Když se rozhodnete pro úvěr na domácí kapitál (HELOC), tak se nazývá období čerpání obvykle trvá deset let. Během této doby si můžete půjčit peníze podle potřeby a dělat nízké úroky pouze platby na to, co jste si půjčili. Mnoho majitelů domů to dělá jen proto, že v krátkodobém výhledu zhorší. Po uplynutí výpovědní lhůty však již nemůžete půjčovat z vaší linky a musíte začít plně amortizované platby úroků a jistiny během doby, která je známa jako doba splácení, která je obvykle 20 let. To znamená, že vaše měsíční platby mohou být výrazně vyšší, než byly během období čerpání, a mnoho domácností skončilo s platební šok. Jeden způsob, jak vyřešit problém platebních šoků, je refinancování vašeho HELOCu a existuje několik způsobů, jak to udělat. Tento článek vysvětluje, jak se kvalifikovat, jaké jsou vaše možnosti, a klady a zápory každého z nich. (Pokud potřebujete refinancovat běžný úvěr z vlastního kapitálu, viz Refinancování vašeho úvěru z vlastního kapitálu: Příručka návodů .)

Způsobilý k refinancování vašeho HELOC

Refinancování HELOCu je podobné uzavření nebo refinancování první hypotéky. Budete se muset kvalifikovat na základě vašich příjmů, výdajů, dluhů a majetku, což znamená poskytnutí dokumentů, jako jsou výplaty, formuláře W2, daňové přiznání, hypoteční výpisy, průkazy totožnosti, doklad o pojištění a jakékoli další dokumenty, které pojišťovatel považuje za nezbytné. Chcete-li získat nejnižší úrokové sazby, musíte mít vynikající skóre FICO: někde v rozmezí 740 až 850. Mohli byste se kvalifikovat s hodnotou až 620, ale zaplatíte více než dvojnásobek úrokové sazby někoho s vynikajícím skóre a možná budete mít těžší čas najít půjčku, která s vámi bude pracovat. (Další informace naleznete v části 5 největších faktorů, které ovlivňují váš kredit .)

Budete muset mít dostatek kapitálu ve svém domě poté, co jste si vybrali novou půjčku, abyste splnili pokyny věřitele pro kombinovanou půjčku na hodnotu. Někteří věřitelé nechávají majitelům domů s vynikajícím úvěrovým úvěrem až 100% hodnoty svého domova, ale je obyčejné, aby si mohli půjčovat pouze 80% až 90%. Zde je příklad toho, jak je toto určeno:

Hodnota nemovitosti: $ 300, 000

První hypotéční zůstatek: $ 190, 000

Bilance HELOC: 50 000 USD

Celkem půjčeno: 240 000 USD

Kombinovaný úvěr v hodnotě: 80%

chcete pouze refinancovat stávající zůstatek HELOCu a nechcete si půjčit víc, měli byste být schopni najít věřitele, který s vámi bude pracovat, zejména pokud máte dobrý kredit. Také, čím více vlastního kapitálu máte, tím nižší bude vaše úroková sazba.

Možnosti pro refinancování

Existují čtyři způsoby, jak refinancovat úvěr vašeho domova.Zde jsou vaše možnosti a klady a zápory každého z nich.

1. Požádejte o změnu úvěru

Jak to funguje:

Obraťte se na svého věřitele a vysvětlete, že budete mít problémy s platebními platbami po skončení losování. Zeptejte se, zda může věřitel s vámi pracovat na změně podmínek půjčky způsobem, který zpřístupní měsíční platby, takže nemáte výchozí nastavení. Například Bank of America má program domácího kapitálu, který poskytuje kvalifikovaným majitelům domů dlouhodobější, nižší úrokovou sazbu nebo obojí, pokud zažili finanční potíže, jako je ztráta příjmu nebo rozvod. Výhody:

Úprava úvěru může být vaše jedinou možností, pokud jste pod vodou. Ale předtím, než půjdete na jednu, zjistěte, zda máte nárok na federální nebo státní pomocné programy pro domácnosti, jako jsou domácí program Affordable Second Lien Modification nebo FHA Short Refinance. Nevýhody:

Věřitelé nemají žádnou povinnost upravit váš úvěr, takže tato možnost nemusí být k dispozici. Pokud ano, budete muset ukázat, že můžete splatit upravený úvěr. 2. Otevřete nový HELOC

Jak to funguje:

Nakládejte plechovku po silnici tím, že začnete novou lhůtou čerpání a novou dobou splácení pouze úročenou. Klienti:

Kupuje vám nějaký čas, abyste vylepšili svou finanční situaci, pokud se snažíte splnit své cíle a nechcete, aby vaše stávající půjčka selhala. Nevýhody:

Budete muset splácet půjčku někdy. Čím déle odložíte splacení, tím více úroku budete dlužit, a čím vyšší jsou vaše plně amortizované platby jistiny a úroků každý měsíc. Také zadání nového období čerpání usnadňuje půjčování. Pokud refinancujete, protože jste znepokojeni splácením vašeho stávajícího systému HELOC, poslední věc, kterou chcete udělat, je přidat k vašemu dluhu. Jak jste již viděli, je těžké zjistit, jaké jsou vaše celkové výpůjční náklady nebo vaše měsíční platby s HELOCem, protože si zde a tam půjčujete trochu a úroková sazba se může měnit. Dále, když vaše splátková lhůta v HELOCu začne být úroková sazba, může být vyšší, než je tomu dnes, takže ještě větší jsou tyto měsíční platby. (Další informace naleznete v části Jak mohou HELOCy ublížit .) 3. Získejte nový úvěr na bydlení

Jak to funguje

: Změníte svůj zůstatek s proměnlivou sazbou HELOC na půjčku s pevnou úrokovou sazbou. Můžeš trvat až 20 nebo 30 let, než zaplatíš zůstatek. Klienti:

Dokončíte cyklus nepřetržitých půjček tím, že vyplatíte paušální částku, abyste zaplatili svůj HELOC, a získáte pevnou úrokovou sazbu se stabilními měsíčními platbami. Ujistěte se, že znáte své dlouhodobé výpůjční náklady a započtete je do dlouhodobého finančního plánu Vaší domácnosti. Nevýhody:

Někteří věřitelé přestali nabízet úvěry na vlastním kapitálu, takže nakupování bude vyžadovat větší úsilí, než najít HELOC. Nicméně jsou k dispozici, zejména pokud jste ochotni se podívat nad rámec největších bank - což byste měli být, protože velké finanční instituce nemají nutně nejlepší kurzy nebo nejvhodnější zákaznickou službu.Mějte také na paměti, že čím delší doba půjčky, tím nižší jsou vaše měsíční platby, ale tím více úroků zaplatíte. 4. Refinance zůstatku na novou první hypotéku

Jak to funguje:

Místo refinancování vašeho HELOCu refinancujete jak svůj HELOC tak i první hypotéku do jedné půjčky: první první hypotéku. Klienti:

Můžete získat nejnižší dostupné úrokové sazby. Prvotní sazby hypoték mají tendenci být nižší než úrokové sazby v domácnostech, protože pokud jste v platební neschopnosti vašeho domu uhrazili, váš první hypoteční věřitel měl dibs na výtěžku z prodeje vašeho uzavřeného domu. Na trhu, kde jsou kurzy HELOC 4,75%, a sazby domácích akcií jsou 5, 23%, 30leté fixní sazby první hypotéky mohou činit 4 09% a 15leté fixní sazby prvních hypoték může být 3. 31%. Za předpokladu, že refinancujete s první hypoteční sazbou s pevnou úrokovou sazbou, získáte také stabilitu stejných měsíčních plateb a znáte celkové výpůjční náklady vpředu, stejně jako s výše uvedenou možností domácí půjčky. Nevýhody:

Vyřízení první hypotéky může znamenat výrazně vyšší náklady na uzavření, než byste refinancovali do nového úvěru HELOC nebo home equity. Bottom Line

Možná budete mít možnost získat měsíčně vyšší platby na vašem HELOCu prostřednictvím změny úvěru, refinancování do nového HELOCu, refinancování do úvěru na vlastním kapitálu nebo refinancování s novou první hypotékou. Prozkoumejte své možnosti s několika věřiteli, abyste zjistili, která možnost nabízí nejlepší kombinaci krátkodobé cenové dostupnosti a nejnižší možné dlouhodobé náklady a náklady na uzavření. (Další informace naleznete v části

Jak funguje volba pevné sazby HELOC .