Investice do nemovitostí generujících příjmy zahrnují údaje o trhu a stupeň subjektivity. Jedním z nejdůležitějších předpokladů, které investor nemovitostí musí učinit při oceňování nemovitostí, je volba vhodné míry kapitalizace, což je požadovaná míra návratnosti nemovitosti, bez ocenění hodnoty nebo odpisů.

Jednoduše řečeno, je to míra, která se použije na čistý provozní výnos, aby se určila současná hodnota majetku.

Prozkoumejte investice do nemovitostí Výpočet s kapitalizační mírou

Například pokud nemovitost, u které se očekává, že vytvoří čistý provozní výnos (NOI) ve výši 1 milion dolarů příštích deset let se diskontuje s dobou kapitalizace 14%, tržní hodnota nemovitosti bude stanovena na 1 000 000 Kč /. 14 = 7, 142, 857, kde se čistý provozní příjem dělený celkovou sazbou kapitalizace rovná tržní hodnotě.

Tržní cena 7, 142, 857 USD představuje dobrou transakci, pokud se nemovitost prodává za 6 USD. 5 milionů a bylo by špatnou dohodou, pokud by prodejní cena činila 8 milionů dolarů.

Určení míry kapitalizace je jednou z klíčových ukazatelů při oceňování majetku generujícího příjmy. Existuje několik metod, které mohou investoři použít k nalezení vhodné míry kapitalizace.

Metoda extrakce trhu

Tato metoda předpokládá, že existují aktuální a snadno dostupné čisté provozní výnosy a informace o prodejních cenách na srovnatelných vlastnostech generujících příjmy. Výhodou metody extrakce trhu je to, že kapitalizační sazba činí výhodnější kapitalizaci přímých příjmů.

Zde je poměrně jednoduché určovat míru kapitalizace. Předpokládejme, že investor zvažuje koupi na parkoviště, u něhož se očekává, že vytvoří čisté provozní výnosy ve výši 500 000 dolarů. V oblasti existují tři existující srovnatelné příjmové vlastnosti parkoviště.

1. Parkovací plocha 1 má čistý provozní příjem ve výši 250 000 USD a prodejní cenu 3 miliony dolarů. V tomto případě je míra kapitalizace: 250, 000/3, 000, 000 = 8, 33%.

2. Parkovací plocha 2 má čistý provozní příjem ve výši 400 000 USD a prodejní cenu 3 USD. 95 milionů. Míra kapitalizace je: $ 400, 000 / $ 3, 950, 000 = 10. 13%.

3. Parkovací plocha 3 má čistý provozní zisk ve výši 185 000 USD a prodejní cenu 2 miliony dolarů. Míra kapitalizace je: $ 185, 000 / $ 2, 000, 000 = 9. 25%.

Na základě vypočítaných sazeb pro tyto tři srovnatelné nemovitosti (8 33, 10 13 a 9 25%) by celková kapitalizace 9,4% byla rozumným zastoupením trhu. Při použití této kapitalizace by investor mohl určit tržní hodnotu nemovitosti. Investiční příležitost pro parkování bude oceněna za 500 000 USD /.094 = 5, 319, 149.

Metoda sestavení

Metoda sestavení je o něco složitější než metoda extrakce trhu. Míra kapitalizace se dosahuje kombinací úrokové sazby, sazby bez likvidity (díky níž je nelikvidní vzhledem k povaze nemovitosti), zachycení pojistného a míry rizika.

Vzhledem k úrokové sazbě 4%, sazbě bez likvidity ve výši 1,5%, prémii za zpětný odkup ve výši 1,5% a míře rizika ve výši 2,5% by byla míra kapitalizace majetkového vlastnictví sečteno jako: 6 + 1. 5 + 1. 5 + 2. 5 = 11. 5%. Pokud by čistý provozní zisk činil 200 000 USD, tržní hodnota nemovitosti by byla: 200 000 USD /. 115 = $ 1, 739, 130.

Je zřejmé, že provádění tohoto výpočtu je velmi jednoduché. Složitost spočívá v posouzení přesných odhadů jednotlivých složek kapitalizace, což může být náročné. Výhodou metody sestavování je, že se pokouší definovat a přesně měřit jednotlivé složky diskontní sazby.

Metoda pásma investice

Metoda pásma investování vyžaduje nejpokročilejší výpočty tří metod. Míra kapitalizace je vypočtena pomocí individuálních úrokových sazeb pro nemovitosti, které využívají jak dluhové, tak kapitálové financování. Výhodou metody investičního pásma je, že je nejvhodnějším stupněm kapitalizace pro financované investice do nemovitostí.

Prvním krokem je výpočet potápěčského faktoru fondu. To je procentní podíl, který musí být vyčleněn na každé období, aby měla určitou částku v budoucím časovém okamžiku. Předpokládejme, že nemovitost s čistým provozním výnosem ve výši 950 000 dolarů je financována z 50%, s použitím dluhu ve výši 7% úroku, který má být amortizován během 15 let. Zbytek je placen s vlastním kapitálem s požadovanou návratností 10%. Faktor potopeného fondu by byl vypočten jako:

Úroková sazba / 12 měsíců

{[1 + (úroková sazba / 12 měsíců)]
# roky x 12 měsíců ^{Připojením čísel získáváme:} . 07/12

{[1 + (. 07/12)]

15x12
} - 1 ^{To vypočítá. 003154 za měsíc. Tento procentní podíl ročně:. 003154 x 12 měsíců = 0, 0378. Sazba, za kterou musí být věřitel zaplacen, se rovná tomuto faktoru klesajícího fondu plus úrokové sazbě. V tomto příkladu je tato míra:. 07 +. 0378 = 10. 78%, nebo. 1078.} Vážená průměrná sazba nebo celková míra kapitalizace s použitím 50% váhy pro dluh a 50% pro vlastní kapitál je tedy: (5 x 1078) + (5 x 10) = 10 39%. V důsledku toho by tržní hodnota nemovitosti byla: 950 000 Kč /. 1039 = 9, 143, 407.

Bottom Line

Tyto metody jsou speciálně navrženy pro příjmové vlastnosti, jako jsou bytové domy, komerční a průmyslové vlastnosti. Je třeba poznamenat, že tyto metody nejsou vhodné pro vlastnosti obsazené vlastníky.

Hádat o hodnotě majetku generujícího příjmy může vést k nepřesným posouzením a neúspěšným investicím. Výběr vhodné míry kapitalizace zvyšuje přesnost hodnocení a tím i možnost zvolit si dobré investice do nemovitostí.(999)>

Jednoduché způsoby, jak investovat do nemovitostí

a Klíčové důvody, proč investovat do nemovitostí .)