Pokud plánujete koupit byt a vy jste nováček, musíte znát rozdíly mezi družstvem (co-op) a kondominiem (condo) a mnohem vzácnější a často špatně pochopená konglomerace obou, kondop. Condos jsou populární po celých Spojených státech, co-ops se nacházejí ve větších městech a tvoří největší část prodejního trhu v New Yorku. Condops je málo a daleko, a tak málo pochopilo, že jeden realitní makléř, když byl požádán, aby je definoval, řekl: "Nejsem si jistý, ale je to legální? "Ano, viz níže.

Ale nejprve trochu historie: Podle článku v měsíčním svazku The Cooperator jsou záznamy o bytech existujících již v roce 2000 př.nl (třeba v jeskyních?). To by způsobilo, že co-ops budou prakticky nově příchozí, první z nich zřejmě vznikla po požáru, který v roce 1720 způsobil v Rennes ve Francii vážný nedostatek bydlení.

Trvalo to ještě 150 let, než se koncept proměnil v rybníku Manhattan. Historici nesouhlasí s tím, kde byla postavena první manhattanská kooperace - někteří říkají, že se v roce 1876 nachází západní 18. ulica, jiní 152 západní 57. ulice v roce 1881. Ať už to bylo, byl to koncept, který se zachytil. Nyní je 75% trhu v NYC co-ops, 25% condos, ale toto číslo condo neustále stoupá: V 80. letech to bylo 15%, v 90. letech 20%. A pro sběratele zvláštních skutečností: Pravděpodobně jedna z nejznámějších budov v nedávné historii Spojených států byla co-op - Watergate.

Zde budeme porovnávat condos a co-ops - dva typy vlastností, které s největší pravděpodobností uvažujete. Zvláštní konglomerace dvou - kondopu - může přijít poslední, protože v okolí není mnoho.

Condos a Co-ops: Definice rozdíl

Když si koupíte byt, váš byt a procento společných prostorů patří vám; jste si koupili nemovitost. Když si koupíte co-op, jste zakoupili akcie ve stavební společnosti, akcie, které vám umožňují obsadit jednotku v této budově. Při uzavření za byt bude vám dáno skutok, jako byste si koupili dům; při uzavření za co-op, dostanete proprietární pronájem.

Přijmout

Můžete si zvolit co-op nebo byt, ale to neznamená, že vás co-op nebo byt zvolí. Budete muset předat schvalovací proces, který může být, zejména v případě co-op, dlouhý a někdy náročný. Budete muset předložit podrobný balíček informací kooperujícímu výboru, který katalogizuje veškeré vaše finanční transakce. V kooperaci může správní rada schválit nebo odmítnout potenciálního vlastníka a velmi vážně nese odpovědnost za ochranu zájmů všech vlastníků výběrem těch nejlepších kandidátů.

Podle společnosti BrickUnderground, webových stránkách o realitách v New Yorku, co-op desky jsou "všemocné - téměř. Mohou vás z jakéhokoli důvodu odvolat, pokud neporušují zákon o lidských právech města, který zakazuje odmítnutí z důvodu rasy, věku, barvy, národního původu, pohlaví, věku, zdravotního postižení, sexuální orientace, rodinného stavu , občanství, povolání nebo na základě toho, kolik dětí máte. Cokoliv jiného je spravedlivá hra - od toho, jak rozdělíte vlasy na to, zda vůbec máte. A prozatím, nemají naprosto žádnou povinnost vám říct, proč vás odmítli. "

Příběhy o potápěčských doprovodných požadavcích a rozhovorech jsou legie zejména v NYC. Některé desky dokonce vyžadují, abyste přivezli svého mazlíčka do desky "rozhovoru" - opravdu.

Po dlouhou dobu byla přijata moudrost, že bylo jednodušší být přijato bytovou deskou než družstva. Victoria Vinokur, zkušený realitní makléř v New Yorku, souhlasí, ale s upozorněním: "Většina lidí si myslí, že právě proto, že si kupují byt, neexistují žádná pravidla, nicméně to není pravda," říká. Obecně platí, že "požadavky na bytovou desku nejsou tak přísné jako požadavky na družstevní desku, ale většina bytových desek vyžaduje aplikační balíčky s finančním zveřejněním. "A proces schvalování panelu bytů zpravidla netrvá tak dlouho, jak to dělá co-op.

Financování

Financování nákupu bytového bytu je řízeno finančními trhy, nikoliv správní radou, a proto je flexibilnější než v kooperaci. Obecně kupující může financovat až 90% kupní ceny kondo.

Co-op, záloha je stanovena správní radou a některé budovy vyžadují značné částky. Vinokur říká, že "obecně řečeno, na Manhatnu by potenciální kupci měli být připraveni snížit minimálně 20 až 50% kupní ceny. "

Měsíční poplatky

V condos měsíční účet se nazývá" běžné poplatky "; v co-ops je to "údržba. "Obě poplatky zahrnují údržbu budovy, zaplacení personálu a často i vodu, plyn, teplo a klimatizaci. Každý měsíc majitel družstva zapíše jednu kontrolu, zatímco majitel apartmánu píše dvě: jedna pro údržbu budovy a druhá pro daně z nemovitosti jednotky. Poplatky za údržbu družstev zahrnují daně z nemovitosti budovy a podíl z úroků z hypotéky budovy a jsou často vyšší než společné společné poplatky a daně z nemovitostí.

Oba kondo a družstevní desky mohou přidávat hodnocení nákladů na údržbu / společné poplatky, které pokryjí veškeré velké výdaje, které mohou vzniknout - rozsáhlá oprava, potřeba dalšího personálu apod.

Pravidla

Jedním z důvodů, proč mnoho lidí přitahuje koncept kondo, je vnímání, že existuje méně pravidel než co-op. To je obvykle pravda, ale podle Vinokuru, "stále je třeba používat licencované dodavatele k rekonstrukcí a získat souhlas s deskou bytů.A stále existují pravidla pro podnášení a instalaci pračky / sušiček a zda jsou povoleny nebo ne povoleny domácí zvířata. "

Otázka podnájmu je často červená vlajka s koopírovými deskami a ta, kterou pečlivě regulují; v condos, podnájem je jednodušší zajistit. Pokud se budete držet pravidel, které nejsou obvykle obtížné, můžete podnámit vaše zařízení. To je důvod, proč condos jsou nejlepší volbou jako investice do nemovitostí. (Více o investičních nemovitostech viz: Klady a zápory vlastnictví nájemních nemovitostí a Nákup druhého domku k pronájmu: Dos a neděle.)

Daňové odpočty

Co akcionáři mají nárok na odpočet daně za část jejich měsíčního udržovacího poplatku, který představuje jejich podíl na daních z nemovitosti v budově, jakož i jejich poměrný podíl na úrocích z hypotéky budovy.

Majitelé bytů získají stejné daňové výhody / odpočty jako každý jiný majitel domu včetně odečtení úroků z hypotéky. (Více informací naleznete v Úvod k nákupu Condominium m, )

A nyní o těch Condops

Condop je kategorie vytvořená v roce 1980 vlastníky a vývojáři, kteří chtěli získat pravidlo IRS, které hrozí, že ztratí jejich zisky. Pravidlo uvedlo, že družstvo nemůže získat více než 20% svých příjmů od nerezidenčních akcionářů, což znamená obchodní prostory. Pokud by tento počet přešel přes 20%, akcionáři nemohli odvést daň z nemovitosti. Tak, aby to opravili, majitelé a vývojáři "rozdělili" svou budovu.

Mnoho kondomů má významné a velmi výnosné komerční prostory, ale obyvatelé a majitelé komerčních prostor musí být schopni spolupracovat, aby se vyhnuli sporným interakcím. Pokud uvažujete o kondopu, proveďte nějakou detektivní práci, abyste zjistili, jak dobře fungují dvě skupiny hráčů a zda se jedná o soudní spory.

"Spousta makléřů používá termín" condop ", aby se odkazoval na kooperační budovu s kondo pravidly," říká Adam Stone z Regosin, Edwards, Stone & Feder, spíše než budova, která je skutečně condop. Zatímco některé konopí mohou mít liberální politiku vůči podnájemníkům a kupcům, "to by nebylo proto, že jsou součástí kondopu," říká Robert Braverman z Bravermana Greenspuna a poznamenává, že "coopové, které jsem zastupoval v condops, jsou každý těžké na podnájem a prodeje jako jakýkoli samostatný koop. "

Bottom Line

Rozhodnutí, zda si koupit condo nebo co-op (nebo kondop), závisí na vašich financích; jak jste spokojeni s tím, abyste tyto finance intenzivně kontrolovali; typ budovy, v níž chcete bydlet (ten, který je provozován jako družstevní komunita nebo který je spíše jako volně propojená skupina majitelů domů, kteří mají společné prostory a výdaje); a konečně, jak pohodlně máte pocit, že budete dodržovat pravidla pro stavbu, která může zahrnovat, zda můžete podnámit, hrát si klavír po 10:00 nebo nechat boty za dveřmi na zasněženém dni. Jako vždy, jakýkoli nákup, který je stejně důležitý jako dům, vyžaduje poradenství odborníků - znalých realitních makléřů, právníků a finančních poradců, kteří mohou prozkoumat výhody a nevýhody každého druhu nákupu a poradit vám každý krok cesty.

Pro související čtení o rozhodnutích o koupi domů, viz Hypotéky: Kolik si můžete dovolit? a Srovnání 30-letých Vs. 15letá hypotéka.