Pokud další dům, který máte v úmyslu koupit, přichází s obzvláště strmým cenovým tarifem, možná budete muset požádat o hypoteční hypotéku na jeho financování. Tyto úvěry, často více než půl milionu dolarů a více, jsou určeny k financování luxusních nemovitostí a domů ve vysoce konkurenčním místním trhu s nemovitostmi a mají jedinečné požadavky na upisování a daňové důsledky.

Ale kromě toho, že jsou velké, co přesně jsou jumbo půjčky nebo hypotéky, a jak se liší od jejich konvenčních, méně rozměrných protějšků?

Fannie Mae, Freddie Mac a úvěrové limity

Zhruba 90% všech hypoték zapsaných v USA je podpořeno dvěma kvazistátními vládními agenturami Fannie Mae a Freddie Mac. (Pro více viz:

Fannie Mae: Co dělá a jak funguje .) Tyto dvě agentury sekuritizují (tj. Kupují, balí a předávají) prakticky jakoukoliv hypotéku, na základě pokynů pro "vyhovující půjčku", které se podílejí na úvěrovém skóre a historii dlužníka, poměru dluhu k příjmu (DTI), poměru úvěru k hodnotě hypotéky a dalším klíčovým faktorem: velikosti úvěru. Od roku 2017 je vnitrostátní maximum pro přizpůsobené úvěry 424 USD, 100 pro jednopodlažní obydlí. Nicméně více než 208 krajů v okolí USA je označeno jako nákladově konkurenční oblasti (myslí si, že New York, Los Angeles, Nantucket); v těchto maximálních limitech úvěru lze dosáhnout $ 625, 500.

Když hypotéky překračují tyto prahové hodnoty, tak dostanou svůj status "jumbo". Mějte však na paměti, že jelikož hypoteční úvěry nespadají do souladu s úvěrovými omezeními a nebudou podporovány Fannie Mae nebo Freddie Macovou, mnoho z nich stále dodržuje pokyny pro "kvalifikované hypotéky" stanovené v lednu 2014 Úřadem pro ochranu spotřebitelů.

Kvalifikace: konvenční vs. Jumbo hypotéky

Jelikož půjčky z jumbo nejsou podporovány federálními agenturami jako tradiční hypotéky, věřitelé přebírají větší riziko, když je nabízejí. To znamená, že pokud se pokoušíte zajistit jedno, budete čelit přísnějším požadavkům na úvěr. Většina věřitelů bude chtít vidět následující:

Důkaz o příjmech:

• Přijďte se připravovat na dvouletou daňovou dokumentaci nebo podobné papírování, které dokazuje, že máte spolehlivý a konzistentní zdroj příjmů. Zájemci budou také chtít vidět, že máte k dispozici dostatek likvidních aktiv na pokrytí hypotečních plateb ve výši šesti měsíců nebo více. Sterlingové kreditní skóre a historie:

• Obecně potřebujete úvěrové skóre nejméně 620 (považováno za "spravedlivé") před tím, než vám půjčitel schválí konvenční hypotéku. Existuje však nízká pravděpodobnost, že věřitelé vás schválí pro hypoteční hypotéku, pokud vaše kreditní skóre klesne pod rozsah 700-720, i když existují určité důkazy, které se začínají měnit. Poměr dluhu k zisku (DTI):

• Jelikož většina běžných hypoték je také kvalifikovanou hypotékou, váš poměr dluhu k příjmu (měsíční dluhové závazky ve srovnání s měsíčním výnosem) musí být 43% . Stejné pravidlo by se vztahovalo i na jumbo hypotéky, které jsou také kvalifikované hypotéky, ale často věřitelé budou chtít, abyste měli nižší DTI, protože půjčka je tak velká. (Viz Jak ovlivňuje poměr dluhu k příjmu (DTI) moje schopnost získat hypotéku? Před splátky:

• vyšší zálohy - přibližně 30% nebo více - ve srovnání s běžnými hypotékami, které jsou typicky 20%. Poměr zálohových plateb k hodnotě hypoték se však u obou kategorií uvolnil, přičemž hlavní poskytovatelé úvěrů, jako je PNC Financial Services Group a Wells Fargo, nedávno nabízeli jumbo hypotéky za méně než 15%, resp. O 10% nižší. Porovnávání sazeb

V posledních měsících je průměrná roční procentní sazba (APR) pro jumbo hypotéku víceméně srovnatelná s běžnými hypotékami. Ve skutečnosti není neobvyklé vidět

nižší APR pro jumbo hypotéku. Chcete-li porovnat poměry jumbo hypoték, je vhodné použít kalkulačku hypoték, jak je uvedeno níže.

Daňový účet

Pokud jste již majitelem domů, pravděpodobně si uvědomíte, že od daní můžete odečíst úroky, které jste zaplatili za hypotéku za daný rok. Pravděpodobně jste se ale nikdy nemuseli obávat, že IRS umístí na tento odpočet.

Ano, můžete odečíst úroky z hypotéky - pokud je samotná hypotéka 1 milion dolarů nebo méně. Pokud je vaše hypotéka větší, nedostanete úplný odpočet. Například, pokud jste vybrali 2 miliony dolarů jumbo hypotéky, které naběhly 60 000 dolarů úroků za rok, můžete pouze odečíst 30 000 dolarů - úroky z prvního milionu hypotéky. Takže dostanete pouze daňový odpis na polovinu hypotečního úroku, ve skutečnosti.

Bottom Line

Požadavky na získání hypotéky jsou v těchto dnech přísné. Protože jumbo hypotéky jsou mnohem cennější a nejsou podporovány vládou, dlužníci musí mít značný majetek a silnou úvěrovou historii. Přesto existují náznaky, že jumbos se stávají snazšími získat; jistě, úrokové sazby z nich se shodují s úrokovými sazbami běžných hypoték.

Tyto nízké sazby byste mohly přispět k tomu, že hypoteční hráči z obřího hypotéky budou pravděpodobně mít vynikající úvěr a značný majetek. Bankéři také chtějí přitáhnout firmu osob s vysokou čistotou za dlouhodobý produkt, jako je hypotéka, protože tito dlužníci se mohou stát také klienty jiných produktů a služeb správy majetku, které banka může nabídnout.