Potřebujete způsob, jak zaplatit za velké náklady, jako je poslání vašeho dítěte na vysokou školu nebo renovace vaší kuchyně? Nebo byste chtěli jednou a navždy odstranit ty nevyvážené zůstatky kreditních karet? Odpověď může být doslova ve vašem vlastním dvorku. Pokud máte dostatek kapitálu ve svém domě, můžete si proti němu půjčit za nízkou úrokovou sazbu; jako bonus, jsou platby úroků obecně daňově uznatelné.

Existují dva základní způsoby, jak využít své bydliště jako záruku: úvěr na bydlení a domácí úvěr (HELOC). Zde jsou body, které byste měli zvážit při výběru mezi nimi. (K rychlému nátěru viz část Úvěr v domácím vlastnictví vs. HELOC: Rozdíl ).

Pro jaké peníze?

První otázka: Jaký je účel úvěru? Úvěr na bydlení, někdy nazývaný úvěr na splátky v domácnosti, je dobrou volbou, pokud víte přesně, kolik musíte půjčit a co budete peníze používat. Jste zaručena určitá částka, kterou obdržíte v plné výši při uzavření. "Úvěry na vlastním kapitálu se obecně upřednostňují pro větší a dražší cíle, jako je přestavba, zaplacení vysokoškolského vzdělání nebo dokonce konsolidace dluhů, protože prostředky jsou přijímány v jedné paušální částce," říká Richard Airey, úvěrový důstojník společnosti Finance of America Mortgage in Portland, Maine. Samozřejmě, že při podání žádosti může být nějaké pokušení půjčit si víc, než okamžitě potřebujete, protože dostanete výplata pouze jednou a nevíte, jestli máte nárok na další půjčku v budoucnu.

Na druhou stranu je HELOC dobrou volbou, pokud si nejste jisti, kolik budete potřebovat půjčit nebo kdy. Obecně vám poskytuje nepřetržitý přístup k hotovosti po stanovené období (někdy až do 10 let). Můžete si půjčit proti vaší lince, vrátit ji všem nebo částečně a potom si půjčit ty peníze znovu později, pokud jste stále v úvodním období HELOCu. Avšak úvěrový řádek je zrušitelný. Pokud se vaše finanční situace zhoršuje nebo tržní hodnota vašeho domova klesá, váš věřitel by se mohl rozhodnout snížit úvěrovou linku nebo ji zcela uzavřít. Takže i když myšlenkou HELOC je to, že můžete čerpat z finančních prostředků, jak je potřebujete, vaše schopnost získat přístup k těmto penězům není jistá věc. "HELOC jsou nejlépe využívány pro krátkodobé cíle, např. 12 až 20 měsíců, protože [úroková] sazba může kolísat a je obecně vázána na primární sazbu," říká Airey.

Významné faktory

Úvahy o tom, zda získat půjčku z vlastního kapitálu nebo HELOC, jsou roky. Sazby plateb za HELOC byly typicky nejméně o plný procentní bod nižší než úroková sazba u úvěrů na vlastním kapitálu, takže bylo lákavé volit HELOC, přestože sazba je proměnlivá, zatímco sazba sazby domácích akcií je pevně stanovena (více na níže uvedeném obrázku).

Dnes však HELOC mají zanedbatelnou výhodu ve srovnání s úvěry z vlastního kapitálu. Podle týdenního průzkumu Bankrate pro významné věřitele ze dne 9. září 2015 měla domácí půjčka ve výši 30 000 dolarů průměrnou úrokovou sazbu 5,22% a stejná velikost HELOC měla průměrnou úrokovou sazbu 4,75%. rozdíl méně než půl procenta. (Dozvíte se o hlavním faktorem, který ovlivňuje úrokové sazby v Jak se setkávají schůzky Výboru pro mezinárodní trh s otevřeným trhem a kurzy akcií .)

Je však třeba vzít v úvahu nejen aktuální rozdíl v úrokových sazbách, úrokové sazby jsou vedeny. Pokud si myslíte, že zůstanou stejné nebo se sníží, můžete zvolit nižší sazbu HELOCu. Pokud si myslíte, že sazby směřují, může být způsob, jakým půjde půjčka na bydlení. Ve skutečnosti analytici očekávají, že úrokové sazby se v blízké budoucnosti zvýší, takže uzamknutí dnešních nízkých úrokových sazeb by mohlo mít velký smysl. (Viz Porozumění úrokové sazby z titulu vlastního kapitálu .

Doba návratnosti

Je také důležité zvážit, jak je každý úvěr strukturován. Vlastní kapitálový úvěr funguje jako běžná hypotéka s pevnou úrokovou sazbou. Zapůjčíte stanovenou částku za stanovenou úrokovou sazbu a provedete stejné platby za celou dobu výpůjčky, která může trvat od pěti do třiceti let. Bez ohledu na dobu, budete mít stabilní, předvídatelné měsíční platby za dobu trvání úvěru.

Naproti tomu doba úvěru HELOC má dvě části: období čerpání a doba splácení. Doba čerpání, během které můžete čerpat finanční prostředky, může trvat 10 let a doba splácení může trvat dalších 20 let, což činí HELOC 30letou půjčku. Jakmile skončí losování, nemůžete si půjčit více peněz.

Během losování HELOCu musíte provést platby, ale mají tendenci být malé, často jen splacením úroků. Během doby splácení jsou platby podstatně vyšší, protože nyní splácíte jistinu. Například U. S. Bank umožňuje svým dlužníkům HELOC platit buď během úrokového výplaty pouze úroky, nebo 1% nebo 2% zůstatku. Během období splácení 20 let musíte splatit všechny peníze, které jste si vypůjčili, plus úroky s proměnlivou sazbou.

Tento skok v platbách na počátku nového období vedl k platebnímu šoku pro mnoho nepředstavených dlužníků HELOC. Jsou-li tyto částky dostatečně velké, mohou dokonce způsobit selhání finančních úžin. A jestliže oni zanedbávají platby, mohli by ztratit své domovy - zajištění za půjčku, nezapomeňte.

Dlouhý pohled

Pokud jste typ člověka, který pohlíží na vaše finanční rozhodnutí, může mít větší smysl domácí úvěr. Protože si půjčujete fixní částku s pevnou úrokovou sazbou, získání úvěru na vlastním kapitálu znamená, abyste věděli, kolik budete platit za půjčku v dlouhodobém horizontu v okamžiku, kdy ji vyvezmete (i když tuto částku můžete snížit pokud splácíte úvěr dříve nebo refinancujete za nižší sazbu). Vypůjčte 30, 000 dolarů za 5, 5% po dobu 20 let a můžete snadno vypočítat, že celkové výpůjční náklady, včetně úroků, bude 49, 528 dolarů.

S HELOCem víte, že maximum, které si potenciálně půjčíte, je částka vašeho úvěrového limitu, ale nevíte, kolik půjčíte. Nevíte, jakou úrokovou sazbu zaplatíte. To znamená, že je těžké vypočítat dlouhodobé náklady společnosti HELOC.

Samozřejmě by mohlo být také snadné se vejít do HELOCu do vašeho velkého obrázku, pokud chcete mít jen ruku v ruce a nemáte v úmyslu ho moc využít. Pokud však plánujete těžce čerpat HELOC a chcete vědět, jak by vaše čistá hodnota mohla vypadat za 20 let, je mnohem těžší předvídat.

Nejlepší z obou světů

Nemůže se rozhodnout mezi dvěma vozidly? Neznepokojujte se: existují způsoby, jak získat jistou stabilitu domácího kapitálu s jistou flexibilitou HELOCu. Někteří věřitelé dávají dlužníkům možnost přepočítat zůstatek HELOC na půjčku s pevnou sazbou. Například U. S. Bank vám umožňuje uzavírat fixní úrokovou sazbu za podmínky jako 15 nebo 20 let na celém zůstatku vaší pohyblivé sazby nebo na její část. Můžete mít až tři zůstatky s pevnou sazbou najednou. Banka Ameriky a Wells Fargo nabízejí také své fixní sazby na svých HELOC (s využitím ve skutečnosti na nahrazení úvěrů na bydlení, které zcela přestaly nabízet).

Pentagon Federal Credit Union, jeden z největších národních družstevních družstev (který se může připojit za malý poplatek) nabízí další zajímavou možnost: 5/5 HELOC, kde se úroková sazba mění pouze jednou za pět let.

Bottom Line

Mějte na paměti, že právě proto, že si můžete půjčit proti vlastnímu majetku domů, to neznamená, že byste měli. Pokud však potřebujete, je třeba při rozhodování o nejlepším způsobu půjčky uvažovat: jak budete používat peníze, co se může stát s úrokovými sazbami, dlouhodobými finančními plány a tolerancí vůči riziku a kolísavým sazbám.

Někteří lidé nejsou spokojeni s proměnlivou úrokovou sazbou HELOC a upřednostňují domácí úvěr na stabilitu a předvídatelnost tím, že vědí přesně, kolik budou jejich platby a kolik budou celkově dlužit. Úvěry z vlastního kapitálu jsou mnohem snazší pracovat v rozpočtu, jak zdůrazňuje Airey. Navíc "fixní půjčky na vlastním kapitálu vedou k méně frivolním výdajům." S HELOC "nízké úrokové platby a snadný přístup mohou lákat ty, kteří nejsou finančně disciplinovaní. jako je kreditní karta, "říká Airey (viz Jak HELOC může ublížit vám ). Pokud však máte tuto disciplínu a jako myšlenku více otevřeného zdroje finančních prostředků, kreditu může být pro vás volba.