Investoři, kteří převlékají domů, jsou neosobní hrdinové nemovitostí. Přijmou zanedbané, zchátralé a někdy záměrně poškozené vlastnosti a zase je zpravidla dokonalejší, dokonce krásné. Chcete-li flip vlastnosti, pravděpodobně už víte o nástrahách, jako jsou skryté problémy a překročení nákladů. Věděli jste však, že když prodáte nemovitost, musíte zveřejnit informace o jejím stavu, které by mohly negativně ovlivnit její hodnotu? Pokud tyto informace úmyslně utajíte, můžete být odsouzeni k podvodu kromě toho, že jste byli žalováni. Prodávání nemovitosti "tak jak je" vás z těchto zveřejnění nevymaže.

(Další informace o koupi domu naleznete v příručce: Průvodce po koupi domu v USA)

Tato pravidla se týkají každého, kdo prodává domov; Nicméně, oni jsou více pravděpodobné, že ovlivní ploutve, kteří se často zabývají nemovitostí ve špatném stavu. Zjistěte specifické zákony vašeho státu o požadovaných informacích od vašeho státního úřadu pro správu nemovitostí a místního plánování. Některé státy jsou ve svých požadavcích na zveřejňování ve srovnání s ostatními mírnější. Zde je několik typů informací, které byste museli zveřejnit - nebo byste chtěli zveřejnit, a to i v případě, že zákony vašeho státu to nevyžadují - takže váš kupující nebude mít důvod k podání žaloby proti vám.

1. Smrt v domácnosti

Někteří kupci mohou mít obavy nebo pověry o koupi domova, ve kterém někdo zemřel, takže je důležité vědět, zda váš stát vyžaduje, aby prodávající zveřejnili předchozí smrt v domě.

"Každý stát bude mít mírně odlišné požadavky na zveřejnění," říká Jim Olenbush, realitní makléř Texas. "Například v Texasu nemusejí být odhaleny úmrtí z přírodních příčin, sebevraždy nebo nehody, které nesouvisejí s majetkem."

"Prodávající je povinen zveřejnit údaje o úmrtí které se týkají stavu majetku nebo násilných zločinů, "říká. Například, jestliže dítě předchozího cestujícího se utopilo v bazénu, protože nemělo vhodné ochranné ohrazení, prodávající by musel odhalit smrt i po nápravě že existuje riziko, že by prodejci nemuseli zveřejňovat smrt na majetku.

"Neexistují žádné státy, v nichž je povinnost zveřejnit smrt osoby který zemřel v přírodních podmínkách, "říká advokát Matthew Reischer, generální ředitel společnosti LegalAdvice com." Některé státy však ukládají povinnost na stigmatizovaný dům nebo byt, ve kterém došlo k sebevraždě nebo vraždě. - uložit prodávajícímu kladnou povinnost, pokud Máte vědomí, že jejich nemovitost je pronásleduje mrtví."

I když není nutné zveřejnění - například Gruzie nevyžaduje odhalení vraždy nebo sebevraždu - možná se budete chtít mýlit na straně oznámení kupujícího o úmrtí na majetku. "Pokud je prodávající znepokojen odpovědností, nejlépe je poradit, ať je to vše předem, a to i v případě, že to zákon nevyžaduje," říká Olenbush. "Kupující se vždy slyší o věcech od sousedů a překvapení by mohlo způsobit, že se vydají z kupní smlouvy nebo se diví, co ještě prodávající neříká. "

2. Okolní obtížnost

Obtěžování je hluk nebo zápach ze zdroje mimo majetek, který by mohl dráždit obyvatele nemovitosti. Severní Karolína vyžaduje, aby prodejci zveřejňovali zvuky, pachy, kouř nebo jiné obtíže z komerčních, průmyslových nebo vojenských zdrojů, které se dotýkají majetku. Michigan vyžaduje, aby prodávající zveřejnili farmy, farmářské operace, skládky, letiště, střelnice a další obtěžování v okolí, ale Pennsylvania nechává kupujícího, aby určil přítomnost zemědělských nepříjemností.

3. Nebezpečnost pro životní prostředí a přírodu

Je-li v domě zvýšené riziko poškození přírodní katastrofou nebo má známá nebo potenciální kontaminaci životního prostředí, může být požadováno, abyste tyto informace poskytl kupujícímu.

Texaské zákony vyžadují, aby prodejci odhalili přítomnost nebezpečných nebo toxických odpadů, azbestu, močovinoformaldehydové izolace, radonového plynu, nátěrové hmoty na bázi olova a předchozího využití prostor pro výrobu metamfetaminu.

Zákon o zveřejňování stavu majetku v New Yorku vyžaduje, aby prodejci informovali kupující o tom, zda se nemovitost nachází v povodí, mokřadu nebo zemědělské oblasti; zda byla někdy skládka; jestliže někdy existovaly zásoby paliva nad nebo pod zemí na pozemku; pokud a kde struktura obsahuje azbest; pokud je instalace olova; zda byl dům testován na radon; a zda došlo k rozlití nebo unikání nějakého paliva, oleje, nebezpečné nebo toxické látky.

Státy mohou také vyžadovat zveřejnění důlních důlků, podzemních vrtů, osídlení, posuvu, nepokojů nebo jiných defektů zemské stability. Kalifornský zákon o zveřejňování informací o přírodních katastrofách vyžaduje, aby prodejci zveřejnili, zda se nemovitost nachází v zóně seismického nebezpečí, a proto by mohla být po zemětřesení podrobena zkapalňování nebo sesuvu půdy.

Zatímco většina požadavků na zveřejňování je řízena státy, federální vláda požaduje jeden: zveřejnění, že olověný nátěr může být přítomen na jakémkoli majetku postaveném před rokem 1978.

4. Informace o sdružení vlastníků domů

Pokud je domov řízen sdružením vlastníků domů (HOA), měli byste tuto skutečnost zpřístupnit. Také potřebujete vědět o finančním zdraví HOA a poskytněte tyto informace kupujícímu, aby mohl rozhodnout o koupi.

"Kupující, kterého znám, koupil kondominium, a prodejce si omylně zapomněl koupit kupujícího posledních 12 měsíců," říká Ed Kaminsky, prezident a generální ředitel společnosti SportStar v Manhattan Beach v Kalifornii."Sedm měsíců později bylo kupujícímu vyměřeno 30 000 dolarů za zlepšení nemovitostí. Prodávající byl následně žalován kupujícím za to, že nezveřejnil tyto důležité poznámky. "

5. Opravy

Co jste opravili a proč? Kupující potřebují znát historii oprav domů, aby mohli své domácí inspektory věnovat zvýšenou pozornost problémovým oblastem a vědomi si pravděpodobných budoucích problémů. Texaské právo například požaduje, aby prodávající zveřejnili předchozí stavební či opravy střech; skládkování, usazování, pohyb půdy nebo poruchy; a závady nebo poruchy ve stěnách, střechách, plotů, nadacích, podlahách, chodnících a jakýchkoli jiných současných nebo předchozích problémech ovlivňujících strukturální integritu domu. Možná budete muset také zveřejnit elektroinstalace nebo opravy a jakékoliv další problémy, o kterých byste chtěli vědět, jestli chcete koupit dům a žít v něm.

6. Poškození vody

Pokud se voda dostane tam, kde by neměla, může poškodit osobní majetek, narušit strukturu domu a dokonce vytvořit riziko pro zdraví, pokud podporuje růst plísní. Prodejci by měli informovat o minulých nebo současných netěsnostech nebo poškození vodou. Michigan například požaduje, aby prodejci objevili důkazy o vodě v suterénu nebo v prostorách procházení, úniku střech, závažných škod způsobených povodněmi, typu vodovodního systému (např. Pozinkovaného, ​​mědi, jiného) a všech známých problémů s instalací. To může být obtížné vědět o problémech s vodou (a mnoho dalších typů problémů), když přejíždíte domů a vlastníte ho pouze měsíc nebo dva.

"Existuje mnoho rizik pro ploutve nebo jiné osoby, které se účastní uzavření domu, kde je zapotřebí nějaké práce na majetku, který nebyl zřejmý při procházce, zejména v zimě nebo během suchého kouzla," říká Bill Price, Illinois obchodní právník. "V zimě nemusí být střecha, která uniká nebo má velmi staré šindele, kontrolována kupujícím nebo jejich domácím inspektorem. Podobně suché kouzlo může zakrýt problémy s únikem suterénu. "V takových situacích zkontrolujte, jak moc chrání zákony vašeho státu před zveřejněním informací, které byste nemuseli znát.

7. Chybějící položky

Někdy domobranci mají tolik na mysli, že si možná nevšimnou, že doma chybí podstatná součást, dokud se nepohnou. Některé zákony o zveřejňování informací se snaží tomuto problému zabránit. Texas a Michigan například požadují, aby prodejci zveřejnili, zda je v nemovitosti k dispozici dlouhý seznam položek, včetně kuchyňských spotřebičů, centrální klimatizace a topení, dešťových žlabů, odsávačů a ohřívačů vody.

8. Jiné možné zveřejnění

Kupující potřebují vědět, zda je domov ve zvláštní historické čtvrti, protože ovlivní jejich schopnost provádět opravy a úpravy a může také zvýšit náklady na tyto činnosti.

Texaské zákony vyžadují, aby prodejci zveřejnili aktivní termity nebo jiný hmyz ničivý dřevo, termit nebo škody způsobené hnilobou dřeva, které potřebují opravu, předchozí poškození termitem a předchozí ošetření termitem.Michigan a Severní Karolína také vyžaduje, aby prodejci zveřejnili historii napadení. Kontaktujte zákony vašeho státu, abyste zjistili, zda musíte zveřejnit informace o jakýchkoli škůdcích.

Mohli byste být také požádáni o to, abyste popsali problémy s odvodňováním nebo třídění, zónováním, probíhajícími soudními spory, změnami provedenými bez povolení, hraničními spory a věcným břemenem.

Jak zveřejnit

Některé státy, jako Michigan a Severní Karolína, vyžadují, aby prodejci používali konkrétní formulář pro zveřejnění. Pokud tomu tak není, vaše státní oddělení nebo komise pro nemovitost nebo asociace státních realitních kanceláří budou mít obvykle doporučenou podobu, kterou můžete použít. Formulář může být více či méně komplexní než to, co vyžaduje zákon státu. Pokud není formulář dostatečně komplexní pro vaši situaci, doplňte ji o seznam dalších položek, které chcete zveřejnit. Prodávající by měl kupujícímu písemně sdělit veškeré informace a kupující i prodávající by měli dokument podepsat a datovat. Ujistěte se, že přezkoumáte, co musíte zveřejnit, a jak to má být napsáno, s právníkem v oblasti nemovitostí.

Bottom Line

I když se ve vaší oblasti nevyžaduje konkrétní informace, pokud máte nějaké informace o domě, které by mohly způsobit, že kupující je nešťastný, můžete jej i tak chtít zveřejnit. Kromě morálních důvodů, proč jste byli upřímní s potenciálními kupci - a touha vyhnout se výdajům a potížím s soudním sporem - máte pověst, kterou chcete chránit. Pokud máte nějaké obavy ohledně toho, zda jste stav nemovitosti správně zprostředkovali, obraťte se na právního zástupce ve vašem státě.