Mohli byste přemýšlet o refinancování úvěru z vlastního kapitálu z několika důvodů. Možná budete chtít snížit měsíční platbu tím, že získáte nižší úrokovou sazbu nebo prodloužíte svůj úvěrový termín. Možná budete chtít zkrátit dobu splácení úvěru, takže z dlouhodobého hlediska budete platit méně úroků a dříve půjdete bez dluhu. Můžete dokonce chtít vydělat více peněz z vašeho domova. Bez ohledu na váš důvod, tady jsou vaše možnosti a kroky, které musíte provést v každém případě.

Možnost 1: Refinance hotovosti.

Vyčerpání refinance vašeho domu může být dobrým způsobem, jak refinancovat úvěr na bydlení, pokud také chcete refinancovat svoji první hypotéku. Když se vaše nová půjčka uzavře, část výtěžku půjde na splacení vaší první hypotéky a výplatní část vám splatí váš starý hypotéční úvěr. Pokud máte dostatek vlastního kapitálu, možná dokonce budete moci získat nějaké další peníze. (Více informací v Jak používat svůj vlastní kapitál pro hotovost a Jak kombinovat dva hypotéky do jednoho? )

Zeptejte se sami sebe na tyto otázky, když zvážíte, zda má smysl refinancovat první hypotéku: Máte úvěr s proměnlivou sazbou, který chcete převést na úvěr s pevnou úrokovou sazbou před zvýšením úrokových sazeb? Máte úvěr s pevnou úrokovou sazbou s vyšší úrokovou sazbou, než byste dnes mohli získat? (Čtěte Měli byste refinancovat svou hypotéku, když úrokové sazby klesly? ) Máte úvěr FHA (viz Pochopení úvěrů FHA ), ale nyní se vaše situace zlepšila a vy byste měli mít levnější konvenční půjčku bez pojištění hypoték? Stejně jako existuje mnoho důvodů, proč byste chtěli refinancovat úvěr na bydlení, existuje mnoho důvodů, proč byste chtěli refinancovat první hypotéku. Ušetřit peníze nebo dostat se z neudržitelného úvěru do jednoho, který lépe zvládnete, by měly být vaše hlavní úvahy.

Chcete-li mít nárok na refinancování hotovosti, musíte být doma nejméně po dobu šesti měsíců. Budete muset mít dostatek domácího kapitálu, abyste zaplatili hlavní zůstatek na vaší první hypotéce, zaplatili si, co dlužíte z vašeho vlastního kapitálu a stále máte 20% podíl ve vašem domě. Věřitelé obyčejně prodávají hypotéky, které pocházejí, Fannie Mae nebo Freddie Mac. K tomu musí dodržovat pokyny Fannieho nebo Freddieho. Fannie nebude kupovat refinanční úvěry na jednorázové hlavní bydlení (tj. Váš dům) s poměrem úvěru k hodnotě vyšší než 80%. Pokud máte úvěr s vysokou sazbou (limity se liší podle kraje), váš poměr LTV nesmí být vyšší než 60%. Pokud jste uvedli svůj domov k prodeji za posledních šest měsíců, povolený maximální poměr úvěru k hodnotě je 70%.Budete také potřebovat minimální kreditní skóre 640 až 680, v závislosti na poměru vašeho úvěru k hodnotě. Porozumět tomu, že věřitelé mohou mít své vlastní, přísnější standardy (viz Jak překrývání lenderů zabraňují hypotékám ) a vyžadují vyšší skóre. Pro další čtení viz Proč záleží na poměru úvěru k hodnotě?

Zde je příklad, jak požadavky úvěru na hodnotu pracují na typické refinancování, která vyžaduje 80% LTV. Pokud má váš domov hodnotu 300 000 dolarů, budete muset mít 60 000 dolarů ve vlastním kapitálu po odebrání hotovosti. To znamená, že vaše první hypotéka plus váš úvěr na vlastním kapitálu nemůže činit více než 240 000 dolarů. Je dobré pochopit, jak funguje výpočet (viz Jak vypočítám, kolik domácích vlastních zdrojů mám? ale můžete použít online kalkulačku refinancování, která rychle provede matematiku pro vaši situaci. Chcete-li zjistit, kolik vlastního kapitálu máte, váš věřitel si nařídí hodnocení, což vám bude stát pár set dolarů. (Zjistěte více v Home Assessment: Váš klíč k úspěšné refinancování .)

Nevýhodou výběru varianty refinancování je, že závěrečné náklady spojené s první hypotékou jsou obvykle mnohem vyšší ty, které jsou spojeny s úvěrem na bydlení. Pokud refinancujete, abyste šetřili peníze, budete muset vypočítat dobu svého vyrovnání a zjistit, kolik měsíců budete potřebovat k získání nové půjčky dříve, než vyrazíte dopředu po uzavření nákladů. Kratší doba rovnováhy, tím lépe. Váš věřitel vám může umožnit financování vašich uzavírání nákladů, což z krátkodobého hlediska zjednodušuje přidání těchto dodatečných nákladů. Pokud je však vaším cílem stát dlouhodobě méně, zaplaťte je předem. V opačném případě budete platit úroky z nich, dokud nebude vaše půjčka vyplacena. Další možností, pokud refinancujete poměrně malou hypoteční bilanci, je najít věřitele, který nabízí speciální produkt. Například U. S. Bank nabízí Smart Refinance pro zůstatky nižší než 150 000 USD bez uzavíracího poplatku.

Možnost 2. Refinancování do nového úvěru v domácím vlastnictví

Pokud jste spokojeni s vaší první hypotékou, budete se chtít podívat na refinancování s novým úvěrem na bydlení. Možná budete chtít získat nový úvěr ve stejné výši, jakou dlužíte na vaší stávající půjčce, abyste ušetřili peníze s nižší úrokovou sazbou a / nebo kratším termínem. Mohli byste mít zájem o nový úvěr na větší částku, pokud máte nové výdaje, které si chcete půjčit. Nebo byste chtěli získat novou půjčku s delším termínem, abyste zpřístupnili měsíční platby lépe, s ohledem na to, že v dlouhodobém horizontu budete platit větší zájem. Ale je to lepší možnost než selhání stávající půjčky, pokud máte potíže při provádění plateb. (Přečtěte si Úvěry z vlastního kapitálu: co potřebujete vědět .)

Opět budete muset splnit minimální požadavky na úvěr na hodnotu, ale tyto požadavky jsou nižší u domácích akcií úvěry než na refinancování hotovosti. Požadavky se liší podle věřitele, ale pokud patříte například družstevnímu družstvu, můžete si půjčit až 90% nebo dokonce 100% hodnoty vašeho domova, zejména pokud máte dobré úvěrové a úvěrové podmínky.Budete potřebovat úvěrové skóre nejméně 620 pro úvěr na vlastním kapitálu, ačkoli vaše úroková sazba bude poměrně vysoká se skóre, které je nízké. Nejlepší sazby půjdou dlužníkům se skóre 740 nebo vyšším. Věřitelé často zaplatí většinu nebo všechny závěrečné náklady na úvěr na bydlení, pokud nedojde k uzavření úvěru předčasně během prvních 24 až 36 měsíců, v takovém případě budete muset vrátit věřiteli několik set až několika tisíc dolarů za uzavření v závislosti na vaší poloze a velikosti úvěru.

Budete muset dostávat nabídky od několika věřitelů, abyste zjistili, jak úroková sazba na nový úvěr na vlastním kapitálu porovnává s tím, že provedete hotovostní refi, za předpokladu, že máte zájem o obě varianty. Obecně platí, že úvěry na vlastním kapitálu a výplata výnosů mají vyšší úrokové sazby než jednoduše refinancování první hypotéky. Výplata refinancování má někdy vyšší úrokovou sazbu než úvěr na bydlení. V obou případech míra bude záviset na poměru vašeho úvěru k hodnotě a vaší bonitě. (Viz část Porozumění úrokovým sazbám z vlastního kapitálu .)

Při refinancování hotovosti nebo nové půjčky na vlastním kapitálu je třeba splnit všechny obvyklé standardy pro získání hypoték, dostatečné příjmy a dostatečně nízké dluhy, aby se navrhované měsíční platby, stabilní zaměstnání historie a dobré kreditní skóre. Budete také muset předložit dokumentaci, aby se finančně kvalifikovali. Shromažďujte své dva nejaktuálnější výpisy z bankovních účtů, zaplaťte odměny, W-2 a federální daňové přiznání; majitelé domů pojištění prohlášení stránky; Požadavky na povodňové pojištění vyžadované veritelem (viz Pochopení povodňového pojištění proti povodním ); případně deklarace; a vaše poslední hypotéky a výpisy z vlastního kapitálu. Buďte připraveni poskytnout další dokumenty, jak je požádá požičovatel, zejména pokud jste samostatně výdělečně činný. (Přečtěte si Self-employed? 5 kroků k hodnocení hypotéky .)

Bottom Line

Nakonec je na věřiteli, aby zjistil, zda máte nárok na refinancování hotovosti nebo novou úvěr na bydlení. Můžete se kvalifikovat s některými věřiteli a nikoli jinými, protože úvěrové standardy se poněkud liší. Obchodujte s bankami, hypotečními makléři, online veriteli a družstevními záložnami, abyste našli nejlepší nabídku. A pokud chcete refinancovat, ujistěte se, že výtěžek používáte rozumně (viz 6 tipů, které mají být schváleny pro hypotéku ).