Jednou z klíčových charakteristik dobře sestaveného a diverzifikovaného portfolia je relativně nízká korelace mezi hlavními třídami akcií, které drží. Nedávné údaje však začínají naznačovat, že trhy s akciemi a dluhopisy se nyní více pohybují v tandemu. V souladu s tím investoři hledají jiné způsoby diverzifikace, které mají nízkou korelaci s běžnými indexy. V mnoha případech může být odpověď na nemovitost - pokud je zakoupena ve formě skutečných nemovitostí a nikoliv prostřednictvím veřejně obchodovaných cenných papírů.

Vzrůstající korelace

Historicky se trhy s akciemi a dluhopisy jen zřídkakdy vzájemně pohybovaly. Během posledních deseti let index Standard and Poor's 500 měl matematický korelační koeficient negativních hodnot 0,4 s dlouhodobými cennými papíry a korelací 0,1 s indexem Barclay Total Bond Index. Avšak akcie i dluhopisové trhy byly v roce 2015 nadhodnoceny a úrokové sazby se v příštích měsících nevyhnutelně zvýší. To vedlo k výrazné konvergenci pohybu cen akcií a dluhopisů a korelace mezi S & P 500 a dlouhodobými pokladnami je nyní pouze 0. 2. Toto číslo pravděpodobně bude nadále růst s úrokovými sazbami. (Více viz: Diverzifikace: Ochrana portfolií před hromadným ničením.)

Alternativa nemovitostí

Přestože nemovitost je vedle jediné jiné třídy aktiv kromě akcií, která překonala inflaci po dlouhou dobu, každá forma tohoto sektoru, která je zabalena jako veřejně obchodovatelná bezpečnost se s největší pravděpodobností bude pohybovat v tandemu s akciemi v průběhu času. To je částečně způsobeno skutečností, že stejné ekonomické faktory, které ovlivňují ceny akcií, mají podobný dopad na nemovitosti. Například veřejně obchodovaný realitní investiční fond (REIT) ocení ceny, když hodnoty nemovitostí, které vlastní, vzrostou. Když k tomu dojde, nárůst výnosů z pronájmu z těchto nemovitostí se také obvykle zvýší, což se projeví ve vyšším výnosu pro REIT. To zase zvýší poptávku od investorů a povede k vyšší ceně. (Další informace naleznete v části Klíčové tipy pro investování do REIT .

Cenné papíry, které investují do nemovitostí, musí rovněž splňovat stejné likvidní, transparentní a další regulační požadavky jako všechny ostatní nástroje veřejně obchodované. Tato úroveň shody může také do jisté míry sloužit k podobným podobám cenového pohybu. Z těchto důvodů mohou ti, kteří hledají opravdový nekorelační majetek v oblasti nemovitostí, získat lepší výsledky z přímého investování do nemovitostí.

Na rozdíl od veřejně obchodovaných REIT nebo jiných obdobných cenných papírů nelze realitní nemovitosti efektivně oceňovat stejným způsobem jako veřejně obchodované nástroje, protože v mnoha případech nejsou k dispozici potřebné informace, které by k tomu mohly být, nebo se mohou lišit v podstatě z různých důvodů.Podobné nemovitosti mohou být oceněny různými stranami v různých hodnotách a tyto ceny mohou být založeny na cenách z minulých odhadů jiných nemovitostí, které byly provedeny v jiném ekonomickém prostředí. (Více viz: Jak se diverzifikovat s REIT .)

Mnoho správců portfolia nemovitostí má také značný prostor pro to, jak označují své vlastnosti na trhu. Výpočet hodnot některých vlastností může být také skutečnou výzvou. V mnoha případech může být poslední hodnota, která byla oficiálně zaznamenána, jasně odlišná od její pravděpodobné současné hodnoty. Tento faktor lze nejlépe vidět, když se doma nebo podnikání hodnotí za danou cenu. O tři roky později je v blízkosti budovy vybudováno obrovské výrobní zařízení, takže lokalita těchto nemovitostí je mnohem cennější. Hodnoty těchto nemovitostí budou samozřejmě mnohem vyšší, než by byly založeny na jejich dříve oceňovaných cenách.

Klady a zápory

Nezávislý aspekt nemovitostí není jejich jediným přínosem. Vzhledem k tomu, že mnoho nemovitostí nelze prodávat rychle nebo snadno, často mohou prodávajícímu poskytovat dodatečnou prémii, pokud se prodávají, a jejich výnosy jsou také obvykle vyšší než výnosy poskytované veřejně obchodovanými cennými papíry. Výnosy z pronájmu se však mohou lišit v závislosti na ekonomické situaci a investoři, kteří jsou náhle nuceni prodat část nemovitosti z jakéhokoli důvodu, mohou způsobit podstatnou ztrátu, zatímco ti, kteří dlouhodobě drží své nemovitosti, mohou obvykle očekávat aby získal hezký zisk.

Daně mohou také výrazně ovlivnit návratnost kapitálu pro investory, ačkoli to může být v některých případech sníženo nebo odloženo v závislosti na tom, jak prodávající využívá výnosy. Ti, kteří používají svůj výnos na nákup majetku podobného druhu podle pravidel pro burzu oddílu 1031, mohou odložit zdanění jejich prodeje, dokud nebudou vyřazeny další nemovitosti. ( 10 věcí, které je třeba vědět o 1031 burzách .)

Bottom Line

Investoři, kteří se snaží snížit celkovou volatilitu svých portfolií, mohou zjistit, že akcie, což jim neposkytuje dostatečnou diverzifikaci v důsledku rostoucí korelace mezi dluhovými a majetkovými cennými papíry. Nelikvidní nemovitosti často pomáhají vyřešit toto dilema kvůli nedostatku efektivních cen a potenciálu pro dlouhodobé uznání. (Více viz: Může nemovitost stabilizovat vaše portfolio? )