Co je to "úvěr v domácím vlastnictví"?

Úvěr na vlastním kapitálu, nazývaný také "kapitálový úvěr", úvěr na splátky vlastního kapitálu nebo druhá hypotéka druh spotřebitelského dluhu. Umožňuje majitelům domů požádat o půjčku proti jejich vlastnímu kapitálu v rezidenci. Úvěr je založen na rozdílu mezi vlastním kapitálem a domácí tržní hodnotou. V podstatě se jedná o hypotéku a také poskytuje zajištění pro cenný papír kryté aktivy vydaný věřitelem a daňově uznatelné úroky pro dlužníka. Stejně jako u případných hypoték, pokud nebude úvěr vyplacen, může být dům prodán, aby uspokojil zbývající dluh.

Úvěry v oblasti vlastního kapitálu explodovaly po popularizaci zákona o reformě daní z roku 1986, jelikož umožnily spotřebitelům trochu obcházet jednu z hlavních ustanovení, která vyloučila snížení úroků z většiny spotřebitelských nákupů . Velká výjimka: zájem o službu dluhu na bydlení. Dnes, s vlastním kapitálem, majitelé domů si mohou půjčit až 100 000 dolarů a po odevzdání svých daňových přiznání (za předpokladu, že učiní detailní odpočty) si stále odpočítají všechny úroky.

Jak velké jsou úvěry z vlastního kapitálu?

Kolik si člověk může půjčit, je částečně založen na poměru kombinované půjčky k hodnotě (CLTV) ve výši 80% až 90% hodnoty oceněné v domě. Částka půjčky, stejně jako úroková sazba, bude samozřejmě záviset také na úvěrovém skóre a historii plateb dlužníka.

ROZDĚLOVÁNÍ "Úvěr v rámci vlastního kapitálu"

Úvěry z vlastního kapitálu jsou rozděleny do dvou odrůd - úvěrů s pevnou úrokovou sazbou a úvěrových linek. Úvěry s pevnou úrokovou sazbou poskytují dlužníkovi jednorázovou platbu, která se splácí za stanovenou dobu (obecně pět až patnáct let) s dohodnutou úrokovou sazbou. Platba a úroková sazba zůstávají stejné po celou dobu trvání úvěru. Musí být splaceny v plné výši, pokud je prodán domov, na kterém jsou založeny.

Výhody pro spotřebitele

Úvěry z vlastního kapitálu poskytují snadný zdroj peněz. Získání jednoho je pro mnoho spotřebitelů poměrně jednoduché, protože jde o zajištěný dluh. Poskytovatel úvěru provádí úvěrovou kontrolu a rozhoduje o zhodnocení vašeho bydliště, aby zjistil vaši úvěrovou způsobilost a kombinovaný poměr úvěru k hodnotě.

Úroková sazba z úvěru na bydlení - ačkoli je vyšší než v případě první hypotéky - je mnohem nižší než úroková sazba na kreditní karty a jiné spotřebitelské úvěry. Jako první je důvodem, proč si spotřebitelé půjčují proti hodnotě svých domácností pomocí půjčky s fixní sazbou pro domácnosti, splácet zůstatky kreditních karet (podle bankovní karty). Úroky zaplacené z vlastního kapitálu jsou rovněž daňově uznatelné, jak bylo uvedeno výše. Takže konsolidací dluhu s úvěrem na bydlení získávají spotřebitelé jednotnou platbu, nižší úrokovou sazbu a daňové výhody.

Výhody pro věřitele

Úvěry domácností jsou sen, který se stává věřitelem, který po zaplacení úroků a poplatků z počáteční hypotéky dlužníka získává ještě vyšší úroky a poplatky.Pokud je dlužník nesplácen, věřitel dostane všechny peníze získané z počáteční hypotéky a všechny peníze získané z vlastního kapitálu; a věřitel dostane nemovitost znovu a znovu ji prodat. Dokonce i když nefinancoval první hypotéku, věřitel získává zajištěný úvěr, který může být výhodnější než typická nezajištěná nebo osobní půjčka. Z pohledu obchodního modelu je těžké přemýšlet o atraktivnějším uspořádání.

Správná cesta k použití úvěru v rámci vlastního kapitálu

Úvěry z vlastního kapitálu mohou být cennými nástroji pro odpovědné dlužníky. Pokud máte stabilní a spolehlivý zdroj příjmů a víte, že budete schopni splácet úvěr, jeho nízká úroková sazba a daňová uznatelnost to činí rozumnou alternativou.

Jsou obecně dobrou volbou, pokud víte přesně, kolik musíte půjčit a co budete peníze používat. Jste zaručena určitá částka, kterou obdržíte v plné výši při uzavření. "Úvěry na vlastním kapitálu se obecně upřednostňují pro větší a dražší cíle, jako je přestavba, zaplacení vysokoškolského vzdělání nebo dokonce konsolidace dluhů, protože prostředky jsou přijímány v jedné paušální částce," říká Richard Airey, úvěrový důstojník společnosti Finance of America Mortgage in Portland, Maine. Samozřejmě, že při podání žádosti může být nějaké pokušení půjčit si víc, než okamžitě potřebujete, protože dostanete výplata pouze jednou a nevíte, jestli máte nárok na další půjčku v budoucnu.

Rozpoznávání úskalí

Hlavní problém spočívá v tom, že půjčky v domácnostech se mohou zdát být příliš snadným řešením pro dlužníka, který může upadnout do věčného cyklu výdajů, půjček, výdajů a hloubení do dluhů . Bohužel tento scénář je tak obyčejný, že věřitelé mají termín pro to: přetížení, což je v podstatě zvyk čerpat úvěr za účelem splacení existujícího dluhu a uvolnění dodatečného úvěru, který pak dlužník použije k dalšímu nákupu.

Znovuzavedení vede ke spirálovitému cyklu dluhu, který často přesvědčí dlužníky, aby se obrátili na domácí úvěry, které nabízejí částku ve výši 125% vlastního kapitálu v dlužníkově domě. Tento druh úvěru často přichází s vyššími poplatky, protože, protože dlužník vzal více peněz, než dům stojí, úvěr není zajištěn zástavním právem. Navíc úrok vyplácený z části úvěru, která je vyšší než hodnota domu, je ne daňově uznatelná.

Pokud uvažujete o úvěru, který stojí více než váš domov, může to být čas na skutečnou kontrolu. Byli jste schopni žít v rámci svých prostředků, když dlužíte pouze 100% hodnoty vašeho domova? Pokud ano, bude pravděpodobně nerealistické očekávat, že budete lepší, když zvýšíte svůj dluh o 25% plus úroky a poplatky. To by se mohlo stát kluzkým sklonem k bankrotu.

Nakupujte kolem

Protože domácí úvěry ve vlastním kapitálu nezahrnují tak velké částky jako hypotéky, je snadnější porovnávat termíny a úrokové sazby. Když se podíváte, "nezaměřujte se pouze na velké banky, ale místo toho zvažte úvěr s místním družstvem," doporučuje Movearoo.com Nemovitost a relokace Expert Clair Jones. "Družstevní záložny někdy nabízejí lepší úrokové sazby a personalizovanější účetní službu, pokud jste ochotni řešit pomalejší dobu zpracování aplikací. "

Stejně jako u hypotéky, můžete požádat o odhad dobré víry. Ale předtím, udělejte svůj vlastní poctivý odhad vašich financí. Casey Fleming, hypoteční poradce společnosti C2 Financial Corporation a autor knihy "Příručka půjčky: Jak získat nejlepší možnou hypotéku", říká: "Měli byste mít dobrý pocit, kde je vaše kreditní a domácí hodnota před aplikací, aby se ušetřilo peníze. Zvláště na posouzení [vašeho domova], což je hlavní výdaj. Pokud vaše hodnocení přijde příliš nízké na podporu půjčky, peníze jsou již vyčerpány "- a neexistují žádné náhrady za nezpůsobilé.

Jen proto, že je to pro menší částku, neznamená, že nebudete procházet procesem podávání žádostí. Podle společnosti Sahakian, kromě poskytnutí důkazu o vlastnictví a dostupnosti vlastního kapitálu, budete muset platit nejméně za poslední měsíc, dva roky daňových přiznání, tři až šest měsíců bankovních výpisů, doklad totožnosti a případně další dokumentaci.

Spusťte čísla

Pokud máte nárok na půjčku, ujistěte se, že pochopíte, jak to funguje. Tradiční úvěry na bydlení mají termín splácení, stejně jako obvyklé běžné hypotéky. Provádíte pravidelné, pevné platby, které zahrnují jak jistinu, tak úroky. To je docela jednoduché.

Předtím, než podepíšete smlouvu, měli byste si s vaší bankou uvést čísla a ujistit se, že měsíční splátky půjčky budou skutečně nižší než kombinované platby všech vašich současných závazků. Přestože půjčky z vlastního kapitálu mají nižší úrokové sazby, váš termín na novou půjčku by mohl být delší než váš dluh.

Například pokud máte auto úvěr se zůstatkem 10 000 dolarů s úrokovou sazbou 9% se dvěma zbývajícími termíny, konsolidace tohoto dluhu na úvěr na vlastním kapitálu ve výši 4% s pět let by vám skutečně stálo více peněz, pokud jste vynaložili pět let na splacení úvěru na bydlení. Nezapomeňte také, že váš domov je nyní zárukou půjčky namísto vozidla, takže pokud máte úvěr z vlastního kapitálu, váš dům je v sázce, ne vaše auto. Ztráta vašeho domova by byla mnohem katastrofická.

Z tohoto důvodu byste se měli pokusit platit co nejvíce na půjčku každý měsíc, abyste chránili své bydliště před uzavřením trhu. Předtím, než uděláte něco, co dává váš dům do hlezna (nebo hlouběji do hlezen), zvážíte všechny své možnosti. A pokud získáte úvěr na zaplacení z plastu, odolat pokušení spouštět tyto faktury kreditními kartami znovu.