V mnoha ohledech je trh s nemovitostmi v New Yorku na rozdíl od ostatních ve Spojených státech. Jedním z největších rozdílů mezi NYC a Any-Other-Town, USA, je, že byty na prodej v NYC jsou buď condos nebo co-ops. Ve většině míst jsou condos pravidlem, ale ne v Big Apple. Ačkoli co-ops převyšují počty koní v NYC - většina odhadů říká, že asi 75% je co-ops - více condos jsou na aktivním trhu v daném okamžiku. (Na konci srpna bylo na trhu v Manhattanu 526 dvoupokojových bytových jednotek a 764 kondomů.)

Začněme s rychlým vymezením rozdílu mezi družstvem a bytem: Když si koupíte byt, váš byt a procento společných prostorů patří vám. Když si koupíte coop, nemáte vlastně "koupit" svůj byt; místo toho kupujete akcie v korporaci, která je vaší budovou. Velikost vašeho podílu závisí na velikosti vašeho bytu; nákup akcií vám umožní obsadit jednotku v budově družstev. Při uzavření kondomu vám bude dáno skutky; při uzavření za družstvo získáte proprietární pronájem. (Podrobnější srovnání naleznete v části Základy a rozdíly coops, Condos & Condops .)

Někteří potenciální kupci, jako například jeden pár, s nímž jsme mluvili, se rozhodli koupit byt, ale poté, co se jejich hledání právě nachází, změní svůj názor. Původně tento pár si myslel, že by se rád vyhnul celotřídnímu přezkumu rady a omezení týkající se renovace a podnájmu bytů se dvěma ložnicemi, ale nakonec financí vyhrála: "Došlo k němu a cena. Doposud byla správná a budova byla skvělá - takže žádné stížnosti. "

Podle článku New York Times jsou kondomy a družstva stále ještě rozmanitými komoditami, ale "v jemných, avšak hmatatelných způsobech, každý z nich přijímá charakteristiky druhého, protože soutěží o dobře nakupené kupce na stále náročnějším trhu. "

Zde je srovnání funkcí kondosů a družstev, které vám pomohou při rozhodování o koupi.

Jaký typ budovy a kde?

Obecně řečeno, starší zřízené obytné zóny mají převahu družstev. Novější čtvrti, které byly dříve považovány za odlehlé, ale nyní se považují za "hip", jsou zde, kde najdete kondomy.

Gary Malin, prezident New York v oblasti realitního makléřství Citi Habitats, vysvětluje: "Pokud máte rádi historické nemovitosti, pravděpodobně skončíte v kooperaci, protože téměř všechny předválečné stavby jsou organizovány tímto způsobem. Také proto, že budovy družstev mají tendenci být starší než bytové domy, často se nacházejí ve více centrálních místech. Například téměř všechny obytné budovy, které vedou Park Avenue na Upper East Side (hlavní lokalita jakýmkoli opatřením), jsou koopy."

Pokud žijete ve skleněném domě na obloze, je to více váš styl, pravděpodobně se podíváte na spoustu condos, podle Malina. Kondo budovy se v New Yorku nestaly běžnými až do sedmdesátých let, takže jsou často modernější než co-ops. "Vzhledem k tomu, že dostupný pozemek pro nové bytové domy je na Manhattanu omezen," říká, "nejnovější stavby se pravděpodobně nacházejí ve vzestupných a" okrajových "sousedstvích na východním a západním pobřeží. V Queensu a Brooklynu jsme viděli spoustu novostavby, které byly postaveny v bývalých průmyslových oblastech podél nábřeží v Long Island City a Williamsburgu, stejně jako v Downtown Brooklyn. "

Většina z nich, condos a co-ops mají vrátný a superintendent na zaměstnance; někteří přidají concierge, který udělá vše, co ostatní dva neudělají. Vybavení může být nízké-klíč (možná jen skladiště v suterénu), nebo extrémní jako v jednom bytu na nábřeží v Brooklynu: denní péče a lázně pro domácí mazlíčky (tzv. Wag klub), kde personál hodinky, vlak a žvaní svého psa; pro dvojnohé obyvatele je upravená terasa, kulečník, klavírní místnost, promítací místnost, herna pro děti, posilovna, golfový simulátor a venkovní putting green.

Kolik můžete vydělat?

Jedním z nejzákladnějších indikátorů trhu co-op a condo v NYC je Quarterly Elliman Report. Podle druhého čtvrtletí roku 2015 zpráva o prodeji co-op a bytů se ceny obou typů nemovitostí pohybovaly vzhůru. Co-ops se dvěma ložnicemi zobrazily mediánovou cenu $ 1. 575 milionů; kondo, což je něco málo pod 2 miliony dolarů. U 3 ložnic byl diferenciál ještě výraznější - jen 3 miliony dolarů za co-op, 4 dolary. 65 milionů za byt.

Podle Warnera M. Lewise z The Harkov Lewis Team v Halstead Property, "Všechny nové vývoje jsou kondomy a jejich cena je zatmění to, co si někdo dokázal představit před lety … Zahraniční a domácí kupující chtějí bezpečné místo, aby své peníze . Nové nemovitosti v New Yorku získaly obrovskou výhodu, neboť "kapitálová ochrana" byla klíčem pro některé investory - investovali do peněz v investičních bytech, které dovolí a co-ops (z větší části) ne. "

Zálohové platby z obou typů vlastností se liší také podstatně. Je možné snížit pouze 10% kupní ceny kondomu; pro co-op budete muset snížit o 20% na 50%.

Co se týče nákladů na uzavření?

Uzavírací náklady na byt jsou vyšší než v případě co-op. Pro podrobnosti jsme požádali správce nemovitosti Adam Stone, aby porovnal oba. Tady je to, s čím přišel: Za 1 milion dolarů s hypotékou ve výši 800 000 dolarů by uzavírací náklady byly: pojištění titulu pro kupujícího, 4, 500 dolarů; pojištění titulu pro věřitele, $ 1, 000; 700 dolarů, poplatky za nahrávání, 700 dolarů, daň z rezidence v New Yorku, 10 000 dolarů, NYS hypotéka, 15, 370 dolarů. Celková částka: 32, 270 dolarů (bez věřitelských poplatků, které se liší podle věřitele). Pro co-op, je to jen 10 000 dolarů zámecká daň.Podstatný rozdíl je způsoben skutečností, že byt je nemovitostí, zatímco společné akcie jsou osobním majetkem. "To může být jen sémantika pro některé, ale ne při výpočtu nákladů na uzavření. "

A pro každého, kdo se zajímá o "daň z domů", Stone vysvětluje: "New York má daň z převodu ve výši 0,4% z prodejní ceny, která je účtována prodávajícímu obytné nemovitosti. Má také daň z převodu 1% kupujícího, označovaná také jako "daň z domů", protože se vztahuje pouze na obytné nemovitosti s cenou 1 milion nebo více dolarů. "

Jaké budou vaše měsíční poplatky?

V condos, měsíční účet se nazývá "běžné poplatky"; v co-ops je to "údržba. "Obě poplatky platí za údržbu budovy - společné prostory a terénní úpravy, platbu zaměstnanců a často i některé služby. Co-op majitelé zapisují jednu kontrolu měsíčně, majitelé bytů zapisují dva (jeden pro údržbu budov a jeden pro daně z nemovitosti), ale často spoluvlastník majitele dohromady je celkově nižší než účet majitele co-op údržby.

Údržba a běžné náplně nejsou v kamenu; veškeré velké náklady - nová střecha, nová lobby, více zaměstnanců - mohou vyvolat hodnocení, o čemž členové správní rady rozhodují a jen zřídka se mohou obrátit.

Kolik jste ochotný říkat představenstvu?

Většina koopských desek má přísný a často zdlouhavý aplikační proces; bytové desky jsou obecně méně náročné. Lewis to shrnuje: "V družstvu musíte nejen mít peníze na koupi bytu (nebo financování, aby tak učinil), musíte také být schválena správní radou po podání žádosti, která je obvykle velmi podrobná a časově náročné. Pak, bez jakéhokoli důvodu, může být odběratel odmítnut po rozhovoru nebo dokonce dříve jen kvůli něčemu v jejich balíčku. Mám dohody a viděl obchody, kde je nulový rým nebo důvod odmítnutí. "

Myslíš, že přeháněl? Podívejte se na tyto sloupce ve zprávách BrickUnderground, zpravodajské oblasti v New Yorku, z hlavních důvodů, proč se Newyorčané odmítají v rozhovorech s co-op boardem a krivkovými kooperativními rozhovory.

"V domě může budova požádat kupujícího o balíček," říká Lewis, "ale není tam žádný rozhovor a budova má pouze právo na první odmítnutí (tj. Musí buď schválit, nebo byt musí to koupit sami), což znamená, že pokud máte podepsanou smlouvu, pokud se něco nestane kupujícímu (nebo financování), dohoda je stejně dobrá. "

Jaké jsou pravidla?

Co-op desky dělají spoustu pravidel. Mohou mít mandát, když si můžete cvičit trombone, ať už můžete umístit prázdninové dekorace na vaše dveře a zda se vaše zvíře může pohybovat s vámi. Většina pravidel je určena k podpoře harmonie, klidu a poctivosti společného života.

Pravidla, která odrazují některé domácí zákazníky a téměř všechny zahraniční odběratele, jsou co-op omezení na podnájem - coopopům je vzácné umožnit akcionářům pronajmout si jejich byty po delší dobu, pokud vůbec .Další pravidlo co-ops, které dělá nákupy mezinárodními nemožné, je, že je nepravděpodobné, že přijmou kdokoliv, jehož finanční prostředky jsou mimo USA.

Condos umožňují mezinárodním investorům koupit a pronajmout své prostory, obvykle s některými námitkami, které jsou obtížné.

"Co-ops se týkají vytvoření stabilní, dlouhodobé skupiny obyvatel. Zdá se, že Condos není tak znepokojen tím, že mnoho z nich, podle New York Times, "ukládá náročnější a početnější poplatky, zpřísňuje pravidla domu a odráží krátkodobé pronájmy, které mohou poskytnout budově hektickou atmosféru hotelu . "

Bottom Line

Malin to shrnuje nejlépe:" Obecně řečeno, co-ops jsou inteligentní volbou pro ty, kteří oceňují stabilitu a chtějí v budově "zakládat kořeny". Zeptejte se sami sebe: "Jsem v ní na dlouhou trať? "Coopy jsou mnohem méně přechodné než co-ops, takže je skvělé místo k životu, pokud chcete poznat své sousedy. Prostě buďte připraveni být analyzováni, poklepáni a podvedeni, ale pochopíte, že tento proces je tím, co udržuje co-op stabilní a pozoruhodně bezpečnou investici. "

Alternativně říká:" Pokud byste radši pochodovali do rytmu svého bubeníka - a vy si vážíte flexibility - pak byt může být moudrý výběr pro vás. Nicméně, pochopit tuto svobodu přichází za cenu. Condos jsou téměř vždy dražší než ekvivalentní družstva. Kromě toho, pokud vidíte nové tváře ve výtahu pravidelně, je to pro vás problém - podívejte se jinde. Nájemci mohou být obyčejní v bytových domech. Majitelé často využívají liberálnější politiky kondo. "

Pro související čtení viz

Manhattan Luxury Condos jako investice a mají právo pojištění bytů?