Terminologie hypoték vás dostala dolů? Nebojte se: Vyčíslit všechny složité fráze a slovní zásobu jako "amortizace" a "úvěr na hodnotu" stačí k zastrašování každého dlužníka. A pokud uvažujete o refinancování hypotéky, připravte se na to, abyste se dozvěděli nějaké nové pojmy: "výpůjční půjčka" a "refinanční sazba / termín". Představme vám.

Základy

Za prvé, přemýšlejte o refinancování jako o nahrazení existující hypotéky jiným, nebo o konsolidaci hypotéky do jediného úvěru. (Pro více informací o tom, viz Měl bych kombinovat dva hypotéky do jednoho? ) S se starým (hypotéka) a s novým, jak říkají. Jakmile refinancujete, vaše stará půjčka se vyplácí a na její místo je vložena nová.

Existuje spousta důvodů k úvahám o refinancování. Úspora peněz je zřejmá. V srpnu 2008 měla průměrná 30letá fixní hypotéka úrokovou sazbu ve výši 6,52%. Po finanční krizi se ceny za stejný druh hypotéky prakticky snížily na polovinu. S potenciálními úsporami, například 500 dolarů za měsíc na domově 250 000 dolarů, refinancování mělo smysl pro mnoho lidí. Výsledkem je vlna refinancování, která stále pokračuje nyní, o několik let později. Dokonce i jeden bodový rozdíl ve vaší sazbě může znamenat snížení platby o 150 dolarů. (Více informací o tomto tématu: Měli byste refinancovat hypotéku, když úrokové sazby poklesly?)

Refinancování může také nabídnout šanci převést hypotéku s nastavitelnou sazbou na fixní úrokovou sazbu, abyste zablokovali platby s nižšími úroky, zejména pokud se zdá, že sazby se budou pohybovat výše.

Dvě typy úvěrů

Existují dva základní refinanční úvěry. Nejjednodušší a nejjednodušší je refinanční sazba / termín (refiance). V tomto případě žádné skutečné peníze nezmění, kromě poplatků spojených s půjčkou. Velikost hypotéky zůstává stejná; jednoduše obchodujete stávající hypotéky s novějšími (pravděpodobně lepšími) termíny. Naproti tomu v hotovostním úvěru, aka hotovostní refinancování, je nová hypotéka větší než stará hypotéka. Spolu s novými podmínkami půjčky vyděláváte také s peněžním efektem, když vezmete svůj vlastní kapitál ve formě hotovosti nebo splácíte jiné dluhy.

Můžete získat nárok na refinanční sazbu / termín s vyšším poměrem úvěru k hodnotě. (Je to jednodušší získat půjčku, jinými slovy, i když jste horší úvěrové riziko.) Vyplácení úvěrů je s tvrdšími podmínkami. Pokud chcete, aby některé z akcií, které jste vytvořili ve svém domě v podobě hotovosti, vás pravděpodobně stojí - jak moc závisí na tom, kolik vlastního kapitálu jste vytvořili ve svém domě a vašem kreditní skóre.

Pokud je například skóre FICO dlužníka 700, poměr úvěru k hodnotě je 76% a půjčka se považuje za hotovost, věřitel by mohl přidat 0.750 bodů na počáteční náklady na úvěr. (Každý věřitel je jiný.) Pokud by částka úvěru činila 200 000 Kč, věřitel by do nákladů připočítal částku 1, 500 dolarů. Alternativně by dlužník mohl platit vyšší úrokovou sazbu - od 0,12% do 0,50% více, v závislosti na podmínkách trhu.

Proč tvrdší podmínky? Vzhledem k tomu, že výpůjční půjčky představují pro věřitele vyšší riziko, podle Casey Flemingové, hypotečního poradce, C2 Financial Corporation a autora "The Loan Guide: Jak získat nejlepší hypotéku. "" Statisticky platí, že dlužník je mnohem pravděpodobnější, že odešel z domu, pokud se dostane do potíží, pokud již z něj nevytáhne spravedlnost. Platí to zejména tehdy, když vynaložil více, než původně investoval do zálohy. V důsledku toho je každá půjčka, která je považována za hotovost, cenově vyšší, aby odrážela toto riziko, dokud nebude existovat tolik kapitálu, že dlužník již pravděpodobně neodejde. "

Ale vyšší kreditní skóre a nižší poměr půjčky k hodnotě mohou posunout čísla ve vaší prospěch. Například, dlužník s úvěrovým skóre 750 a poměr úvěru k hodnotě nižší než 60% nezaplatí žádné dodatečné náklady na výpůjční půjčku, neboť není pravděpodobné, jestli on nebo ona dělala rychlost / termín refi.

Vaše půjčka může být výpůjční půjčka i v případě, že neobdržíte hotovost. Pokud vyplácíte kreditní karty, půjčky na auto nebo cokoli jiného, ​​co původně nebylo součástí hypotéky, věřitel pravděpodobně považuje za výpůjční půjčku. Pokud konsolidujete dvě hypotéky do jedné a jedna byla původně výpůjční půjčka, nový konsolidovaný úvěr bude také hotovost.

Více Američanů, kteří si vybrali refinancování v hotovosti

Přestože mnozí odborníci v oblasti financí by radili, kdyby váš domov vyřadili ze svého vlastního kapitálu při refinancování hotovosti, nedávné údaje od Freddie Mac ukazují, že Američané vybírají tento druh úvěru za ceny, od finanční krize.

V prvním čtvrtletí roku 2017 si téměř polovina dlužníků vybrala možnost hotovosti, což je výrazně pod úrovní 90% dosaženou těsně před finanční krizí, ale prudce vyšší než v roce 2012, kdy poklesla na 12%. Proč nárůst? Nejen, že úrokové sazby hypoték zůstanou nízké navzdory rostoucímu úrokovému riziku, ceny domů v mnoha oblastech země se zvýšily až do okamžiku, kdy majitelé domů mají dostatek vlastního kapitálu, aby si vynaložili hotovostní refinancování za cenu. Tyto vyšší poměry úvěru k hodnotě a zlepšené osobní bilance Američanů usnadňují kvalifikaci.

Zajímavé mezery

Za pomoci hypotečního makléře může být z vašeho refinancování vygenerováno malé množství hotovosti, aniž by to bylo považováno za výpůjční půjčku (a za to, že vzniknou další poplatky). V zásadě funguje tím, že využije překrytí prostředků na konci jedné půjčky a začátku druhé. Zde popisuje Fleming:

"Je povoleno financovat závěrečné náklady v poměru cena / termín. Většina věřitelů umožňuje, aby tyto závěrečné náklady zahrnovaly předplacené náklady, jako jsou předplacené úroky, neuhrazené úroky z vašeho stávajícího hypotéka, peníze potřebné k předběžnému financování vašeho úschovního účtu, a dokonce i daně z majetku a pojištění, pokud máte čas správně .

"Když refinancujete, zaplatíte naběhlý úrok z existující hypotéky do dne splacení. Předem zaplatíte svůj zájem na nové půjčce od dne, kdy budete financovat, až do prvního měsíce následujícího měsíce. pak nemáte platbu v příštím měsíci, proto jste financovali měsíční zájem na hypotéce v rámci nové půjčky

"Pokud máte účet zabavený (nebo escrow) k placení pojistného a daní se stávající hypotéku, pak váš stávající věřitel drží některé z vašich peněz - alespoň pár měsíců z daní a pojištění každý. Když budete refinancovat, váš nový věřitel bude potřebovat nějaké peníze po ruce, když vaše daňové a pojistné účty jsou splatné, takže budou žádat o nějaké peníze předem. Obvykle to můžete financovat.

"Poté, co půjčka uzavře váš starý věřitel - kdo drží některé z vašich peněz - pošle vám šek, který se rovná zůstatek vašeho úschovního účtu, když jste vyplatil ten úvěr. některé poplatky se mění až do financování, většina věřitelů umožňuje trochu polštářku - až 2 000 dolarů v hotovosti zpět v úschově bez toho, aby půjčka byla považována za hotovost.

"Co to všechno znamená, že můžete financovat" náklady ", které nejsou skutečně náklady na vznik úvěru, ale spíše představují náklady na půjčku. aby bylo možné vytvořit asi 4 000 dolarů v hotovosti - správné okolnosti, pokud by byly pečlivě strukturovány - bez placení peněz. "

Spodní linie

Vaším úkolem jako dlužníkem je mít dostatek znalostí aby projednala možnosti s vaším věřitelem.Pro většinu lidí je vyhýbání se dodatečným nákladům na výpůjční půjčku nejlepším finančním pohybem.Pokud máte konkrétní důvod pro čerpání hotovosti z vašeho bydliště, výpůjční půjčka může být cenná, ale nezapomeňte, že dodatečné množství peněz, které zaplatíte za úroky za dobu trvání úvěru, může být špatným nápadem.