Pojištění soukromých hypoték (PMI) je druh pojistné smlouvy, která ochraňuje věřitele před rizikem, že kupující zanikaje a posune hypotéku do uzavření. Umožňuje také kupujícím, kteří nemohou - nebo se rozhodnou - neuskutečnit významnou zálohu na získání hypotečního financování za přijatelné ceny. Pokud si zakoupíte doma a snížíte méně než 20%, váš věřitel pravděpodobně minimalizuje své riziko tím, že před podpisem půjčky požádá o koupi pojištění od společnosti PMI.

PMI má prospěch věřitele (jediný příjemce PMI), ale může přidat značnou část vašeho měsíčního domu: Obvykle stojí asi 0,5 až 1% z částky úvěru ročně . PMI na půjčce ve výši 200 000 dolarů by například mohla stát až 2 000 dolarů za rok, tedy 166 dolarů. 67 každý měsíc za předpokladu 1% sazby PMI.

Nezaměňujte PMI s hypotečním životním pojištěním, které vám (nebo vašim příjemcům) půjčuje, abyste zaplatili hypotéku, pokud zemřete nebo se ztratíte. Viz Jak se mohu vyhnout placení soukromého hypotečního pojištění (PMI)? Další informace o PMI.

Protože prémie jsou drahé (a politika PMI prospívá věřiteli, - ne vy), je důležité pochopit, kdy a jak se můžete zbavit vašeho PMI.

Zákon o ochraně majitelů domů

Zákon o ochraně vlastníků domov z roku 1998 ("zákon o zrušení PMI") vstoupil v platnost dne 29. července 1999. Zákon řešil obtíže, které majitelé domů zaznamenali po zrušení pokrytí PMI po dosažení požadované úrovně vlastního kapitálu , a zavedla jednotné postupy pro zrušení a ukončení politik PMI. Zákon se vztahuje především na hypotéky na bydlení vzniklé po 29. červnu 1999 (pokud byl váš úvěr vystaven před tímto datem, budete muset kontaktovat svého poskytovatele úvěru pro další informace).

Zákon nastínil tři situace, kdy může být vyloučeno PMI placené dlužníky: automatické ukončení, požadované zrušení dlužníka a konečné ukončení, když půjčka dosáhne svého středu.

Automatické ukončení platnosti

V souladu se zákonem o ochraně majitelů domů musí váš poskytovatel úvěru ukončit PMI v okamžiku, kdy má zůstatek úvěru dosáhnout 78% původní hodnoty vašeho bydliště (jinými slovy, když váš kapitál dosáhne 22 %), za předpokladu, že jste na splátky hypotéky aktuální. Pokud nejste aktuální ve vašich platbách v den, kdy je vaše hypotéka naplánována tak, aby dosáhla limitu 78%, věřitel musí automaticky ukončit PMI v první den prvního měsíce následujícího po datu, kdy jste stávající. Jakmile je PMI ukončen, věřitel nemůže požadovat další platby PMI více než 30 dní po datu ukončení, nebo - pokud jste za plateb - den po ukončení platby, který se stává aktuálním na vašich platbách, podle toho, co nastane dříve.

Je důležité si uvědomit, že prahová hodnota 78% je založena na datu, kdy je úvěr naplánován , a to podle vašich plánů odpisování, a nikoliv na základě vašich skutečných plateb. To znamená, že pokud jste uskutečnili dodatečné platby a dosáhli 78% prahové hodnoty před plánovaným termínem, váš věřitel nemusí ukončit PMI až do původně stanoveného data, což by vám mohlo zanechat měsíce - nebo dokonce roky - zbytečných plateb PMI. Abyste se vyhnuli nadměrným platbám, můžete požádat o zrušení pokrytí PMI (viz následující část). Také si povšimněte, že požadavky na hypoteční úvěr FHA se liší od běžných úvěrů a závisí na tom, kdy vznikla vaše půjčka a kolik peněz jste odložili. Kontaktujte svého věřitele a zjistěte, jak a kdy můžete snížit pojistné na hypotéku (PMI).

Požadavek na zrušení dlužníka.

Podle zákona mohou dlužníci s dobrou historií plateb požadovat, aby byl PMI zrušen, pokud jejich podíl na majetku dosáhne 20% kupní ceny nebo oceněné hodnoty. Máte "dobrou historii plateb", pokud:

• nebyla provedena platba, která uplynula 60 dnů nebo více během prvních 12 měsíců posledních dvou let před datem zrušení (nebo datum, zrušení, podle toho, co nastane později); nebo
• nebyla provedena platba, která trvala 30 dní nebo více po splatnosti, do dvanácti měsíců před datem zrušení (nebo datum, kdy požadujete zrušení, podle toho, co nastane později).

Podle zákona jsou věřitelé povinni vás informovat o vašem právu zrušit PMI. Není překvapením, že předtím, než byl zákon přijat, mohli věřitelé (a často i) nadále vyžadovat měsíční platby v rámci PMI dlouho poté, co si dlužníci vybudovali značné podíly ve svých domácnostech a věřitel už nebyl vystaven riziku ztráty ze selhání dlužníka. To je nyní nezákonné.

Chcete-li požádat o zrušení, musíte:

• Odeslat písemnou žádost o zrušení;
• Mějte dobrou historii plateb;
• Buďte aktuální na splátky hypotéky;
• Uspokojit požadavky věřitele na důkaz, že hodnota nemovitosti neklesla pod původní hodnotu (například hodnocení); a
• Ujistěte se, že váš vlastní kapitál v nemovitosti nepodléhá podřízenému zástavnímu právu (např. druhé hypotéce).

Jakmile byl PMI zrušen, věřitel nemůže požadovat další platby PMI více než 30 dnů po obdržení písemné žádosti nebo datum, kdy jste splnili požadavky na důkazy a certifikaci, podle toho, co nastane později.

Zaplacení hypotéky není jediným způsobem, jak vytvořit kapitál, který vám umožní požádat o zrušení. Vylepšení, které dodávají vaší domácnosti dostatečnou hodnotu, vám mohou přinést i požadované minimum. Pokud provádíte rozsáhlou rekonstrukci - například významnou remodelaci kuchyně - zkontrolujte čísla, abyste zjistili, zda máte nárok na písemnou žádost o zrušení PMI.

Konečné ukončení platnosti

Pokud jste dosud nedosáhli 78% prahové hodnoty, můžete stále eliminovat platby PMI. Podle zákona musí váš věřitel ukončit PMI do prvního dne v měsíci následujícího po datu, kdy půjčka dosáhne středu svého plánu odpisování.Tento "střed" je v polovině období mezi datem vzniku úvěru a datem, kdy má být hypotéka naplánována k amortizaci. 30letá půjčka by například dosáhla středu po 15 letech.

Opět platí, že platby na konečné ukončení platby musíte být aktuální. Pokud nejste, PMI bude ukončena, jakmile se stanete aktuální. Váš věřitel nemůže požadovat platby za více než 30 dní po ukončení PMI.

Další možnost: Refinancování

Majitelé domů mohou mít jinou možnost, jak se zbavit PMI: refinancování. Pokud se domníváte, že hodnota vašeho domova se ocitla, nový úvěr může představovat méně než 80% hodnoty domu, což znamená, že nebudete muset zaplatit PMI. Zatímco to může pomáhat majitelům domů, je důležité udělat nějaké množství křupavé předem, aby se ujistil, že refinancování má finanční smysl. Obecně platí, že pokud můžete refinancovat s příznivou nižší úrokovou sazbou a zbavit se PMI současně, může to být dobrý krok.

Spodní linie

Pokud nemůžete snížit 20% ceny při koupi domu, bude váš věřitel požadovat, abyste si koupili soukromé hypoteční pojištění. PMI chrání věřitele v případě, že přestanete provádět platby; nechrání vás. Nejdůležitější bod, který si musíte zapamatovat: Sledování, jak brzy máte nárok na zbavení se PMI a ujistěte se, že váš věřitel vyloučí, může vám ušetřit významné peníze. Za to stojí.