Možná jste slyšeli, že "vládní úvěry" jsou k dispozici pro případné majitele domů, kteří jsou osídleni špatným úvěrem a / nebo historií bankrotů nebo foreclosures. Ve skutečnosti to ale není tak jednoduché.

Federální vláda není v podnikání v domácích půjčkách. V zájmu prosazování vlastnictví domů - zejména pro Američany s nízkými příjmy - může být ochoten za vás zaručit hypotéku, pokud máte méně než optimální úvěr. Jinými slovy, vláda slibuje věřiteli, že půjde o úvěr, pokud nebudete.

FDA vs. HUD

Federální vládní agentury pověřená podporou individuálního vlastnictví domů je Ministerstvo pro bydlení a rozvoj měst (HUD) Spojených států prostřednictvím jedné z jejích úřadů, Federální správa bytů (FHA) ). Zatímco HUD poskytuje samostatné úvěrové záruky, zaměřuje se na multifamily, nikoliv na jednotlivé domy (s výjimkou úvěrových záruk, které jsou k dispozici pouze domorodým obyvatelům, které kupují domovy nebo jiné nemovitosti). Je to výhradně společnost FHA, která zajišťuje hypotéky pro kupující v rodinném domě.

Způsobilost pro úvěr FHA

Chcete-li získat hypoteční úvěr zajištěnou FHA, musíte jít na věřitele schváleného FHA, obvykle banku. Jedna věc, která dělá FHA-garantovaný úvěr na bydlení obzvláště atraktivní, je, že pokud máte FICO skóre nejméně 580, musíte pouze zaplatit 3 5% kupní ceny v hotovosti.

Je-li vaše skóre FICO nižší než 580, budete muset přijít s 10% kupní ceny za zálohu. Přesto je to lepší než 14,8% kupní ceny, kterou průměrný kupující domů snížil na loňský rok. Výzkum společnosti RealtyTrac ukazuje, že v prvním čtvrtletí roku 2015 (nejnovějąí dostupné údaje) byla průměrná částka dolaru zaplacená při uzavření konvenční hypotékou 72, 590 dolarů, zatímco průměrná pojistka FHA snížila pouze 7, 069 dolarů.

-> ->

Nezapomínejte však na půjčky, které jsou pojištěny od FHA, za úvěry s "lehkým úvěrem", varuje expert hypotečního úvěru FHA Dennis Geist, který je ředitelem společnosti Treliant Risk Advisors ve Washingtonu. "Existuje mylná představa že úvěry FHA jsou subprime. Nic nemůže být dále od pravdy, "říká Geist. "Přestože úvěry FHA poskytují flexibilní kvalifikační pokyny, včetně nižších úvěrových bodů a vyšších poměrů dluhu k příjmu, prokázaná schopnost splácet je významným faktorem při schvalování jakékoli půjčky FHA. "

Pokud je vaše skóre FICO nižší než 580, získání úvěru zajištěného FHA může být těžké, dodává Geist. "Schválení dlužníků s úvěrovým skóre mezi 500 a 580 podléhá vyšším požadavkům na předplatné a dalšímu upisování," říká Geist."Je důležité si uvědomit, že" netradiční úvěr "nelze použít k vyrovnání negativního" tradičního "kreditu. "

Dodává, že ačkoli se můžete setkat s informacemi o naději na úvěry pojištěné FHA pro potenciální kupce s kreditními skóre nižší než 500, pravděpodobnost, že se skutečně děje, jsou nulové.

Dalším plusem úvěru pojištěného FHA je, že na rozdíl od konvenčních bankovních úvěrů vám půjčka FHA umožňuje získat peníze potřebné pro zálohu jako dárek od přátel, rodiny nebo charity. FHA dokonce umožní prodejci zaplatit za závěrečné náklady, i když to učiní, může zvýšit úrokovou sazbu hypotéky, protože nemáte dostatek peněz na zálohu, což vám činí méně peněz.

Jakékoliv nevýhody?

Předtím, než se rozhodnete pro půjčku s garantovanou FHA, zvažte některé z nedostatků. Za prvé, vaše možnosti jsou omezené než u běžných hypoték, protože můžete obchodovat pouze s věřitelem schváleným společností FHA. To omezuje vaši schopnost nakupovat za nejvýhodnější sazby a podmínky. "Pečlivé a úplné porovnání úvěrových produktů, poplatků a hypotečního pojištění je důležitým krokem při určování toho, který úvěrový produkt je pro vás nejlepší," konstatuje Geist.

FHA-pojištěné úvěry mají čepice na výši úvěru, které se liší podle regionu. Absolutní nejvyšší částka, kterou pojišťovna FHA zajistí, je 625 000 dolarů, což může být ve velkých metropolích omezeno. Dále, mnoho vývoje condos není schváleno FHA, takže některé méně nákladné možnosti bydlení jsou mimo stůl pro vás s půjčkou FHA.

Zvažte také, že ačkoliv hotovost potřebná dopředu může být nízká, požadované pojistné FHA pojištění výrazně zvýší vaši měsíční hypoteční splátky, neboť přispíváte do rezervního fondu HUD, který se používá k splácení bank, když FHA - garantovaná hypotéka je špatná. Pojištění hypotéky nemusí být vždy závislé na vašem příjmu.

Předem budete platit pojistné na hypotéku (UFMIP) ve výši 1,75% z výše základního úvěru. Pak na 30letou hypotéku, která je nejčastějším termínem půjčky FHA, roční pojistné může běžet až tak vysoko. 85% z výše úvěru, pokud zvolíte možnost nejnižší možné platby. Naopak, na 15letou půjčku o 10% nebo více, prémie klesne. 45%.

To je důvod, proč se někteří příjemci záruky úvěru FHA později pokoušejí refinancovat své nemovitosti běžným bankovním úvěrem, jakmile se jejich úvěrová historie zlepší. Chcete-li to udělat, a řekněte si sbohem FHA hypoteční pojistné platby, budete muset dostat FHA souhlas. "Pojištění hypotéky FHA pokračuje po celou dobu trvání úvěru," říká Geist, "takže primárním důvodem k refinancování úvěru pojištěného FHA obvyklým úvěrem by bylo odstranění hypotečního pojištění a / nebo zkrácení doby trvání úvěru . "

V horní části je však skutečnost, že hypotéky pojištěné FHA jsou předpokládané, což znamená, že ten, kdo si kupuje váš majetek, může od vás převzít, zatímco obecné hypotéky obecně nejsou.

"Předpokládaná půjčka FHA by mohla vytvořit konkurenční výhodu, když bude čas prodat, zvláště pokud jsou aktuální úrokové sazby vyšší než stávající sazba na úvěr FHA," říká Geist. "Náklady na převzetí jsou také nižší než náklady spojené s novým úvěrem. "Vaše půjčka FHA by tedy mohla být motivací, pokud se ocitnete v prodeji na trhu kupujících s rostoucími úrokovými sazbami.

Spodní linie

Úvěry zaručené společností FHA jsou součástí mandátu HUD, který povzbuzuje vlastnictví domů. Samotná HUD neposkytuje úvěrové záruky pro jednotlivé domy, s výjimkou úvěrových záruk podle § 184, které jsou k dispozici pouze domorodým Američanům, kteří si kupují domovy nebo jiné nemovitosti. Pokud máte přiměřeně dobrý kredit, ale máte nedostatečné finanční prostředky na zaplacení zálohy, může vám úvěr pojištěný FHA pomoci stát se majitelem domu. Ale kvůli omezením ceny nemovitosti, typu bydlení a volbě půjček - plus zvýšené náklady na pojištění hypoték - jste pravděpodobně lépe s konvenční hypotékou, pokud máte dostatek peněz na ruce. Všechno přichází k tomu, abyste plně prozkoumali své možnosti a vynaložili matematiku na předem a náklady na každou půjčku, kterou uvažujete.

Chcete-li se dozvědět více, podívejte se na

7 Věci, které je třeba vědět o půjčkách FHA Home, Minimální standardy FHA pro nemovitosti a Nejčastější důvody pro uplatnění úvěru FHA.