My všichni riskujeme v životě. Ve skutečnosti se velké věci často uskutečňují přebíráním rizik; takže schopnost úspěšně řídit rizika ve vašem životě značně zvyšuje pravděpodobnost, že tato rizika budou obohacující. V tomto článku vám ukážeme, jak pracovat s rizikem a odměnami v okolí hypotéky. (Pokračujte v čtení o riziku, viz Určení rizik a rizikové pyramidy .)

Pákový efekt a refinancování
Nákup a financování domova představuje riziko, které většina lidí přijme. Historicky byl velmi obohacující. V uplynulých letech se stalo módou, že se navíc dostává dalšího rizika v souvislosti s vlastnígem domů tím, že využije hodnotu domu prostřednictvím refinancování hotovosti nebo úvěru na bydlení. Vyrovnávací refinancování a úvěry na vlastním kapitálu umožňují spotřebitelům půjčit si na hodnotu svých domovů. To je finanční páka - dodává další vrstvu rizika pro majitele domů. (Chcete-li se dozvědět více o koupi domů nebo nemovitostí, viz Nakupování za hypotéku , Investice do nemovitostí a >

Refinancování hotovosti a hypotéky mohou být použity téměř pro jakýkoli účel. Tato diskuse se zaměřuje na rizika využívání hodnoty domova k nákupu aktiv s cílem využít tyto aktiva k získání dodatečných příjmů. (Chcete-li si přečíst další články o úvěrech na vlastním kapitálu, viz

Úvěry z vlastního kapitálu: Náklady

, Úvěr v domácím vlastnictví: co je a jak funguje a Hypotéka: Důchodový nástroj .

Institucionální přístup k řízení aktiv a odpovědnosti

Odstranění vlastního kapitálu za účelem dalších investic vyžaduje důkladné pochopení řízení aktiv a závazků. Správa aktiv a pasiv zahrnuje řízení rizik spojených s půjčováním a investováním peněz. Finanční instituce věnuje velkou část času, úsilí a zdrojů na řízení aktiv a pasiv.

Finanční instituce dosahují zisku pomocí páky; avšak vzhledem k možnému riziku poklesu a souvisejícím externalitám jsou finanční instituce vysoce regulovány ve výši páky, kterou mohou využít, a rizika, která mohou trvat. Většinou dosahují zisky tím, že si půjčují peníze s určitou sazbou a termínem do splatnosti a investují tyto peníze do finančních nástrojů s podobnou splatností, profilů s nízkým rizikem a mírně vyšších očekávaných výnosů než míra, s jakou si poprvé půjčili peníze.
Ostatní přebírají větší riziko a snaží se dosáhnout většího zisku investováním vypůjčených peněz do finančních nástrojů se splatností delším než je doba jejich vlastních půjček, poměrně vyššími rizikovými profily a vyššími očekávanými výnosy. Čím vyšší jsou rozdíly mezi charakteristikami finančních institucí z jejich výpůjček, tím větší riziko přebírají prostřednictvím finančního pásu.(

)

Osvědčené postupy řízení aktiv Většina finančních institucí využívá pákový efekt k investování do dluhopisů nebo jiných aktiv s pevným výnosem. Typicky investují do akcií (více o tom později). Používají dva hlavní nástroje v řízení aktiv a pasiv: řízení úvěrového rizika a řízení úrokového rizika. Řízení úvěrového rizika zahrnuje posouzení bonity emitenta dluhopisu a řízení rizika selhání. Obecně platí, že čím nižší je rating emitenta dluhopisu, tím vyšší je očekávaná míra návratnosti nebo výnosu dluhopisu. (Pro více informací viz

Co je to podnikové hodnocení úvěru?
)

Řízení úrokového rizika zahrnuje řízení rizika spojeného se změnou ceny dluhopisu se změnou úrokových sazeb. (Existuje inverzní vztah mezi cenami dluhopisů a úrokovými sazbami.Vzhledem k tomu, že úrokové sazby stoupají, ceny dluhopisů klesají, jelikož úrokové sazby klesají, ceny dluhopisů vzrostou.) Nejčastěji používaným měřítkem rizika úrokového rizika dluhopisu je doba trvání. Délka dluhopisu je měřítkem změny procentní sazby dluhopisu v důsledku změny úrokových sazeb (obvykle 100 bazických bodů). Doba trvání je funkcí vážených peněžních toků dluhopisů. Dluhopisy s podobnou splatností a kupónovými splátkami (které tvoří peněžní toky dluhopisů) mají podobné trvání. Obecně platí, že čím delší je doba splatnosti dluhopisu, tím delší je její trvání, a tím i cena se změní se změnou úrokových sazeb. (Podrobnější informace o této koncepci naleznete v části Pokročilé koncepce Bond

.)

Rizika finančního páku jsou minimalizována, pokud trvání finančních institucí půjčuje na dobu trvání investic. Dobrým výsledkem by například bylo půjčit si peníze za dvouleté půjčky a investovat výnosy do dvouleté dluhopisy - půjčka a dluhopisy mají podobné peněžní toky a podobné trvání. Nesoulad trvání by byl půjčování peněz za roky a investice výnosu do desetiletého dluhopisu - úvěr by musel být obnovován každé dva roky, aby pokračovala v financování nákupu desetiletého dluhopisu nebo by dluhopis musel prodávat na konci dvou let. Není jisté, že by úvěr mohl být obnoven na základě původní úrokové sazby na konci každého dvouletého období, ani není jisté, že by dluhopis mohl být prodán po prvním roce za jeho původní cenu. Ve skutečnosti většina finančních institucí přijímá nějaká vypočtená rizika úvěru a trvání - jinak by bylo obtížné dosáhnout zisku. Nicméně, jak již bylo zmíněno dříve, stráví mnoho času, úsilí a peněz na zvládnutí těchto rizik. Využití hodnoty nemovitosti pro další investice

Vyčerpání vlastního kapitálu pro další investice vyžaduje efektivní řízení aktiv a závazků. Přístup majitelů domů k řízení aktiv a pasiv by se neměl velmi lišit od přístupu finančních institucí.

Stejně jako u finančních institucí to znamená, že by se měly provádět pouze investice do dluhopisů a dalších investic s pevným výnosem. Použití svého vlastního kapitálu k investování do akcií není pro průměrného člověka správným managementem aktiv a pasiv. Existuje extrémní riziko při využívání hodnoty domova k investování na akciovém trhu. Ceny akcií jsou příliš volatilní. Zatímco dlouhodobě očekávaná návratnost akciového trhu je vyšší než dluhopisy, není pravděpodobné, že požadavky na splácení hypotéky budou odpovídat výkyvům cen akcií. V době splatnosti splácení hypotéky by akciový trh mohl být v selloff. To je čas, kdy by investoři museli prodávat, aby mohli platit hypotéku. Prodej v době poklesu trhu omezuje budoucí výnosy z investic z růstu na trhu, což snižuje pravděpodobnost, že celková návratnost investice bude vyšší než úroky zaplacené z hypotéky.

Na druhou stranu, návratnost získaná při nákupu a držení dluhopisu do splatnosti může být jistě známa v okamžiku nákupu dluhopisu. (Obvykle se návratnost dluhopisu měří z hlediska výnosu, což je funkce jeho kupónových plateb a ceny. Výnosem dluhopisu do splatnosti je měření výnosu, které předpokládá, že dluhopis bude držen do splatnosti.) Pokud výnos do splatnosti pětiletá nevypověditelná dluhopis je 9% a úroková sazba hypotéky s pevnou úrokovou sazbou činí 6,5%, pak by bylo možné dosáhnout s téměř jistotou pětileté úrokové rozpětí ve výši 2,5%. Například, řekněme, že 200 000 dolarů ve vlastním kapitálu by mohlo být vyčerpáno prostřednictvím hotovostní refinancování do 30leté hypoteční s pevnou úrokovou sazbou ve výši 6,5%. 200 000 USD by mohlo být investováno do pětiletého dluhopisu s výnosem do splatnosti 9%. Během tohoto pětiletého období bylo možné získat úrokové sazby ve výši 2,5% nebo 5 000 USD ročně. Na konci pětiletého období by dluhopis vyspěl a hypotéku 200 000 dolarů mohla být splacena.
Problémy stále existují

Avšak i tento zjednodušený scénář má problémy. Hypoteční platby se obvykle provádějí měsíčně, zatímco platby za dluhopisy se zpravidla provádějí každých šest měsíců. Navíc je nepravděpodobné, že sazba hypotéky by mohla být tak nízká jako 6,5%, zatímco vysoce hodnocená dluhopis by poskytla 9%. Dluhopis s výnosem 9% pravděpodobně nese velké úvěrové riziko. Tento scénář rovněž ignoruje transakční náklady a daňové výhody / důsledky. Měla by být provedena analýza, která zahrnuje přínosy a náklady na refinancování existující hypotéky.

Závěr

Ziskové finanční instituce provádějí řádné řízení aktiv a závazků. Majitelé domů, kteří uvažují o získání vlastního kapitálu ze svých domovů, aby vynaložili další investice, musí mít pečlivé pochopení řízení aktiv a pasiv a rizik spojených s využitím hodnoty domova.
Finanční instituce nepoužívají pákový efekt k investování do akcií; ani by neměli majitelé domů. Výnosy akcií jsou příliš volatilní a neodpovídají peněžním tokům hypotéky.Dluhopisy držené do splatnosti eliminují riziko kolísání cen, přesto však představují problémy s peněžními toky.

Navíc by bylo náročné nalézt dluhopis s vysokým úvěrovým ratingem, který bude výrazně vyšší než úroková sazba uhrazená na hypotéce. Bylo by riziko úvěrového rizika investovat do dluhopisu s podstatně vyšší výnos než úroková sazba hypotéky. Pro většinu lidí představuje domov největší majetek a jejich úkryt - vytěžování vlastního kapitálu, aby investovalo s úvěrovým rizikem, nemusí být pro všechny skvělý nápad. Klepnutí na domácí kapitál by obecně měly být prováděny osobami, které mají jiné jmění než jejich domovy (kde je domov součástí celkového portfolia). V takovém případě by mohlo být vhodné využít hodnotu nemovitosti pro další investice a teprve pak investovat do dluhopisů nebo jiných investic s pevným výnosem.