Ekonomika nákupu pronájmu nemovitostí pro běžné příjmy a dlouhodobé zhodnocení kapitálu nebyla příznivější pro generaci nebo více, než jsou právě teď, pokud jste nebyli dostatečně chytří nebo dost naopak koupili na konci Velké recese v roce 2008.

A daňový kód je uložen ve prospěch vlastnictví nemovitostí i mimo vlastnictví domů.

Zvažte výhody

• S hypotečními úrokovými sazbami v rozmezí od 3,75% do 4,25%, můžete uzamknout největší klínu nákladového koláče za tyto nízké sazby po dobu 30 let.

• Dokonce i mírná inflace znamená, že budete splácet současný dluh s budoucími, levnějšími dolary. Nízká fixní úroková sazba zajištěná nemovitostí je nejlepším možným zabezpečením proti inflaci, protože tržní hodnota vašeho majetku a nájemné, které můžete účtovat, se mohou zvyšovat ve shodě s dalšími cenami v době prodloužení doby pronájmu, zatímco vaše hlavní výdaje mohou zůstat ploché.

• Hypoteční zástavní právo, pojištění a veškeré ostatní výdaje na údržbu pronájmu nemovitosti jsou odečitatelné od výnosů. (Viz také: Daňové úlevy pro vlastníky nájemních nemovitostí.)

• Pokud se jedná o sezónní pronájem, můžete ji využít dva týdny bez ohrožení odpočitatelnosti nákladů.

• Odpisy, povolené odpočty za opotřebení (3. 64% kupní ceny budovy za rok za 27,5 roku) mohou dokonce způsobit nominální ztrátu, kterou si můžete odpočítat od ostatních příjmů. Jinými slovy, můžete dosáhnout čistého kladného peněžního toku z příjmů z pronájmu sníženého o náklady a stále máte čistou ztrátu pro daňové účely. Uvědomte si však, že odpisy snižují nákladovou základnu pro výpočet kapitálových zisků, když je konečně prodáte. Můžete to všechno provést přípravou daňového přiznání v podobě daňového přiznání s balíčkem softwaru pro tvorbu daní, jako je TurboTax, jako byste už vlastnili. Pokud jste tak podali, začněte s vaším posledním daňovým přiznáním a zadejte podrobnosti o vaší budoucí investici a odhady výnosů a nákladů.

• Dokonce můžete zacházet s jednotkou ve svém vlastním domě nebo na vlastní nemovitost - např. Garážový apartmán nebo tchaj-ový byt - jako pronájem a propůjčení podílu hypotečních úroků a dalších výdajů na výnosy, čímž se sníží celkové náklady na život.

• V takzvané burze 1031 můžete prodat pronájem nemovitosti a investovat do jiného "podobného druhu" bez zaplacení daně z kapitálových výnosů.

Nyní zvážte nevýhody

• Největší varování je, že nemovitost není tekutá. Dokonce i na trhu prodavačů hotovosti, jako je New York City nebo San Francisco, může trvat několik měsíců dokončení prodeje, a pokud vaše načasování je poháněno neočekávanou potřebou nebo jinými nároky, možná nebudete mít nejlepší cenu, jako v bytě trhové nepříjemnosti v letech 2006-2008, kdy se medián nových cen domů snížil o zhruba 30%.

• Úroky a hlavní část hypotéky mohou být pevně stanoveny, ale není zaručena, že daně nebudou růst rychleji, než byste mohli zvýšit nájemné, nebo že pojistné nebude hroutit, jako tomu bylo v důsledku 2012 Hurricane Písečné povodně, které zaplavily žádoucí pobřežní nemovitost v New Yorku a New Jersey, nebo že pohledávky z pojištění v takových případech budou poměrně upraveny.

• Navzdory vaší povinné péči o kontrolu potenciálních nájemníků, pokud skončíte s nájemcem z pekla, ten, kdo je potřebný a náročný, zaplatí pozdě, nebude vypínat vodu, nemůže změnit žárovku a jejichž přátelé, následovníci, děti a domácí mazlíčky nechávají za sebou stopu zkázu, pak se daňový kód ve výši 3 64% ročně odpisuje jako značně neadekvátní. (Můžete přidat řidiče do standardního leasingového formuláře, v němž stanoví pravidla týkající se obsazenosti, domácích mazlíčků, kouření, požadavků na pojištění nájemníků apod., Ale stále …).

• Sousedství se mohou změnit během tří desetiletí. S dobrým výzkumem a trochou štěstí vám vaše investice do nemovitostí vzkvétá uprostřed dalších dobře udržovaných domů a bytů a místní vybavení se skutečně zlepší, takže vaše peněžní toky se budou neustále zvyšovat, zatímco vaše náklady zůstanou stabilní. Ale věci se stávají. Například obce mohou být rozmarné nebo zkorumpované a možná byste našli nějaký nežádoucí vývoj, který by zasáhl vaše okolí. Měli byste věnovat pozornost místní politice, v níž investujete, stejně jako kde žijete.

• Daňový kód se může změnit snížením nebo vyloučením některých nebo všech daňových výhod pro vlastnictví domů.

• Hospodářství není pro každého. Můžeš se cítit rozpačitě o zvýšení nájemného. Vaši přátelé z levé strany by o ni mohli zásadně odmítnout, i když jste dobrým a přiměřeným druhem pronajímatele. (Je dobré být přátelé s vašimi nájemníky, ale přátelství může být snadné přetahovat míru, v níž můžete zvýšit nájemné. Jeden manhattanský majitel brownstone pronajal byt starým přátelům ze západního pobřeží a zranil se o 20 let později což bylo polovina tržního nájemného - po období zvláště vysoké inflace v roce 1970. Její přátelé byli lépe vyjednávající než ona.)

• Drobné opravy jsou ekonomické, pokud je můžete udělat sami, ale možná nemáte čas, nástroje nebo dovednosti. Ať už jste nebo nebyli šikovný, najděte místního řemeslníka (nebo ženy) a buďte velmi dobrý, a tak budou mít tendenci reagovat na nouzové situace.

Spodní linie

Ekonomika vlastnictví nemovitostí může být přesvědčivá, ale návratnost, kterou můžete dosáhnout, musí být mnohem vyšší, než byste mohli vydělat za konzervativní investice, jako jsou dluhopisy a investice s čistými čipy, rizika, z čehož nejméně patří vaše vlastní schopnost řídit majetek a nájemníky. (Viz též: Nákup druhého domova k pronájmu: Dos a Don'ts )