Trhy USA očekávají růst úrokových sazeb v blízké budoucnosti. Alternativní investice, jako jsou realitní investiční fondy (REIT), mohou nabídnout investorům dobré možnosti. Tento článek analyzuje potenciál REIT pro citlivost úrokových sazeb a hodnotí jejich způsobilost jako investičního nástroje v období s vysokými úrokovými sazbami.

Rychlý úvod do společnosti REIT

REIT je veřejně obchodovatelná jistota, která investuje do nemovitostí prostřednictvím nemovitostí nebo hypoték a často obchoduje na velkých burzách jako akcie. Společnost REIT nabízí vysokou likviditu investorům, kteří se podílejí na nemovitostech tím, že si je koupí jako akcie. Společnost REIT se může pochlubit širokou nabídkou konkrétních typů nemovitostí, jako jsou REIT na rezidenční byty, komerční budovy, sklady a hotelová zařízení. REIT jsou k dispozici také v regionálních variantách, například v těch, které se zaměřují na nemovitosti v konkrétních zemích / regionech, jako je USA, Evropa, Čína nebo Japonsko. (Více viz: 5 typů REIT a jejich investice)

Společnost REIT nabízí mnoho výhod, včetně diverzifikace v nové kategorii aktiv, vysoké likvidity nemovitostí s malým objemem investic a daňových výhod (v závislosti na místních právních předpisech). (Více viz: Investování do REIT.)

REIT se vrací proti úrokovým sazbám

Nedávná zpráva společnosti REIT. com ukazuje historicky nízkou korelaci mezi REIT a burzovním trhem. Korelace naznačuje, jak se dvě cenné papíry pohybují vůči sobě navzájem. Stejná zpráva ukazuje podobné nízké úrovně korelace mezi REIT a výnosy dluhopisů. (Oříznutý stůl je níže s zvýrazněnou korelací REITs-bondů.)

Zdvořilost obrazu REITS. com.

Podobné historické srovnání mezi výnosy z populárního indexu REIT a 10letými úrokovými sazbami dluhopisů naznačuje inverzní vztah. Vypořádáváme roční výnosy populárního indexu FTSE NAREIT All REITs s úrokovými sazbami 10-letých státních dluhopisů:

Graf založený na indexových datech REITs pocházejících z REITS. com (levá osa) a 10-leté dluhopisové dluhopisy pocházející ze stlouisfed. org (pravá osa).

Jak je patrné z výše uvedeného grafu, který pokrývá 45 let, rostoucí úrokové sazby se pro výnosy z REIT projeví špatně a naopak. Během období s vysokými úrokovými sazbami v letech 1980-1985 byly výnosy z REIT nižší, zatímco po roce 2008 se úrokové sazby dotýkaly rekordních minim.

Existují však i další faktory a další podrobná pozorování, která mohou naznačovat pozitivní návratnost investic do REIT i během období s vysokou úrokovou sazbou. Vrtejte do určitých časových období, kdy byly vysoké úrokové sazby a objevily se zajímavé připomínky:

Od roku 1979 jsou úrokové sazby na klesajícím trendu.V uplynulých letech došlo k několika sporadickým špičkám, ale celkově se jednalo o konzistentní pokles úrokových sazeb. S každým pětiletým nebo desetiletým obdobím byl nižší rozsah úrokových sazeb považován za "vysoký. "

• 1979-1984: Toto období zaznamenalo úrokové sazby ve vysokém pásmu od 10% do 14%. Návrat z REIT byl také ve velkém rozsahu od 9% do 32%.
• 1991-1997: Toto období zaznamenalo novou řadu vysokých úrokových sazeb, které se pohybovaly od 6% do 8%. Návrat z indexu REIT byl v rozmezí 12% až 36%, s výjimkou 1% v roce 1994.
• 2000-2001: Další vysoký úrokový rozsah byl v období 2000-2001, kdy sazby pohybovaly kolem 5 5%. Výnosy z REIT se pohybovaly od 16% do 26%.

Jak se v době přechodného období nízké úrokové sazby cena REIT pohybovala?

• 1973-1974: úrokové sazby byly relativně nižší, v rozmezí od 6,9% do 7,4% (ve srovnání s vysokým rozpětím 10% až 14% v následujících letech). REIT se špatně vyvíjely s ročními ztrátami v rozmezí od -42% do -27%.
• 1998-1999: Úrokové sazby se pohybovaly v rozmezí 4% - 5,5% a výnosy z REIT byly stále negativní ve výši -18% až -6%.
• 2007-2012: Vzhledem k tomu, že úrokové sazby postupně klesaly z 4% na méně než 2%, REITs dosáhly konzistentních ročních ztrát v rozmezí -45% až -5%, přičemž pouze jedna výjimka z pozitivních výnosů v roce 2009. > Tato zjištění naznačují, že společnosti REIT nemusí mít závislost na scénářích úrokových sazeb. Výnosy z investic do REIT mohou skutečně zůstat bez změn úrokových sazeb.

Existují další výhody REIT, které z nich činí dobrou investiční volbu i během vysokých úrokových období:

Příjem příjmů

• : REIT se považují za cenné papíry založené na výnosu. Zatímco zhodnocení cen v REIT nabízí potenciál zisku, značná část výnosů z REIT je z dividend. Platby dividendy společností REIT jsou nepotřebným hrdinou, které investoři často ignorují. Jak je uvedeno v kapitole Základy zdanění REIT, společnosti REIT jsou zpravidla osvobozeny od zdanění v USA na úrovni důvěry, pokud rozdělí nejméně 90% svých příjmů svým podílníkům. Tento systém daňových výhod vede k pravidelnému rozdělování dividendových příjmů akcionářům společnosti REIT. Při neexistenci daně z dividend jsou efektivní čisté výnosy často vyšší než efektivní dluhopisy (nebo akcie), a to i v případě vysokých úrokových sazeb. Globální diverzifikace
• : Další nepřímý přínos, který lze dosáhnout prostřednictvím společnosti REIT, spočívá v tom, že je vystaven globálním trhům. I když změna úrokových sazeb může mít dopad na výnosy REIT na místním trhu U … S, investoři se mohou podívat na REIT s globální expozicí. Od devadesátých let umožňují U. K., Singapur, Japonsko, Austrálie, Nizozemsko, Jihoafrická republika a mnoho dalších zemí umožnit investorům, aby se vystavovali na realitních trzích cizích států. Například pokud místní trh s nemovitostmi v nádržích USA kvůli účinkům vyšších úrokových sazeb může investor USA s expozicí Singapurskému trhu s nemovitostmi prospět, pokud bude mít v jeho portfoliu REIT v Singapuru nemovitosti. Specifická expozice podle sektorů
• : REITs, které jsou kótovány na burzách, jsou veřejně obchodovatelné a mají různé příchutě. Jeden může najít REIT specifické pro rezidenční byty, nákupní centra, pohostinství, sklady a dokonce i ty, které jsou vystaveny státní nebo národní infrastruktuře. V případě rostoucích úrokových sazeb se nemusí podhodnocovat všechny subsektory v oblasti nemovitostí. Například, přestože vysoké úrokové sazby mohou zasáhnout výnosy z REIT, které mají expozici bytovým bytům, zůstává příjem určitého REIT, který je vystaven mnoha provozním nákupním centrům v nejlepších lokalitách. Pečlivé posouzení trhu s nemovitostmi, dopady úrokových sazeb na konkrétní subsektor a na konkrétní REIT založené na jeho podkladovém vlastnictví mohou činit investice REIT ziskové bez ohledu na dopad úrokových sazeb. (Další informace naleznete v článku: 3 Hotel REITs, které překonaly tržní a rezidenční, zdravotní a kancelářské budovy REIT.)

Začlenění dole

Po shlédnutí korelačních vzorců a historických údajů se zdá, že výnosy z REIT zůstávají nezávislé na úrokových sazbách. Po pečlivém studiu a správném výběru podsektorů nemovitostí a geografických oblastí mohou investoři považovat REIT za dobrou alternativu k tradičním akcím a dluhopisům, které jsou vysoce citlivé na úrokové sazby.