou "bohaté a chudé v chudobě", zejména seniory, kteří potřebují doplnit jejich příjmy do důchodu nebo platit za dlouhodobou péči. "Před skokem je však důležité porozumět základům, včetně toho, jak fungují reverzní hypotéky, jak jsou získány a jakými jsou náklady.

"Reverzní hypotéka"

Jak funguje reverzní hypotéka?

Většina lidí si zakoupí dom s pravidelnou (nebo forwardovou) hypotékou: půjčujete peníze od věřitele, a postupně budovat vlastní kapitál v domácnosti.V průběhu času se váš dluh snižuje a váš vlastní kapitál se zvyšuje a když je hypotéka splacena v plné výši, vlastníte si dům zcela.

Reverzní hypotéka funguje jinak - ve skutečnosti, to znamená, že to funguje opačným směrem pokud jde o platby věřiteli, věřitel vám poskytne platby na základě procentního podílu ve vaší domácnosti. Rozhodnete se, zda je hotovost vyplacena jako jediná jednorázová částka, pravidelná měsíční hotovostní záloha (buď po dobu, kdy žijete v domácnosti nebo po určitý počet let), úvěrovou linku (kde se rozhodnete, kdy a kolik půjčit) nebo kombinace těchto možností.

Po celou dobu existence reverzní hypotéky si udržujete titul ve svém domě, který slouží jako záruka půjčky. Úrok vám bude účtován pouze z výtěžku, který obdržíte, a jsou k dispozici i fixní a variabilní úrokové sazby. Většina reverzních hypoték je úvěry s proměnlivou úrokovou sazbou, které jsou svázány s krátkodobými indexy, jako je jednoletý státní pokladniční poukaz nebo londýnská mezibankovní nabídková sazba (LIBOR), plus marže, která může přidat další jeden až tři procentní body. Jakýkoli zájem sloučí po dobu životnosti reverzní hypotéky až do splacení.

Jak půjčky postupují, váš dluh se zvyšuje, zatímco váš vlastní kapitál klesá.Když se stěhujete, prodáváte dům nebo procházíte, věřitel prodává dům, aby získal peníze, které vám byly vyplaceny. Po zaplacení věřitelských poplatků se veškeré kapitálové prostředky, které jsou v domě, odehrávají u vás nebo vašich dědiců (v některých případech mají dědicové možnost splácet hypotéku bez prodeje domů). Pokud obdržíte více plateb, než je váš domov (stojí za to, že "překonáte"), nikdy nebudete dlužit víc než hodnota domu, jak tvrdí Federální obchodní komise.

Reverzní hypotéka může být splatná, pokud nesplníte závazky hypotéky; například pokud nezaplatíte své daně a / nebo pojištění nebo pokud se nemovitost dostane do havarijního stavu. Zůstáváte zodpovědní za placení daní z majetku, pojištění vlastníků domů a údržbu vašeho domova. Pokud však jeho hodnota klesne pod částku, kterou jste si půjčili z jiných důvodů, jako například pokles trhu s bydlením, nemůžete být vyloučeni.

Typy zpětných hypoték

Existuje několik různých typů reverzních hypoték. Zahrnují:

• Jednorázové reverzní hypotéky, které nabízejí některé státní a obecní vládní agentury a neziskové organizace

• Federální pojištěné reverzní hypotéky, známé jako HECMs (Home Equity Conversion Mortgages)

• Vlastní reverzní hypotéky , což jsou soukromé úvěry poskytnuté vydavatelskou firmou

Jednorázové reverzní hypotéky jsou obvykle pro majitele domů s nízkým a středním příjmem. Úvěr určuje, jak lze tento typ reverzní hypotéky použít (například k zaplacení daně z nemovitosti nebo k opravě domu).

Nejčastější je hypoteční úvěr k převodu vlastního kapitálu (HECM). Úvěry HECM jsou vydávány soukromými bankami a pojištěny Federální správou bytů (jsou to jediné reverzní hypoteční produkty zaručené vládou Spojených států). Tyto půjčky nemají žádné příjmové omezení nebo zdravotní požadavky a neexistují žádné omezení, jak lze peníze vynaložit. Primárním nedostatkem tohoto typu reverzní hypotéky je to, že maximální výše úvěru je omezená (v současné době je to menší z oceněné hodnoty rezidence nebo hypoteční hranice HECM FHA ve výši 625, - 500 dolarů).

Vlastní reverzní hypotéky, které jsou také k dispozici u různých úvěrových institucí, nabízejí částky, které jsou vyšší než úvěry HECM; tento potenciální přínos však přichází za cenu. Hypotéky jiné než HECM nejsou federálně pojištěné a mohou být značně dražší. Majitelé domů s vyššími cenami (v šesti číslech, řekněme) mohou těžit z toho nejvíce.

Jak získat reverzní hypotéku

Protože drtivá většina reverzních hypoték jsou úvěry HECM, zaměříme se na ně. Chcete-li se kvalifikovat, musíte:

• být nejméně 62 let

• Vlastníte bydlení přímo (nebo máte nízké zůstatky hypotéky)

• Držte titul doma a bydlet v něm jako své hlavní bydliště

• (daň z příjmů, úvěr z Small Business Administration nebo federální studentské půjčky)

• být schopen včas a úplně zaplatit průběžné poplatky za nemovitost (např. daně z nemovitostí, pojištění, poplatky HOA apod.))

• Účast na informačním setkání pro spotřebitele, který nabízí poradce HECM schválený ministerstvem pro bydlení a rozvoj měst (HUD) (tyto zasedání jsou zdarma)

Často půjčitel bude vyžadovat, domů (pokud existují, musí být splaceny s výnosy z reverzní hypotéky).

Navíc váš domov musí být:

• Jeden rodinný dům nebo doma s dvěma až čtyřmi bytovými jednotkami (a vy se zabýváte alespoň jednou z jednotek)

• Projekt kondominia schválený HUD nebo městský dům < vyrobený dům, který splňuje požadavky FHA (postavený po červnu 1976)

• Nemůžete získat zpětnou hypotéku v pronajatém domě, prázdninovém domě nebo dokonce domě, která bývala vaším hlavním sídlem, ale byla neobsazena po dobu jednoho roku (protože jste například žili v pečovatelském domově). Jakmile však máte reverzní hypotéku, můžete žít jinde až 12 měsíců před splatností úvěru.

Kolik můžete půjčit?

Vzhledem k tomu, že neděláte platby na reverzní hypotéku, ale spíše přijímáte platby, nemusíte nutně potřebovat žádný příjem za účelem získání nároku na jednu. Věřitelé však nyní provádějí finanční posouzení, aby zajistili, že dlužníci budou schopni plnit závazné finanční závazky, jako jsou daně z majetku a pojištění. Vaše výnosy, majetek, měsíční životní náklady a kreditní historie budou ověřeny během procesu půjčky (i když vaše kreditní skóre není významným faktorem). pokud nemáte dostatečný příjem nebo likvidní majetek, věřitel by mohl vyhradit část vašich výnosů z reverzních hypoték na pokrytí daní a pojištění.

Částka peněz, které obdržíte, závisí na řadě faktorů, včetně věku nejmladšího dlužníka (páry si mohou půjčit nejen jednotlivci), aktuální úrokové sazby, hodnoty domova a - v případě Půjčka HECM - limit úvěrů. Obecně platí, že čím starší jste, tím více cenný je váš domov a čím více budete mít, tím více peněz získáte za reverzní hypotéku.

Zde je příklad toho, jak to může fungovat pro dva domy ve stejné oblasti, a to oba v hodnotě $ 300, 000: John se narodil 1. ledna 1942 a může být schopen získat úvěr na domácí kapitál $ 174, 900 poplatky, pojistné a závěrečné náklady). Johnův soused Jim, narozený 1. ledna 1952, bude pravděpodobně schopen si půjčit jen $ 154, 200 kvůli jeho mladšímu věku.

Náklady na zpětné hypotéky

Reverzní hypotéky zahrnují řadu nákladů. Poplatky zahrnují:

Prémie za hypotéku (MIP).

• Hypoteční pojištění zaručuje, že dostanete zálohy na půjčku, pokud společnost, která spravuje váš účet (správce úvěru), skončí mimo podnik. Budete zpravidla účtováni předběžnou minimální zúčtovací cenou ve výši 0,5% odhadované hodnoty domů (nebo 2,5%, pokud budete mít více než 60% dostupných prostředků). Budete také účtováni MIP na ročním základě, což odpovídá 1,25% zůstatku zůstatku. Tato částka se časově zvyšuje a je splacena, když se úvěr stává splatným. Poplatky třetích stran.

• Zahrnují se náklady na uzavírání položek, jako jsou hodnocení, vyhledávání titulů a pojištění, inspekce, úvěrové kontroly, průzkumy, poplatky za záznam a hypotéky. Poplatek za vznik úvěru.

• Pokud váš domov je oceněn na méně než 125 000 dolarů, může váš věřitel změnit počáteční poplatek až na 2 500 dolarů. Pokud jste doma oceněni více než touto částkou, věřitel může účtovat až 2% 200 000 dolarů z hodnoty vašeho domova a až 1% z jakékoliv částky vyšší než $ 200 000. Počáteční poplatky za úvěry HECM jsou omezeny na 6 000 dolarů. Servisní poplatky.

• Věřitelé vám mohou účtovat měsíční servisní poplatek ve výši 30 dolarů, pokud má půjčka roční přizpůsobovací úrokovou sazbu, nebo 35 dolarů, pokud se úroková sazba upravuje měsíčně. Poplatek se týká věcí, jako je zasílání šeků a výpisů z účtu, plus jakýkoli jiný zákaznický servis. Pokud půjdete nechcete (nebo si nemůžete dovolit), zaplatíte je předem a mimo kapsu. Pokud tak učiníte, dojde k nárůstu úroku v rámci celkové bilance.

Požadavky na poradenství

Než budete moci získat zpětnou hypotéku, budete muset federální vláda projít hypotékou poradenství.

Reverzní hypotéční poradci pracují pro nezávislé, vládou schválené bytové poradenské agentury a jejich úkolem je vysvětlit náklady a důsledky vyřízení HECM a různé způsoby, jak můžete získat výnosy. Také vám pomohou prozkoumat další možnosti pro splnění cílů, jako je například získání veřejné podpory při placení za vaše jídlo, pomůcky a léky. Federální obchodní komise říká, že můžete očekávat, že zaplatíte přibližně 125 dolarů za hypoteční poradenství. Pokud si nemůžete dovolit to, to neznamená, že nemůžete získat zpětnou hypotéku, ale budete muset najít reverzní poradce hypotéky, který se zříká poplatek.

Hypoteční poradenství je navrženo tak, aby chránilo ty, kteří nejsou finančně důvtipní a potřebují další pomoc při pochopení toho, do čeho se dostanou. Pokud už plně pochopíte, jak fungují reverzní hypotéky, bude se tento krok pravděpodobně cítit jako ztráta času a peněz; stačí najít nejlevnější a nejvhodnější volbu - telefonní konzultace jsou k dispozici ve většině států - a přejděte na to. Vzhledem k tomu, že reverzní hypotéky mohou být komplikované a drahé, nikdy neubližuje, kdyby si je podrobněji prohrál, nebo si položil nějaké otázky na poslední chvíli.

Problém mladšího manžela

Protože klienti s reverzní hypotékou musí být nejméně 62 let, v minulosti někteří manželé vytvořili pouze jednoho manžela úředního dlužníka na reverzní hypotéční smlouvě. Cílem bylo zvýšit výnosy z reverzních hypoték, protože starší dlužníci získají více peněz. Toto rozhodnutí mělo neúmyslné důsledky: Pokud zapůjčený manžel nejprve zemřel, došlo k splacení reverzní hypotéky a pozůstalý manžel by přišel o domov, pokud by nemohl splácet zpětnou hypotéku. (HUD má nyní postup, který se může tomuto problému často vyhnout.)

Pokud si dnes vezmete reverzní hypotéku, musí věřitel zahrnovat vás i vašeho manžela na smlouvu, i když jeden z vás dosud není ve věku 62 let , díky pravidlům HUD v roce 2014 po rozhodnutí soudu v roce 2013.Pokud jeden z manželů ještě není 62, on nebo ona ještě nebude dlužníkem. Tato nová pravidla však stanovují odkladné období, které brání vdově nebo vdovcům, aby potenciálně ztráceli domov. Nová pravidla bohužel také znamenají, že výnosy z půjčky musí být založeny na věku mladšího manžela.

V srpnu 2014 oddělení pro bydlení a rozvoj měst dále revidovalo své politiky, aby umožnilo převedení reverzních hypotečních výhod na pozůstalého nevlastního manžela poté, co vypůjčený manželka odešel.

Co se stane později

Jakmile zbývající dlužník a manželka zemřou nebo se přestěhovali z majetku, dědicové mají několik možností, v závislosti na tom, kolik majetku je v majetku.

Držitelé mohou držet majetek, který by znamenal splacení dlužného zůstatku, nebo alespoň 95% současné oceněné hodnoty domova buď z vlastních prostředků, nebo refinancováním stávající hypotéky.

Dědicové mohou prodávat nemovitost a budou schopni udržet veškeré výnosy z prodeje po splacení zpětné hypotéky.

Dědicové mohou odcházet , pokud má nemovitost málo nebo žádnou akci, nebo hypotéka je pod vodou, což znamená, že dlužná částka je větší než hodnota domu, dědicové mohou jednoduše dát klíči věřiteli. Ve skutečnosti mohou mít: Většina reverzních úvěrových dokladů stanoví, že po úmrtí majitele domu nebo ukončení bydliště majitele domu v domě budou domovy s hypotéčními zůstatky vyššími, než je hodnota domu, odvrácena. Většina reverzních hypoték má doložku o "nerekurzním", která zabraňuje vy nebo vašemu majetku v důsledku splatnosti úvěru více než hodnota domova; ale v této situaci může být jedinou alternativou, aby dědicové vytvořili zůstatek v hotovosti.

Reverzní hypotéky pro nákup domů Speciální typ reverzní hypotéky s pojistkou FHA nazvanou HECM for Purchase umožňuje seniorům využívat zpětnou hypotéku k nákupu domů. Tato možnost může fungovat, pokud váš současný domov nesplňuje vaše potřeby (příliš velké, příliš mnoho schodů apod.), Nemáte významné důchodové prostředky nebo dost měsíční peněžní tok na podporu hypotéky navíc k ostatním výdajům ,

a

, váš dlouhodobý plán je starat v domě, který vlastníte. Podmínky, náklady a další kvalifikace této HECM jsou obecně rovnocenné podmínkám, pravidelným HECM. Stejně jako u běžného HECM, HECM pro nákup vyžaduje, abyste buď vlastnili dům přímo, nebo jste v něm měli značný podíl. Budete muset zaplatit někde mezi 50% a 100% kupní ceny při uzavření. Čím jste starší, tím menší požadovaná záloha a čím více si můžete půjčit, všechny ostatní jsou stejné. Nemůžete použít zpětnou vazbu na nákup, abyste si koupili domov, který ještě nebyl vybudován. Ale můžete ho použít k nákupu zcela nového domu, pokud je dokončen a byl vydán certifikát obsazenosti. Reverzní hypotéky klady a zápory

Pro lidi, kteří plánují zůstat ve svých domovech, může být reverzní hypotéka dobrým a připraveným zdrojem potřebného peněžního toku.Obecně je jednodušší získat nárok na reverzní hypotéku, než je nárok na pravidelnou forwardovou hypotéku. Vaše kreditní skóre není faktorem,

a potřebujete pouze dostatek příjmu nebo aktiv, abyste mohli i nadále platit za pojištění majitelů domů, daně z majetku a údržbu domu.

Seniory nemusejí platit daně z peněz, které obdrží z reverzní hypotéky: Nejsou považovány za příjmy, a proto nejsou zdanitelné. Na druhé straně úroky vytvořené úvěrem nejsou daňově odpočitatelné po dobu trvání smlouvy; lze ji odečíst pouze tehdy, když je úvěr splacen v plné výši - pokud dlužník skutečně neposkytne úroky, jelikož jde dál (což poněkud porazí důvod k získání reverzní hypotéky).Je také důležité si uvědomit, že tyto půjčky mohou být dražší, než se původně objevily. Kromě zájmů mají reverzní hypotéky spoustu poplatků a dodatečných nákladů, včetně pojištění hypoték. Zatímco tyto nejsou obecně v souladu s federálně podporovanými hypotékami obecně, stále se mohou přidat a jsou vyšší než pravidelné hypotéky. Půjčky HECM také stanovují limity, kolik si můžete půjčit, zejména v prvním roce. Abyste se vyhnuli zbytečným poplatkům - a udržujte více vlastního kapitálu ve vašem domě - někteří odborníci doporučují, aby se splátkové hypotéky ve formě úvěrové linky spíše než paušální platby. Tímto způsobem platíte pouze úroky a roční pojistné na částku, kterou jste skutečně stáhli.

Nejdůležitější je pochopit, že vzhledem k tomu, že ve vaší domácnosti využívají spravedlnost, reverzní hypotéky vám a vašim dědům opustí méně aktiv. To by mohlo být žádoucí, pokud se snažíte snížit velikost zdanitelného majetku, ale znamená to, že během svého života nebudete moci dítě poskytovat nebo prodat bez splácení hypotéky.

Stejně jako u jakékoliv půjčky, vždy platí, že nakupujete za sazby a termíny. Majitelé domů určitého věku s dobrým úvěrem, kteří uvažují o reverzních hypotékách, by měli pečlivě analyzovat možnosti jiného financování zajištěného doma, jako je úvěr na bydlení nebo domácí úvěr.