Nákup domu je plný komplikací, které většina lidí nerozumí a je nepřipravená. Jedním z těchto tajemných prvků je proces escrow (nazývaný také "uzavření"), který nastane mezi dobou, kdy prodejce přijme kupní smlouvu a kupující dostane klíče do nového domu. Níže je 10 kroků průchodu procesu, takže nebudete ponecháni v dešti bez střechy nad hlavou, když se zajímáte, co se právě stalo.

1. Přejít na escrow / na základě smlouvy a otevřít účet úschovy

Jakmile vy a prodávající uzavřete vzájemně přijatelnou kupní smlouvu, váš agent vyzdvihne vaši peněžní šek a uloží je na escrow účet u escrow společnosti uvedené v nákupu dohoda.

Společní společnost působí jako neutrální třetí strana, aby shromáždila požadované finanční prostředky a dokumenty, které se účastní procesu uzavírání, od počátečního zásluhového vkladu k úvěrovým dokumentům k podepsanému listu. V některých oblastech mohou advokáti zpracovat tento proces namísto úschovny společnosti a může se nazývat "vyrovnání" spíše než "escrow".

2. Vyčkejte na posouzení banky

Banka, která poskytla hypotéku, provede vlastní posouzení nemovitosti (kterou kupující zpravidla platí) za účelem ochrany svých finančních zájmů v případě, že potřebuje vyloučit nemovitost. Pokud je hodnocení nižší než nabízená cena, půjčitel vám nedává financování, pokud nejste ochotni přijít s hotovostí na rozdíl, nebo prodávající sníží cenu na odhadovanou částku.

Další možnosti, jak se pokusit změnit názor recenzenta, jsou následující:

• , které vám poskytnou další informace o tom, proč se domníváte, že doma by měla být hodnocena ve výši
• druhé hodnocení
• , které se snažíte jít s jiným věřitelem a doufám, že se ve vaší prospěch objeví hodnocení věřitele

Pokud není k dispozici žádná z těchto možností, budete moci zrušit kupní smlouvu. (Další informace o stanovení ceny nového domova si přečtěte 10 tipů pro získání spravedlivé ceny na domě .

3. Bezpečné financování

Měli byste být již předem schváleni hypotékou v okamžiku, kdy byla přijata kupní smlouva. Jakmile poskytnete věřiteli adresu nemovitosti, připraví se odhad dobrou vírou nebo prohlášení o výši vaší půjčky, úrokové sazby, náklady na uzavření a další náklady spojené s nákupem. Možná budete chtít vyjednávat čísla v tomto dokumentu před podepsáním. Jakmile máte svůj písemný závazek, je na čase písemně vyřadit finanční riziko.

4. Schválit informace prodávajícího

Během tohoto kroku byste měli obdržet písemné oznámení o jakýchkoli zjevných problémech, které již prodávající nebo zástupce prodejce zjistili.Například v moderních až nízkopříjmových sousedstvích v obytných oblastech s vysokou cenou se garáž možná změnila na obytný prostor v rozporu s městskými kódy. Možná už víte o takových problémech, protože jsou často uvedeny v seznamu.

5. Získejte nezbytné kontroly

Kontrola domova

Nemusíte po domově zakoupit domácí kontrolu, ale je to v tom nejlepším zájmu. Několik set dolarů vám profesionální domácí inspektor řekne, zda jsou v domě nějaké nebezpečné nebo nákladné vady. Pokud ano, budete o nich chtít vědět, abyste se mohli zbavit nákupu, požádat prodejce, aby je opravil, nebo požádat prodejce, aby snížil cenu, takže sami opravíte opravy. Všimněte si, že zde nemůžete vyjednat žádné koncese prodávajícího, pokud smlouva říká, že si nemovitost zakoupíte "tak, jak je". Pokud se kontrolní proces uspokojivě ukončí, budete muset písemně odstranit inspekční případ. (Opakujte tento krok po jakýchkoli dalších kontrolách.)

Inspekce škodlivého organismu

Pokud věřitel nevyžaduje inspekci proti škůdcům, možná budete chtít získat jednu, abyste se ujistili, že dům nemá termity, tesáky mravenců , nebo jiných škůdců, jako jsou šváby nebo krysy. Tyto problémy nemusí být zřejmé během denních hodin, kdy jste s největší pravděpodobností viděli dům a byl by to strašně nevítaný objev po vjezdu. Pokud jsou nějaké problémy s škůdci, je třeba je opravit předtím, než může prodej pokračovat (za předpokladu, že chcete pokračovat v nákupu). To je další oblast, kde můžete chtít s prodejcem znovu jednat o zaplacení práce.

Inspekce životního prostředí

Někdy se doporučuje provést kontrolu životního prostředí, aby se zkontrolovalo, zda toxiny v domácnosti, jako jsou plísně a azbest. Tam mohou být také problémy na domovském místě, jako je znečištění z místa v blízkosti skládky, bývalé ropné pole, čistič, čerpací stanice nebo jiné environmentálně nebezpečné podnikání. Jakékoliv problémy odhalené v této oblasti mohou znamenat vážná ohrožení zdraví a mohou být prohibitivně nákladné.

Ostatní inspekce

Oblasti vystavené zemětřesení mohou vyžadovat zprávu o půdě a / nebo geologickou zprávu o posouzení rizika vážného poškození majetku v případě takové katastrofy. Mnoho oblastí vyžaduje zprávy o povodních. Pokud je domov pravděpodobně zaplaven, nebudete moci získat pojištění domů, což znamená, že nemůžete získat hypotéku. V některých případech bude tento problém vyřešit také nákupem pojištění proti povodním kromě pojištění vlastníka domu. Ve venkovských oblastech by se měl provést pozemkový průzkum, který by ověřil hranice nemovitosti (v městských oblastech, hranice bývají již velmi jasné).

6. Získejte pojištění odpovědnosti za škody

To zahrnuje pojištění vlastníků domů a jakékoli dodatečné krytí požadované ve vaší geografické oblasti (např. Pojištění proti povodním). Budete požádáni o pojištění majitelů domů, dokud nebude vaše hypotéka splacena (a pravděpodobně byste to chtěli).Vyberte si svou vlastní pojišťovnu, která může být jiná než ta, kterou si věřitel vybírá, a nakupujte, abyste získali nejlepší sazbu. (Chcete-li se dozvědět více o nezbytném pojištění, viz Průvodce pro začátečníky pro pojištění domácností , Pojistné tipy pro majitele domů a 7. Získejte titulní zprávu a pojištění titulu Ty jsou také požadovány tvým věřitelem, ale zase byste je chtěli. Z titulní zprávy se ujistěte, že název nemovitosti je zřejmý - to znamená, že nemovitost nemá žádné zástavní právo a nikdo jiný než prodávající nemá nárok na jakoukoli jeho část. Pojištění titulu vás chrání (a věřitele) před právními problémy, které by mohly vzniknout později, pokud se během hledání titulu nezobrazí něco. Pokud je něco v pořádku s názvem (známým jako mrak nebo vada), prodávající bude muset opravit tak, aby prodej mohl pokračovat nebo vás nechat odejít. V závislosti na tom, kde žijete, může být escrow a titulní společnost stejná.

8. Proveďte finální procházku

Doporučujeme provést kontrolu nemovitosti těsně před zavřením, abyste se ujistili, že nedošlo k novému poškození a že prodejce vám nechal položky uvedené v kupní smlouvě, jako jsou například spotřebiče nebo příslušenství . V tomto okamžiku se pravděpodobně nebudete moci vrátit zpět, dokud domov nezpůsobí vážné škody. Není však neslýchané, aby drobný kupující vyvíjel tlak na svého agenta, aby dohodu zrušil za něco nevýznamného.

9. Přečtěte si formulář HUD-1

Nejméně jeden den před uzavřením obdržíte formulář HUD-1 nebo konečný výpis podmínek půjčky a závěrečných nákladů. Porovnejte ji s odhadem dobré víry, kterou jste předtím podepsali. Tyto dva dokumenty by měly být velmi podobné. Podívejte se na zbytečné, neočekávané nebo nadměrné poplatky, stejně jako přímé chyby.

10. Zavřít úschovu

Proces uzavírání se poněkud liší podle stavu, ale budete muset podepsat tunu papírování, které byste si měli vzít s sebou a pečlivě si přečíst. Prodávající bude mít podepsané doklady. Po podepsání všech dokladů vám důvěřující důvěrník připraví novou listinu, která vás jmenuje jako majitele majetku a pošle ji krajskému zapisovateli. Předložíte šek na pokladně nebo zajistíte bankovní převod, aby jste zaplatili náklady na zálohu a uzavření, a váš věřitel půjde na splacení vašeho úvěrového fondu tak, aby mohl být vyplacen prodejci a případně věřiteli prodávajícího.

Pokud to uděláte tak daleko, konečně se dostanete do vlastnictví domova.

Závěr

Váš agent bude dohlížet na celý tento proces, takže se nemusíte příliš zajímat, pokud nerozumíte všem detailům, pokud věříte svému agentovi. Nicméně, v každé transakci, kde jste finančně uvedli tolik finančních prostředků, je dobré mít alespoň základní představu o tom, co se děje, takže nebudete moci využít.