Výnosy z nemovitostí souvisejících s investicemi jsou historicky vysoké a ukazují na nárůst výnosů z pronájmu nemovitostí. Ale než investujete do pronájmu nemovitostí, jak se dá ocenit pronájem nemovitostí?

Zde budeme představovat na vysoké úrovni některé způsoby ocenění nájemního majetku. (Pro související čtení viz Jednoduché způsoby, jak investovat do nemovitostí )

TUTORIAL: Zkoumání investic do nemovitostí

Přístup ke srovnání prodeje

Přístup pro srovnání prodeje (SCA) je jednou z nejrozšířenějších forem oceňování obytných nemovitostí. Tento přístup je prostě srovnáním podobných domů, které se v daném časovém období prodaly nebo pronajaly. Většina investorů bude chtít vidět SCA ve významném časovém horizontu, aby shromáždil případné vznikající trendy.

SCA spoléhá na atributy, které přiřadí relativní cenovou hodnotu. Cena za čtvereční stopu je běžná a snadno pochopitelná metrika, kterou mohou všichni investoři zjistit, kde by měla být oceněna vlastnost .

Pokud má 2 000 čtverečních stop městský dům k pronájmu za 1 dolar / čtvereční stopu, mohou investoři rozumně očekávat podobný výnos z pronájmu na základě podobných nájmů v oblasti. Mějte na paměti, že SCA je poněkud obecný; to znamená, že každý domov má jedinečnost, která není vždy vyčíslitelná. Kupující a prodejci mají jedinečný vkus a rozdíly. SCA má být základním nebo rozumným názorem a není dokonalým prediktorem nebo nástrojem oceňování nemovitostí.

Je také důležité, aby investoři používali certifikovaného odhadce nebo realitní agent při žádosti o srovnávací analýzu trhu. Tím se snižuje riziko podvodných odhadů, které se během krize v oblasti nemovitostí v roce 2007 rozšířily. (Pro související čtení viz

Ocenění nemovitého majetku ) Model oceňování majetku kapitálu

Model oceňování kapitálových aktiv (CAPM) je komplexnějším nástrojem oceňování nemovitostí. CAPM zavádí pojmy rizika a příležitostné náklady, které se vztahují na investice do nemovitostí. Tento model zkoumá potenciální návratnost investic (ROI) odvozený z výnosů z pronájmu a porovnává ji s jinými investicemi, která nemají žádné riziko, jako jsou dluhopisy amerických státních dluhopisů nebo alternativní formy investic do nemovitostí, jako jsou realitní investiční fondy (REIT).

Stručně řečeno, pokud očekávaná částka

očekává návratnost bezrizikové nebo zaručené investice, překročí potenciální návratnost investic z výnosů z pronájmu, prostě z finančního hlediska nepřijímá riziko pronájmu nemovitosti. Co se týče rizika, společnost CAPM se domnívá, že existují rizika plynoucí z pronájmu nemovitostí. Například všechny nájemní vlastnosti nejsou stejné. Umístění a věk majetku jsou klíčové aspekty. Pronájem starších nemovitostí znamená, že pronajímatelé pravděpodobně budou mít vyšší výdaje na údržbu.Nemovitost k pronájmu v oblasti s vysokou kriminalitou bude pravděpodobně vyžadovat další bezpečnostní opatření než pronájem v komoře uzavřené.

Tento model naznačuje fakturu v těchto "rizicích" před zvážení vaší investice nebo při vytváření struktury nájemních cen. (CAPM vám pomůže určit, jaký návrat si zasloužíte za to, že vaše peníze jsou vystaveny riziku.) Další podrobnosti naleznete v části

Model oceňování kapitálových aktiv: Přehled Přístupový přístup

jaký je potenciální příjem z pronájmu nemovitostí v poměru k počáteční investice. Příjemový přístup se často používá k investování do komerčních nemovitostí.

Příjmový přístup spočívá v určení roční míry kapitalizace pro investice. Tato sazba je předpokládaným ročním příjmem z násobitele hrubého nájemného děleným aktuální hodnotou nemovitosti. Takže pokud kancelářská budova stojí 120 000 dolarů na nákup a očekávaný měsíční příjem z pronájmů činí 1, 200 dolarů, očekávaná roční míra kapitalizace je:

(1200 dolarů * 12 měsíců) / 120 000 dolarů = 12% je velmi zjednodušený model s několika předpoklady. Mnohem pravděpodobné jsou úrokové náklady na hypotéku. Také budoucí příjmy z pronájmu mohou být méně nebo více cenné za pět let, než jsou dnes.

Mnoho investorů je obeznámeno s čistou současnou hodnotou peněz. Tento koncept aplikovaný na nemovitosti je také známý jako diskontovaný peněžní tok. Dolarů obdržených v budoucnu budou vystaveny inflační i deflačnímu riziku a budou zaúčtovány za diskontované ceny. (Pro související čtení viz

Jak úrokové sazby ovlivňují hodnoty vlastností.

) Nákladový přístup Nákladový přístup k oceňování nemovitostí uvádí, že nemovitost stojí jen za to, proč lze rozumně použít. Odhaduje se součtem hodnoty pozemku a odpisované hodnoty všech zlepšení.

Hodnotitelé z této školy často přijímá "nejvyšší a nejlepší" použití k shrnutí nákladů přístup k nemovitosti. Často se používá jako základ pro oceňování volných pozemků.

Například, pokud jste developer bytů, kteří chtějí koupit tři akry půdy v neplodné oblasti, aby se převedly na byty, hodnota této půdy bude vycházet z nejlepšího využití této půdy. Pokud je pozemek obklopen ropnými polích a nejbližší osoba žije 20 kilometrů daleko, nejlepší využití a tudíž nejvyšší hodnota této nemovitosti se nekonvertuje na byty, ale možná rozšíří práva na vrtání, aby našla více ropy.

Dalším nejlepším argumentem souvisí vlastnost zónování vlastností. Pokud se předpokládaný majetek nezaměstnává jako "rezidenční", jeho hodnota je snížena, protože developerovi vzniknou značné náklady, aby se vynaložil odklad. To je považováno za nejspolehlivější při použití na novějších konstrukcích a méně spolehlivé pro starší vlastnosti. To je často jediný spolehlivý přístup při pohledu na speciální použití. (Pro související čtení viz

Dům s cenou za úrokovou sazbu: Který je důležitější?

) Spodní linie Investice do nemovitostí není mimo módu žádným úsekem fantazie.Od posledního krachu se trh s bydlením dramaticky změnil.

Převrácení domů financovaných bez peněz dolů je artefaktem minulosti a možná i navždy. Pronájem nemovitostí však může být ziskové úsilí, pokud investoři vědí, jak ocenit nemovitost.

Nejvíce seriózní investoři se podívají na komponenty ze všech těchto metod oceňování před rozhodnutím o pronájmu. Učení se o těchto úvodních koncepcích oceňování by mělo být krokem správným směrem k návratu do investiční hry nemovitostí. Poté, jakmile najdete nemovitost, která vám může přinést příznivé množství příjmu, najít výhodnou úrokovou sazbu pro váš nový nemovitost pomocí kalkulačky hypoték. Pomocí tohoto nástroje vám také poskytneme více konkrétních údajů, s nimiž budete pracovat při hodnocení budoucího pronájmu.

(Další informace naleznete v článku

5 chyb, které způsobují, že dům převrací flop

)